Арендная плата: как определить и выставить адекватную стоимость аренды квартиры

Если собственник решил сдать квартиру или дом в аренду, важно не прогадать с размером оплаты: слишком высокий ценник может отпугнуть потенциального арендатора, а слишком низкий — вызвать ненужные подозрения.

Что такое арендная плата и от чего зависит ее размер, какие виды и формы существуют — мы составили подробную инструкцию, как рассчитать адекватную стоимость сдачи недвижимости внаем.

Также подготовили для вас видео, где эксперт Домклик отвечает на самые популярные вопросы, которые касаются долгосрочной аренды квартир.

Что такое арендная плата

Арендной платой называют сумму, которую арендодатель устанавливает за право пользования своим имуществом, например квартирой, домом, гаражом, земельным участком, комнатой. Размер арендной платы устанавливается договором об аренде, который заключают владелец недвижимости и квартиросъемщик.

Если в аренду сдается государственное или муниципальное имущество, размер арендной платы может устанавливаться федеральным или региональными законодательными актами. Частники же устанавливают плату за свою недвижимость самостоятельно.

От чего зависит размер арендной платы 

Размер арендной платы определяется большим количеством факторов. Прежде всего он зависит от ситуации на рынке: чем выше спрос и ниже предложение, тем выше цена. И наоборот. 

Не менее важный фактор — стоимость квартир в аренду поблизости. Нужно изучить, за какую стоимость сдают квартиры похожих параметров ваши соседи.

Ещё влияет локация: квартира в центре города и в престижном районе будет стоить дороже аналогичного жилья на окраине или в промзоне. Что еще имеет значение:

• транспортная доступность; 
• наличие социальной инфраструктуры — поликлиники, школы, детсады, аптеки, детские городки и центры досуга;
• зеленые зоны; 
• магазины, предприятия сферы услуг;
• спортивные объекты — площадки, фитнес-залы;
• парковочные места;
• шумозащитные экраны.

Площадь и количество комнат — еще один фактор, влияющий на размер арендной платы.

Характеристика дома — кирпичный, панельный, монолитный, хрущевка,  «сталинка», новостройка — одна из составляющих цены на аренду. Какой дом выбрать для покупки и найма, мы подробно рассказывали здесь. 

На размер арендной ставки влияет и этаж, на котором расположена квартира: жилье на первом или последнем будет стоить дешевле аналогичного на других этажах (это касается не только сдачи жилплощади, но и продажи — на каком этаже лучше покупать квартиру в новостройке, например, можно узнать здесь).

Дополнительные бонусы, которые позволят извлекать из недвижимости больше прибыли:

• недавно проведенный ремонт; 
• современная мебель; 
• бытовая техника; 
• доступ к интернету;
• чистый подъезд.

Даже нешумные и приветливые соседи теперь становятся дополнительным плюсом при сдаче жилья. А вот наличие стационарного телефона сегодня не котируется — этот вид связи утратил актуальность. Как подготовить квартиру к сдаче в наем и что такое хоумстейджинг, мы рассказали здесь. 

Расчет аренды

Получить за свою недвижимость как можно больше — вполне понятное желание собственника. Однако придется считаться с законами рынка: завышенная цена на квартиру нередко оборачивается долгими сроками ожидания квартиросъемщика, а иногда жилплощадь не сдается вовсе.

Поэтому, чтобы рассчитать адекватную цену аренды, нужно изучить ситуацию на рынке, то есть цены на аналогичную недвижимость. Главная задача — найти вариант, максимально близкий к вашему. Это можно сделать с помощью сервисов Домклик: на сайте нужно просто выбрать любой город и настроить фильтры под разные параметры.

При поиске стоит учитывать:

• район (ваш или похожий);
• размеры площади квартиры; 
• комнатность; 
• этаж;
• состояние дома; 
• наличие ремонта;
• внутреннее оснащение;
• дополнительные бонусы.

Найдя несколько похожих вариантов, можно высчитать реальную сумму арендной платы для сдаваемой квартиры. Что нужно знать перед тем, как сдать жилье, можно прочитать в этой статье. 

