Как купить квартиру, когда цены на недвижимость растут, а ставки по базовым программам ипотеки достигают 18%? Какую квартиру сейчас выгодно покупать — во вторичке или в новостройке? Какие скидки дают продавцы квартир и можно ли дополнительно сбавить стоимость?
Отвечаем на эти вопросы вместе с экспертами.
Что купить: вторичку или новостройку
Для проживания или сдачи в аренду выгодно покупать вторичное жильё, так как его использовать можно сразу. Если брать аналогичные квартиры в новостройках, то стоимость будет сильно выше, плюс нужно ждать окончания строительства и делать ремонт.
Если покупку жилья рассматривать с использованием ипотеки, то на данный момент ставки под вторичную недвижимость высокие, и многие ждут послабления от Центробанка. Но, я считаю, что не надо ждать, ведь купив сейчас, можно будет после снижения ставок сделать рефинансирование и получить комфортный платёж. А когда произойдёт падение ставок, спрос на вторичном рынке увеличится, и цена снова начнёт расти.
Несмотря на высокие ставки по ипотеке, вторичка привлекает тех, у кого есть возможность быстро погасить кредит, отмечает Алексей Сергеев, генеральный директор АН «Зодчий».
Тем, у кого нет возможности погасить ипотеку досрочно, эксперт рекомендует рассмотреть льготные программы на новостройки.
При таком варианте покупки действуют субсидированные ставки по семейной ипотеке и ипотеке с государственной поддержкой. Стоит учитывать тот факт, что до 90% сделок по покупке квартир происходит с участием ипотечного кредита. Поэтому на спрос существенное влияние оказывают ставки по ипотеке.
Если сравнить ставки на ипотечные кредиты на рынках первичной и вторичной недвижимости, то вторые выше первых практически в три раза. Соответственно, выбор для клиентов становится очевидным.
В выгодном положении покупатели, у которых есть наличные средства, отмечает Екатерина Ахмерова, менеджер по продаже недвижимости агентства «ФЛЭТ» в Казани.
Всё зависит от ваших целей на недвижимость и наличия средств. Новостройки интересны тем, что их пока всё ещё можно купить в ипотеку по льготной ставке. Если у вас есть наличные средства, самое время выбирать вторичку, ведь сейчас такой покупатель на вес золота. И многие продавцы понимают, что по такой ставке на вторичку их ждёт долгая продажа недвижимости, и они охотнее идут на торг.
Эксперты также рекомендуют рассмотреть покупку загородной недвижимости.
Новостройку можно купить по льготным ипотечным программам, с низкими ставками и небольшими платежами. А на вторичном рынке цены за квадратный метр в среднем ниже, чем в новостройках. Всё зависит от потребностей и возможностей покупателя.
Но если говорить о действительно выгодной покупке, то стоит рассмотреть также покупку загородной недвижимости. Её часто недооценивают, хотя при грамотном выборе такой формат может быть ликвиднее и комфортнее, чем квартира.
Как снизить высокую ставку после покупки жилья в ипотеку
Для снижения высокой ставки в будущем можно воспользоваться рефинансированием. Это процесс замены одного или нескольких существующих кредитов на новый с более выгодными условиями. Это помогает снизить общую стоимость кредита, уменьшить ежемесячный платеж или сократить срок кредитования.
При определении ставки рефинансирования банки опираются на ставку Центробанка.
Эксперты отмечают, что рано или поздно ставка Центробанка снизится, и тогда кредит можно будет «перевести» на более выгодные условия.
Сейчас ключевая ставка — 16%. Как отмечали в ЦБ, снижение начнётся во второй половине 2024 года и будет плавным.
«Ставка будет снижена, так как это временная мера, принятая для снижения спроса и, как результат, инфляции. При снижении ставки спрос восстановится, и цены начнут расти», — отмечает Елена Кудинова.
В Сбере можно рефинансировать ипотеку и другие кредиты, которые выплачиваются не меньше полугода и без просрочек. Оформить рефинансирование можно как по ипотеке самого Сбера, так и выданной другим банком.
