Иногда в качестве альтернативы квартире люди рассматривают комнату в коммуналке или общежитии. Чтобы помочь определиться с выбором, расскажем об особенностях этих типов жилья и о том, какую недвижимость покупать выгоднее.
Коммуналка представляет собой квартиру, которая состоит из двух и более изолированных комнат, в которых могут жить как семьи, так и одинокие граждане.
При этом коридор, кухня, санузел, балкон и другие помещения, предназначенные для обслуживания всех жильцов, общие и являются общей долевой собственностью. Доли в ней пропорциональны площади их комнат. То есть чем больше площадь комнаты, тем больше доля ее владельца в общей собственности.
Жить в коммунальных квартирах могут как собственники, так и арендаторы, в том числе наниматели по договору соцнайма — это механизм, при котором государство дает бесплатно жилье гражданам, официально признанным малоимущими и нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Для сдачи комнаты, которая уже находится в социальном найме, требуется согласие всех собственников и арендаторов коммуналки, в том числе согласие госоргана, от имени которого заключен договор социального найма. Если сдать комнату в аренду собирается собственник, то для самой аренды такое согласование не требуется. Но он должен получить согласие всех владельцев коммуналки, чтобы арендатор мог пользоваться общим имуществом.
Что касается покупки и продажи комнаты в коммунальной квартире, у всех собственников есть преимущественное право ее купить, поэтому продавец должен сначала предложить комнату им и уже в случае отказа искать других покупателей.
По закону, комнаты в общежитиях относятся к специализированному жилищному фонду и предназначены для временного проживания граждан на время работы, службы или обучения. Приватизировать и продать их нельзя до тех пор, пока муниципалитет не переведет комнату в другую категорию жилых помещений.
Например, если общежитием сначала владело государственное или муниципальное предприятие, а затем его передали местным властям, с которыми жильцы заключили договор социального найма. Такую комнату потом можно приватизировать, получив статус собственников.
Эти общежития, как правило, коридорного и секционного типа. Первые представляют собой коридор, по обе стороны которого расположены комнаты. На этаже есть общие санузел, душевая и кухня. При втором типе предусмотрено разделение на секции. В каждой из них несколько комнат с общими кухней, санузлом и душем.
Если комната в общежитии числится как самостоятельное жилое помещение, то продать ее можно точно так же, как обычную квартиру.
Если же она находится в общей долевой собственности, то действует право преимущественного выкупа. То есть владелец комнаты обязан предложить купить ее своим соседям, которых может быть гораздо больше, чем в коммунальной квартире.
Поэтому один из пунктов, который нужно проверить при покупке комнаты и в коммуналке, и в общежитии, — форма собственности и наличие отказов от покупки. Более подробно о том, на что еще необходимо обратить внимание до сделки, расскажем ниже.
Зачастую в общежитии соседей больше, чем в коммунальной квартире. Но общежитие общежитию рознь, и плотность заселения может быть разной. На этаже могут быть заселены как две-три комнаты, так и все, поэтому каждый конкретный случай нужно рассматривать отдельно.
Что же касается комфорта проживания в плане ведения быта и взаимодействия с соседями, это зависит от жильцов, но вероятность возникновения конфликтов в коммунальной квартире все же выше.
Комната в коммунальной квартире с точки зрения комфорта проживания, последующей продажи и расширения площади лучше. Коммунальная квартира — это тот случай, когда показатели капитализации выше за счет возможности расширения площади. Причем делать это можно постепенно, не прибегая к заемным средствам — и в результате стать собственником целой квартиры.
Что касается общежитий, то из них тоже можно создать бизнес-проекты с просчитанной маржинальностью. Однако это всегда сложнее и более затратно как финансово, так и по времени.
Среди общих рисков, которые относятся как к комнатам в коммуналке, так и в общежитии, можно выделить четыре основных, говорит Светлана Ганькова:
Если говорить отдельно про риски покупки комнаты в коммуналке, можно столкнуться с невозможностью использовать свое имущество, если другие собственники препятствуют этому, отмечает эксперт.
Также могут возникнуть трудности при продаже, если другие собственники не откажутся от преимущественного права покупки и не захотят выкупить сами.
«Особо сложные ситуации возникают, когда такой сосед отсутствует по месту жительства, и нет возможности установить его место нахождения. Либо родители в разводе, собственником является ребенок, и один из родителей самоустраняется от представления его интересов. Или соседняя комната принадлежит умершему человеку, а наследники не спешат вступать в права», — подчеркивает Светлана Ганькова.
Что касается комнат в общежитиях, то к вышеперечисленным рискам добавляется еще большее количество соседей, от которых требуется собрать отказы от преимущественного права покупки. Причем стоимость этих документов порой больше цены самой комнаты, резюмирует эксперт. То есть процесс покупки комнаты может затянуться, и продать ее в будущем тоже будет непросто.
