Зачем нужен договор аренды: преимущества для арендатора и хозяина квартиры
Правильно составленный договор аренды жилья защищает интересы обеих сторон. Если есть контракт, то отношения арендатора и собственника недвижимости существуют на понятных условиях: их соблюдение обеспечивает каждому спокойствие.
Какие еще преимущества дает договор аренды и что включить в документ — рассказываем в инструкции.
Что такое договор аренды
Договор аренды квартиры — это юридический документ, который заключают арендодатель (владелец квартиры) и арендатор (человек, который арендует квартиру) для установления правил и условий аренды. Он играет важную роль в обеспечении ясности во взаимоотношениях и защиты интересов обеих сторон при сдаче в аренду жилого помещения. Есть несколько причин, почему договор аренды считается важным шагом, который не стоит пропускать. Вот зачем нужен договор аренды квартиры:
- Установление прав и обязанностей. Договор аренды подробно описывает права и обязанности как владельца квартиры, так и арендатора. Это включает в себя срок аренды, порядок оплаты, правила пользования квартирой, а также обязанности по ремонту и обслуживанию.
- Определение стоимости аренды. Договор фиксирует сумму арендной платы, сроки ее уплаты и методы расчета. И даже формат оплаты (деньгами, ремонтом или услугами). Это помогает избежать недопониманий и конфликтов между сторонами в будущем.
Защита прав собственника. Договор аренды включает в себя пункты, направленные на защиту интересов собственника жилья, например, правила поддержания порядка, запрет на подселение (и субаренду) без его согласия и другие. А также условия оплаты жилья.
Защита прав арендатора. Договор также предоставляет защиту прав арендатора, устанавливая правила, которые собственник квартиры обязан соблюдать, например, по вопросам безопасности, ремонта и предоставления необходимых услуг. А также защищает квартиросъемщика от внезапного выселения или повышения стоимости аренды.
Урегулирование споров. В случае возникновения споров между арендодателем и арендатором договор аренды послужит источником правил для урегулирования конфликта, в том числе через суд.
Фиксация состояния квартиры. В договор можно включить описание исходного состояния квартиры. Это минимизирует расхождение в мнениях о том, что было сломано в процессе проживания арендатора.
Таким образом, договор аренды квартиры обеспечивает четкость, стабильность и защиту прав и интересов каждой стороны в процессе аренды жилого помещения.
Чем отличаются договор найма и договор аренды
Договор аренды и договор найма с юридической точки зрения имеют похожий смысл: документы закрепляют условия использования помещения за плату. Но договор аренды заключают, если одна из сторон — юридическое лицо. А договор найма подписывают между собой физические лица. В разговорной речи об аренде жилья используют «договор аренды», в этом нет ничего необычного.
Но если решили заключить договор по сдаче квартиры в аренду, то для юридической точности важно проследить, чтобы в шапке документа было написано «договор найма жилого помещения», если стороны — физические лица.
На какой срок заключают договор аренды
Собственники имеют право на заключение договора аренды на короткий или длинный срок. Краткосрочные договоры чаще всего подписывают на 11 месяцев — тогда их не нужно регистрировать в Росреестре. Но можно заключить и долгосрочный договор — на три или пять лет. Тогда он должен быть зарегистрирован. На обязательство владельца жилья платить налог на получаемый от аренды доход длительность договора никак не влияет. Налог нужно платить в любом случае.
Краткосрочный договор можно продлевать, заключая к нему дополнительное соглашение, или же подписывать новый. Долгосрочный можно прервать, если у одной из сторон изменились обстоятельства. В этом случае прерывание оплачивается. То есть если инициатор расторжения — собственник квартиры, он должен выплатить компенсацию арендатору. Это условие необходимо включить в договор на этапе его составления.
Если этого не сделать, договориться «в процессе» будет сложно. Ситуация рискует перерасти в конфликт и закончиться судом. Компенсация может быть денежной или условно денежной. Например, если на время поиска нового жилья арендатор получает арендные каникулы в старой квартире.
Если договор прерывает арендатор, собственник может удержать страховой депозит, но тоже только в том случае, если это предусмотрено договором.
Как подготовиться к заключению договора аренды
Подготовка к заключению договора аренды сводится к проверке документов и состояния квартиры. Арендатор должен посмотреть паспорт владельца квартиры и документы, подтверждающие право собственности на жилье, которое будет сдаваться. Это могут быть договор купли-продажи квартиры, свежая выписка из ЕГРН, постановление суда, договор мены.
Если в выписке из ЕГРН говорится, что у жилого помещения несколько собственников, имеет смысл пригласить на подписание всех: это минимизирует риск, что кто-то окажется не согласен с тем, что квартира сдана. Риелторы рассказывают, что недовольные совладельцы могут доставить много неудобств: от спонтанного визита в квартиру до настаивания на расторжении договора.