Те, у кого появилась семья, родились дети, могут перевести кредит на льготные условия программы «Семейная ипотека», по ставке от 6% годовых на весь срок кредита.
Читайте также: Как рефинансировать ипотеку
Какие скидки сейчас дают продавцы квартир
По данным экспертов агентств недвижимости, отсутствие бурного спроса и текущие условия по ипотеке стимулируют продавцов вторичной недвижимости идти на уступки. Размер скидки может варьироваться от 3–10%.
«Продавцы квартир внимательно следят за ситуацией на рынке и достаточно консервативно реагируют на изменения. Но сейчас можно сказать с уверенностью, что торг на вторичку при выходе на сделку уже доходит до 5–7%. Чтобы понять, много это или мало, достаточно взглянуть на ситуацию, которая складывалась в прошлом году. Особенно на пике спроса продавцы отказывались либо скидывать цены вообще, либо скидка при продаже не превышала 1%», — отмечает Алексей Сергеев.
По мнению Елены Кудиновой, при покупке дорогих квартир можно сбавить цену до 10%.
«Если продавец заинтересован в том, чтобы продать квартиру максимально быстро, то можно договориться о снижении цены. В среднем продавцы могут предложить скидку в размере 5-10% от первоначальной стоимости», — также отметила Ольга Атаманова.
Как запросить у продавца квартиры большую скидку
Если вас заинтересовала квартира, и вы хотели бы запросить скидку у продавца, стоит проанализировать другие объявления. Например, посмотреть стоимость похожих квартир в этом же и близлежащих районах. Если квартира продаётся по завышенной цене, не имея больших преимуществ, это может стать аргументов при торге.
«Стоит провести детальный анализ рынка, сравнить цены и характеристики объектов в продаже, определить нижний порог цены, непрерывно мониторить рынок и попробовать "взять количеством": сделать как можно больше предложений продавцам о продаже квартиры со скидкой и подготовить аргументацию по снижению цены», — рекомендует Ольга Атаманова.
Также максимальные скидки предлагают при продаже квартир с долгами, детскими долями или в ипотеке, отмечает Екатерина Ахмерова. Ещё охотнее на уступки идут продавцы, которые хотят реализовать недвижимость как можно быстрее. Но к таким сделкам стоит подходить внимательно и сохранять бдительность, тщательно проверять документы, обращаясь к профессионалам или пользуясь услугой юридической проверки.
В целом же сбить стоимость помогут профессиональные риелторы, которые ежедневно получают данные о рынке, имеют экспертный опыт и поэтому весомые аргументы для снижения цены.
Когда покупать квартиру — сейчас или подождать
Лучшего времени ждать не стоит, отвечают эксперты. Ситуация на рынке непредсказуема, и дать точные прогнозы почти невозможно.
«Невозможно предсказать, как изменятся ставки по ипотечным кредитам, будут ли продлеваться действующие льготные программы, или будут приняты новые. Всем своим знакомым и сотрудникам я говорю: если нужна квартира, то займитесь решением данного вопроса прямо сейчас. На мой взгляд, сейчас складываются все предпосылки к тому, что ставка рефинансирования будет снижаться. Но еще раз повторюсь, что потенциальным покупателям жилья не стоит ждать, нужно решать вопрос сегодня», — подчеркивает Алексей Сергеев.
Екатерина Ахмерова рекомендует обратить внимание на вторичный рынок, где сейчас достаточно большой выбор квартир, а продавцы охотно идут на торг.
Что касается сезонности, то определённого периода для покупки недвижимости нет. «Есть три небольших периода затишья: Новый год, первое сентября (школа) и майские праздники», — отмечает Елена Кудинова.
«Самое лучшее время для покупки — когда вы к этому готовы: материально и эмоционально, а ещё располагаете достаточным количеством времени и сил, чтобы выбрать действительно подходящий вам вариант, организовать переезд и отпраздновать новоселье. В таком случае вы точно сможете купить квартиру выгодно, а сделка принесет только приятные впечатления», — добавила Ольга Атаманова.
Читайте также: Что будет с льготной ипотекой в 2024 году
