Как выселить арендатора из квартиры законно: все возможные варианты

Чтобы собственнику квартиры выселить арендатора, необходимо знать порядок действий при наличии или отсутствии договора.

Какие есть законные основания для выдворения квартирантов, можно ли отказать жильцам в аренде за неуплату и реально ли обойтись без суда в решении конфликта — рассказываем в нашей статье.  

Основания для выселения арендаторов

В идеальной ситуации основания для выселения прописаны в договоре. Но часто при сдаче квартиры в аренду составляют типовой договор — в нем может не быть нужных пунктов. Тогда стоит ориентироваться на следующий перечень:

• жилец не выполняет условия аренды, например не оплачивает квитанцию о предоставлении коммунальных услуг;
• беспокоит соседей, нарушая их права;
• портит имущество, что может стать основанием для выселения. Кстати, арендатор несет ответственность и за поведение тех, кто от него зависит. Например, детей или нетрудоспособных родственников, которые с ним живут;
• ещё одна причина — просрочка оплаты аренды. Для договоров, которые заключаются на 11 месяцев (а таких большинство), просрочкой считается неоплата аренды в течение двух месяцев. Если срок договора аренды больше, то просрочкой считается пропуск платежей в 6 месяцев;
• если арендатор использует жильё не по назначению, это тоже основание для выселения. Квартира предназначена для проживания — устраивать в ней бизнес незаконно. То есть салон красоты или обувная мастерская в помещении могут стать основанием для выселения;
• порча имущества сверх естественного износа тоже будет причиной недовольства собственника квартиры, а значит, потенциальной причиной для выселения.

Варианты использования квартир регламентируются статьей 17 Жилищного кодекса РФ. Все остальное является нарушением.

Как выселить арендатора из квартиры законно

Ответ на вопрос, как выселить квартирантов, зависит от наличия или отсутствия договора аренды и нарушений оговоренных условий аренды (в договоре или устно). 

Если нет договора аренды

Отсутствие договора аренды — пока распространенная практика на российском рынке арендной недвижимости, хотя желание владельцев и жильцов «оформлять отношения» официально с каждым годом растет. Часто арендодатели не верят в то, что заключение договора имеет смысл.

Тем не менее, если договора аренды нет, выселение все равно должно проходить по определенному алгоритму. В противном случае арендодатель окажется нарушителем сам, и это приведет к более серьезным проблемам. 

Первое, что следует сделать, если возникли основания для выселения жильца, — попробовать договориться мирно. Мировое соглашение избавит обе стороны от судебных издержек и поможет быстрее урегулировать конфликтную ситуацию. 

Если мировое соглашение не сработало, можно приступать к другим мерам, а именно обратиться в полицию. Перед этим нужно составить претензию о выселении к жильцам. Ее пишут в произвольной форме, указав основания для выселения (просрочка платежей, порча имущества, ненадлежащее использование помещения) и срок, в течение которого квартиру нужно освободить.

На этом этапе ситуация может выглядеть конфликтной для арендатора, и он может отказаться подписывать требование о выселении. Тогда понадобятся свидетели. Можно заручиться поддержкой соседей — в их присутствии владелец пишет акт о том, что арендатор отказался принять к сведению поступившее письменное требование о выселении.

Если в указанный в претензии срок жильцы не съехали и не освободили квартиру от вещей, обращаются к участковому. Он не будет заниматься выселением, но нанесет визит в квартиру и составит протокол о незаконном проживании. Протокол понадобится в суде. 

Суд — действенная, но крайняя мера. Обычно обе стороны конфликта стараются его избежать.

Если есть договор аренды

В типовых договорах не всегда прописывают условия и основания для выселения. Но в первой части нашей инструкции приведены законные основания, позволяющие собственнику требовать выселения арендаторов до окончания срока действия договора аренды. Вот почему в договор важно включать и пункты об ответственности сторон, и опись имущества (как именно это делать, мы написали здесь). 

При наличии договорных отношений с жильцами первый шаг будет таким же, как в случае, если контракта нет. Нужно пробовать договориться. Обратить внимание арендаторов на очевидные вещи — сломанную мебель, отсутствие арендных платежей. Не стоит недооценивать эффективность переговорного способа. Часто сторонам действительно удается найти компромиссное решение. 

Если не получилось, придется составлять письменное требование о расторжении договора со ссылкой на п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса, вручить его арендатору и ждать. 

В период ожидания имеет смысл подготовить подтверждения нарушений. Это могут быть фотографии и видеозапись повреждений или выписка с банковского счета, на который должны были приходить арендные платежи в соответствии с договором: она покажет, что поступлений не было. Эти свидетельства пригодятся в суде, если арендатор не освободит квартиру.

К сожалению собственника, и при наличии договора аренды, и при его отсутствии, если арендатор отказывается выполнять условия договора, быстрого способа выселить его законным путем нет. В любом случае придется ждать.