В общежитиях и коммуналках, не входящих в жилищный фонд организаций, осуществляющих образовательную деятельность, оплата происходит в общем порядке на основании показаний квартирного счетчика, соразмерно доле в праве общей собственности на помещения общего пользования в такой квартире.
То есть оплата зависит от площади занимаемой комнаты. Иногда соседи по коммуналке просто делят счет за ЖКУ поровну.
Также у жильцов коммунальной квартиры могут стоять индивидуальные приборы учета электроэнергии, и в этом случае каждый платит за то количество ресурсов, которое потребил.
В действительности же соседи не всегда оплачивают свою часть ЖКУ, и тогда добросовестным жильцам остается либо заплатить самим, либо столкнуться с отключением коммунальных услуг.
В этом случае может помочь разделение счетов за коммунальные услуги. Тогда каждый из собственников будет платить за себя, поэтому гасить чужой долг не придется, а ограничить доступ к объектам коммунального хозяйства, которыми пользуются и добросовестные плательщики, уже нельзя.
В общежитии та же схема — только квитанция приходит на каждого собственника отдельно, поэтому переложить обязанность по оплате коммуналки на соседа не получится.
Если говорить о стоимости покупки, то комната в общежитии обойдется дешевле, особенно если она находится в старом фонде, говорит Светлана Ганькова.
Например, в Калининском районе Санкт-Петербурга речь о 1,6-1,8 млн руб. за комнату в общежитии и о 4,9 млн руб. — в коммуналке. При этом, конечно, комнаты в коммунальной квартире продаются и по более низкой стоимости.
В пределах 2,7-3,3 млн руб. можно найти вариант в относительной близости к центру города, но, как правило, это старый фонд, дома 1910-1918 года постройки.
Если же рассматривать покупку такой недвижимости с точки зрения ее продажи в будущем, продолжает эксперт, то на первом месте комнаты большой площади в общежитиях блочного типа, расположенные рядом с узлами водоснабжения и канализации, так как их можно реконструировать в студии. На втором месте комнаты в коммуналках. На третьем — оставшиеся комнаты в общежитиях.
По словам Светланы Ганьковой, комнаты имеют большую инвестиционную привлекательность для всех слоев населения. «Традиция хранить деньги в «бетоне» как понятном и доступном средстве сбережения останется еще довольно долго, особенно у старших поколений», — объяснила она.
Вне зависимости от того, какую недвижимость вы покупаете, необходимо удостовериться в том, что и с собственником объекта, и с документами на него все в порядке, говорит директор агентства недвижимости «ДЕЛО» Ольга Котова.
Поэтому, по ее словам, обязательно нужно запросить паспорта всех собственников, свежую выписку из ЕГРН, документ-основание права собственности на жилье.
Первое, что нужно сделать, — убедиться в том, что паспорт владельца действителен, нет текущих исполнительных производств, из-за которых на недвижимость могут наложить арест. Также следует проверить, что у продавца нет больших долгов, которые могут повлечь его банкротство.
Если среди собственников есть несовершеннолетние, то сделка должна проходить с участием органов опеки и попечительства, отмечает эксперт.
Если объект недвижимости приобретали по договору купли-продажи, договору уступки или ДДУ в браке, необходимо запросить нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости, если тот не участвует в сделке. Также стоит убедиться, что при приобретении жилья не использовался материнский капитал.
Покупка комнат осложняется тем, что в большинстве случаев они являются объектом долевой собственности, и по закону соседи имеют право преимущественной покупки. То есть перед продажей недвижимости ее владелец обязан предложить соседям купить комнату, и, если они откажутся, он может продать ее постороннему человеку, причем по цене не ниже той, по которой предлагал соседям. На раздумье соседу дается месяц.
Отказы соседей от преимущественного права покупки должны быть оформлены нотариально. На практике таких дольщиков может быть огромное количество, и найти их, а потом уговорить пойти к нотариусу просто не представляется возможным.
В таком случае собственникам остальных долей можно отправить уведомления о продаже с обязательным указанием адреса и стоимости объекта. Их отправляют заказными письмами с уведомлением о вручении. Если в течение месяца дольщики не сообщат собственнику о желании выкупить недвижимость, ее можно продавать иному лицу.
Также не стоит забывать о том, что сделка по отчуждению доли всегда проводится через нотариуса.
Для того чтобы сделка прошла без проблем и они не возникли в будущем, стоит обратиться к специалистам, которые проверят и собственников, и документы на недвижимость, а также помогут с другими вопросами, которые актуальны конкретно в вашем случае.
Как купить комнату в коммунальной квартире или общежитии
