Уже довольно давно на рынке недвижимости представлено модное и современное жилье нового формата — апартаменты. Его отличием от традиционных квартир стала относительно невысокая стоимость (разница в цене достигает 15–25%) и возможность реализовать смелые дизайнерские решения.
На первый взгляд это отличное решение квартирного вопроса при ограниченных финансах. Но есть нюансы, которые нужно учитывать, покупая такую жилплощадь.
Самый сложный вопрос — правовой статус таких квартир. Он до сих пор не определён. В российском законодательстве помещения такого класса не рассматриваются как отдельный вид недвижимости.
В октябре 2023 года в Минстрое заявляли, что определение апартаментов в российском законодательстве появится, но приравнивать их к жилью не планируется.
Фактически апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, однако действительность внесла свои коррективы. Сегодня девелоперы оборудуют жилые помещения в коммерческих и даже бывших промышленных зданиях, после чего сдают их в аренду или продают. В итоге такая жилплощадь имеет следующие недостатки:
В нежилых помещениях, предназначенных для временного проживания, можно оформить право собственности на недвижимость, но невозможно зарегистрироваться. Исключение — квартиры, распложенные в гостиницах и отелях. Там разрешено оформить временную прописку на 5 лет, но по истечении этого срока её придется продлить.
Ипотека оформляется без проблем, но на общих основаниях, скидки по программам для жилой недвижимости не действуют. Нельзя воспользоваться господдержкой, маткапиталом.
Эти квартиры с юридической точки зрения жильем не являются, и, следовательно, застройщику необязательно возводить рядом с ними объекты социального значения — детские сады, поликлиники, школы и т. п.
В этом случае постоянный шум может стать вашим бессменным спутником — требования соблюдать тишину, привычные для обычных домов, в апартаментах не действуют.
На апартаменты не распространяются нормы СанПиН, установленные для жилых помещений. Некоторые застройщики пользуются этим, чтобы сэкономить средства на инсоляции, звукоизоляции и освещенности.
Эта недвижимость облагается налогом в размере до 2% от кадастровой стоимости. Для сравнения: имущественный налог на обычную квартиру составляет 0,1–0,3%. На практике это выглядит следующим образом: за квартиру стоимостью 4 млн рублей хозяин платит 4 тыс. рублей в год, а за апартаменты, купленные за 5 млн рублей, ежегодно придется выкладывать 20 тыс. рублей.
Стоимость коммунальных услуг рассчитывается по тарифам юридических лиц, которые выше, чем для жилых помещений. В среднем владельцы апартаментов платят на 25% больше, чем собственники обычных квартир.
Этот пункт относится к лофт–апартаментам, находящимся в реконструированных промышленных зданиях. К примеру, если раньше там располагалось химическое производство, от покупки лучше воздержаться — срок распада некоторых вредных веществ исчисляется десятилетиями.
Но, несмотря на все перечисленные минусы, апартаменты пользуются спросом, и на это тоже есть свои причины.
К примеру, офис и рабочий коллектив за стеной — довольно неприятное соседство. А если это ваш офис и ваш коллектив? Дорога до работы займет считанные минуты, и можно забыть о кошмаре мегаполисов — многокилометровых пробках. Кроме того, нередко такие квартиры располагаются в торговых, развлекательных и офисных зданиях, находящихся в центре города, то есть все значимые объекты находятся недалеко от дома.
Как ни странно, юридический статус этого жилья тоже имеет свои плюсы.
Здесь нет разграничений на жилые и нежилые комнаты, а санузел можно расположить в любой части помещения. В привычном жилье, чтобы внести более или менее серьезные изменения в планировку, хозяевам придется пройти немало инстанций. Ради справедливости отметим, что совсем без бюрократии все же не обойтись — при проектировании и проведении работ понадобится регламент, разработанный управляющей компанией.
Инфраструктура на самом деле тоже может стать сильной стороной. К примеру, в многофункциональных комплексах жители апартаментов пользуются гостиничным сервисом и услугами всех заведений, входящих в этот комплекс.
Что касается налогов, послабления возможны и здесь. В некоторых случаях владелец апартаментов может не платить имущественный налог. В соответствии с НК РФ (пп. 14 п. 1 ст. 407), физическое лицо, владеющее апартаментами и использующее их как производственное помещение, освобождается от налогового обременения.