Если же дело дошло до суда, потребуется время на разбирательство. Его могут осложнять непредвиденные обстоятельства, такие как отпуск или болезнь судьи. Но и после того, как решение вынесено, пройдет какое-то время, пока служба судебных приставов, которая занимается исполнением решений, приступит к своим обязанностям. 

Если жильцы ничего не нарушали

Бывает, что собственнику необходимо прервать действующий договор аренды (или нарушить устные договоренности) с добропорядочными жильцами. Единственный вариант действий в этой ситуации — договариваться. Если договор безупречно исполняется, то суд встанет на сторону жильцов. Получится, что собственник потратил время и деньги на судебный процесс и не добился результата. 

Когда договора нет, а есть только устные договоренности, просто не стоит вести себя грубо по отношению к арендаторам. Ведь это не их вина, что у владельца изменились обстоятельства. Снимая квартиру, арендатор платит 2,5–3 арендных платежа, когда ищет подходящий вариант, и оплачивает услуги риелтора, выстраивает логистику. Особенно сложно это делать, если в семье квартирантов есть дети (детсады, школы, поликлиники). Выложить такую сумму снова в поисках нового варианта не так-то просто. 

Риелторы и юристы советуют: перед тем как выселить арендатора из квартиры, хорошо бы предложить ему помощь — оплатить переезд, вернуть залог деньгами, оплатить услуги риелтора, который будет искать новое жилье, а может быть, подсказать вариант квартиры, если такой есть. Иначе есть шанс получить иск от квартирантов. 

Можно ли обойтись без суда

Будет или нет успешным досудебное урегулирование возникшей ситуации, зависит от договороспособности обеих сторон. Бывает так, что арендатор оказался с нарушениями психического здоровья, которые были неочевидны при заселении. Осложнения могут возникнуть и без этого, если собственник или наниматель занимают слишком жесткую позицию и не идут навстречу друг другу.

Некоторые в такой ситуации руководствуются соображениями вроде «все вернуть сполна», «ничего не потерять, иначе я проиграл». И забывают, что при разрешении конфликтных ситуаций чаще всего кто-то теряет, а иногда и обе стороны. И здесь пригодится бизнес-модель переговоров — стратегия «выиграл-выиграл» (win-win), — когда находится способ, чтобы в результате не оказалось проигравших, а каждая сторона воспринималась не как враг, а как партнер. 

Как действовать нельзя

В профильных сообществах в социальных сетях часто встречается рекомендация собственникам, столкнувшимся с необходимостью выселить жильцов: вещи в подъезд и поменять замки или просто поменять замки, удерживая вещи внутри квартиры до погашения долга по договору, например. Удержание вещей возможно, только если соответствующий пункт прописан в договоре аренды.

Независимо от того, есть договор аренды или нет, менять замки, лишая арендатора доступа в жилье и вывозя из квартиры его вещи, нельзя. Поступив так, арендодатель превращается в нарушителя закона. Суд, когда до него дойдет, может расценить такие действия как хищение имущества.

По этой же причине не следует применять физическое воздействие, не говоря уже о грубой силе. Это усугубит конфликт, и рассерженный арендатор может обвинить собственника по более серьезным и тяжелым статьям законодательства. 

Как обезопасить себя

Опытные арендодатели, которые сдают по несколько квартир на протяжении многих лет, говорят, что в первую очередь нужно понять, что арендный бизнес — вовсе не легкий пассивный доход, как его принято представлять. Они советуют внимательно подходить к выбору жильцов: оценивать внешний вид, место работы, общую адекватность. 

Еще один шаг — вписать в договор отдельный пункт на случай конфликтного расторжения. Важно обозначить, что считается конфликтом, как стороны будут его разрешать, правила выселения, штрафные санкции за неисполнение этого пункта.

«При вселении квартирантов собственнику стоит обратить внимание арендатора на этот пункт. Это неплохо организует и бодрит», — делится в профсообществе опытный арендодатель. 

Оформив аренду официально, собственник защищает себя. Поэтому важно заключать договор и платить налог с дохода.

Если квартира стоит 30 тыс. рублей в месяц, налог по стандартной 13%-ой ставке составит 3900 рублей. Оформив статус самозанятого, ставку можно снизить до 4%. Сумма небольшая, а уверенность в любом случае стоит дороже. 

Заключение

• В договор аренды необходимо включать пункт о расторжении в ситуации конфликта.
• При возникновении оснований для расторжения сначала пытаться договориться и найти компромиссное решение.
• Если не получилось разрешить проблему мирным путем, нужно составить претензию о выселении и расторжении договора и вручить арендатору.
• Суд — крайняя мера, но если квартиру не освободили после уведомления, придется обращаться с иском.
• Выселение арендаторов должно проходить без рукоприкладства и незаконного удержания вещей.