Если предполагается, что счета за коммунальные услуги оплачивает арендатор, то имеет смысл ознакомиться с последними оплаченными квитанциями. Это поможет не оказаться в ситуации, когда на нового жильца переходит чужой долг за воду, свет, вывоз мусора и прочие статьи коммунальных расходов.
Собственнику квартиры нужно посмотреть паспорт будущего жильца. Нелишним будет проверить его подлинность (арендатор, собственно, тоже может это сделать). Эта функция доступна на портале «Госуслуги». Для этого в поисковой строке нужно ввести запрос «проверить подлинность паспорта», затем вбить серию и номер проверяемого документа и следовать навигации сайта.
Эксперты рекомендуют обратить внимание на страницу с регистрацией. Если будущий жилец зарегистрирован в другом регионе, то по закону собственник должен оформить ему временную регистрацию. Многие боятся это делать, считая, что таким образом у жильца возникает право распоряжаться квартирой. Это не так. Кроме того, регистрацию можно прервать в одностороннем порядке по желанию владельца жилого помещения.
Найти надежных и проверенных жильцов можно c Домклик Аренда. Юристы сервиса подготовят емкий и полный договор аренды, который защитит как собственника, так и арендатора. Также будет приложен чек-лист описи имущества. Документы можно составить и подписать онлайн — никаких лишних поездок или траты времени на показе. Здесь же можно подключить финансовую защиту: страхование жилья и имущества и гарантию оплаты.
Что проверить в квартире
Если квартира сдается с мебелью, нужно посмотреть, в каком она состоянии. Убедиться, что исправно работают сантехника и бытовые приборы, если они есть. Стоит обращать внимание на целостность покрытий стен и пола, а также окон.
Риелторы советуют составлять подробную опись имущества, чтобы по окончании арендных отношений не возникало финансовых споров. В описи указывают, что, в каком количестве и в каком состоянии остается в квартире на время сдачи в аренду.
Если в помещении нет необходимых вещей, например, холодильника или стиральной машины, то условия покупки тоже нужно обсудить на этапе подготовки. Нередко хозяева соглашаются на покупку в счет арендного платежа.
Как правильно составить договор аренды
Составление договора аренды требует внимательности и точности, чтобы избежать недопониманий и конфликтов в будущем. Можно скачать шаблон в интернете, но знать, что должно быть в договоре аренды, необходимо:
- В договоре указывают ФИО сторон и паспортные данные.
- Обязательно описание квартиры — адрес, площадь, количество комнат.
- Срок аренды — дату начала и окончания договора. Если предусмотрена возможность продления, условия пролонгации тоже надо зафиксировать (например, с повышением арендной платы, обязательным ремонтом кухни или заменой сантехники).
- Арендная плата. Указывают размер платы, срок ее внесения и способ оплаты (кто-то предпочитает получать средства на банковскую карту, кто-то забирать деньги лично, заодно проверяя состояние квартиры). Если предусмотрено изменение арендной платы, это тоже надо вписать: когда и на какую сумму она изменится.
- Залог и штрафы. Залог обычно равен одной сумме месячной аренды. Штрафы — опционально. Их сумма зависит от того, насколько дорогая мебель в квартире. Помимо штрафа за порчу имущества, предусматривают ответственность за пропуск срока оплаты аренды.
- В пункте «Права и обязанности сторон» должно быть написано о своевременной оплате аренды жилья и прописаны другие условия: например, ремонт и обслуживание мебели и техники, содержание квартиры в чистоте и тому подобные пункты.
- Отдельно стоит определить, какие виды работ могут выполняться арендатором без согласия арендодателя, а какие нет.
- В договоре должны быть правила относительно животных (если разрешены), курения, подселения.
- Один из самых важных пунктов — разрешение споров. О том, как это будет происходить, следует договариваться до их возникновения. Так же как и об условиях расторжения.
- Подписи и дата. Договор подписывают и арендатор, и владелец жилья. У каждой стороны остается один экземпляр.
Расторжение договора аренды
Договор может прекратить действие, если закончился срок, на который он был заключен. А может быть расторгнут до истечения срока действия. Во втором случае обязательно нужно прописать, на каких условиях состоится расторжение: сколько времени отводится на то, чтобы освободить квартиру, в каком состоянии она должна быть, по какой цене она будет сдаваться, пока квартиросъемщик ищет новое жилье.
Также следует прописать срок, за который каждая сторона предупреждает о грядущем расторжении. Например, сообщить жильцам, что «уехать надо завтра», не получится. Так же как и жильцу съехать внезапно, в связи с чем собственник потеряет доход, на который рассчитывал.
Когда условия понятны заранее и жилец на них соглашается, можно избежать многих конфликтных ситуаций при наступлении в том числе неожиданных изменений у любой из сторон.
Вы можете оставить первый.
Телеграм-канал Домклик