Виды арендной платы

Согласно Гражданскому кодексу РФ (п. 2 ст. 614) есть несколько видов арендной платы — они могут применяться по отдельности или комбинироваться: 

• фиксированная сумма;
• доля поступлений от использования арендованного имущества;
• предоставление арендатором услуг (например, квартирант — юрист, стоматолог, репетитор или водитель);
• предоставление в аренду или в собственность какой-то вещи (квартиросъемщик может сдать арендатору свою дачу, машину или гараж, а может отдать насовсем в счет оплаты);
• покрытие затрат на улучшение арендованного имущества (ремонт вместо арендных платежей, обновление обстановки, техники);
• иные виды на усмотрение сторон.

Арендная плата производится путем наличного или безналичного расчета. Вносить ее можно единоразово (на весь период действия договора) или отдельными частями, дважды в месяц или еженедельно (как решат обе стороны). Чаще всего за аренду квартиры устанавливается ежемесячная плата. 

В ряде случаев хозяин недвижимости может попросить залог, который возвращается квартиросъемщику по окончании действия договора. Его же иногда засчитывают как оплату последнего месяца или удерживают в случае причинения ущерба жилью. 

По закону собственник квартиры может повышать арендную плату в одностороннем порядке, однако не чаще одного раза в год. Кроме того, ее размер может быть пересмотрен по соглашению сторон. Для этого составляется допсоглашение.

Иногда квартиросъемщик вправе потребовать снизить арендную плату, если состояние квартиры в период аренды ухудшилось не по его вине. Например, когда недвижимость затопили соседи, рядом начали строить скоростную магистраль или ближайший парк решили принести в жертву мусоросжигательному заводу.И все же собственник квартиры имеет такое же право не идти на уступки.Кроме того, по соглашению сторон в договоре можно прописать, что квартиросъемщик несет финансовую ответственность в случае порчи имущества или техники в арендуемой квартире. Что делать, если жильцы наносят ущерб квартире, мы рассказали здесь. 

При этом арендодатель может потребовать досрочной оплаты аренды, если арендатор постоянно нарушает условия договора.

Как оформить договор

Договор аренды — один из самых широко распространенных договоров в гражданско-правовой сфере. Его основные положения описаны в Гражданском кодексе РФ. Чем отличается договор аренды от договора найма, мы объясняли здесь. 

Стороны договора — арендатор и арендодатель. В договоре прописываются условия и сроки аренды, размер и порядок оплаты жилья. Период аренды устанавливается владельцем недвижимости. Если квартира сдается более чем на один год, договор должен пройти процедуру государственной регистрации. 

Оплата аренды — главный пункт договора, без которого его могут признать недействительным. В соответствии со статьей 614 ГК РФ на квартиросъемщике лежит обязанность вносить оплату аренды в оговоренном виде и в сроки, установленные договором. Лучше всего обозначить в договоре четкую дату оплаты аренды, а также указать размеры штрафа или пени на случай нарушения этих сроков.

После согласования даты оплаты и подписания договора обеими сторонами имущество передается в руки арендатора. Этот факт лучше дополнительно закрепить в акте приема-передачи с подробной описью имущества. Как составить этот документ и зачем он нужен, можно прочитать в другой статье. 

Подтверждение оплаты тоже лучше фиксировать. Если оплата аренды осуществляется наличными, подойдет расписка на бумаге. При безналичных платежах все проще: квитанции можно получать через банковские приложения.

Арендодатель и арендатор получают на руки свой экземпляр договора.

Что в итоге

Итак, при сдаче квартиры в аренду нужно: 

• составить список всех ее плюсов и минусов;
• подготовить квартиру (сделать ремонт или уборку, оснастить необходимой техникой и мебелью);
• изучить ситуацию с ценами на арендном рынке жилья;
• отразить все важные моменты, касающиеся оплаты, в договоре;
• заключить договор и акт приема-передачи;
• каждую оплату подтверждать документально (выписка из банка или расписка).

Читайте также: Как ремонт в квартире влияет на доход от сдачи ее в аренду