Налог с продажи недвижимости в 2025 году: что изменится

Летом 2024 года президент России Владимир Путин подписал закон, который внёс заметные изменения в Налоговый кодекс. Они коснутся владельцев недвижимости: с 2025 года доходы от продажи жилья будут облагаться налогом по прогрессивной шкале, а не по привычной ставке 13%.

Рассказываем, что нужно знать тем, кто планирует продавать недвижимость.

Что меняет закон

Со следующего года ставки НДФЛ по трудовым и нетрудовым доходам перестанут быть фиксированными и будут зависеть от размера доходов. 

Всего на прогрессивной шкале налогообложения будет пять ступеней:

• 13% — для доходов до 2,4 млн руб. в год включительно;
• 15% — для доходов свыше 2,4 и до 5 млн руб. в год включительно;
• 18% — для доходов 5-20 млн руб. в год;
• 20% — для доходов 20-50 млн руб. в год;
• 22% — для доходов более 50 млн руб. в год.

При этом к нетрудовым доходам, куда в том числе относится продажа недвижимости, будут применяться только две ступени. Повышенные ставки коснутся не всего дохода, а суммы, превышающей порог.

Когда нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости

Подоходный налог с продажи недвижимости оплачивают продавцы жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, апартаментов, земельного участка. Такое обязательство возникает, если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, который составляет 3 или 5 лет в зависимости от ряда нюансов.

Как платить налог с продажи недвижимости в 2025 году 

Прибыль с продажи недвижимости (а также движимого имущества, например, автомобиля) относится к нетрудовым доходам. Согласно изменениям в 2025 году, для нетрудовых доходов ступеней будет только две: 13% — для доходов до 2,4 млн руб. включительно и 15% — для доходов больше 2,4 млн руб.

Налогооблагаемую базу по-прежнему можно будет снизить на 1 млн руб. Или можно использовать вычет «доходы минус расходы»: сюда включаются расходы на покупку недвижимости — не только первоначальная стоимость жилья по договору купли-продажи, но и проценты по ипотеке. 

Примеры расчета налога с продажи недвижимости в 2025 году

Рассмотрим две ситуации.

Нетрудовой доход меньше 2,4 млн руб.:

Дмитрий продаёт квартиру, которую он купил в 2023 году. Минимальный срок владения не истёк, поэтому нужно платить налог.

С продажи квартиры Дмитрий получил 3 000 000 руб. Он не может подтвердить расходы на её покупку, поэтому для уменьшения налогооблагаемой базы применяет вычет в 1 000 000 руб. Сумма, облагаемая налогом, 2 000 000 руб. Тогда ставка НДФЛ 13%, и налог равен 260 000 руб.

Теперь рассмотрим ситуацию, где доход больше 2,4 млн руб.:

Михаил продает квартиру за 5 000 000. Уменьшаем стоимость на налоговый вычет: 5 000 000 − 1 000 000 = 4 000 000 руб. 

Считаем разницу с установленной предельной стоимостью: 4 000 000 − 2 400 000 = 1 600 000 руб. 

Считаем сумму налога по формуле: 312 000 + 240 000 (это 15% от 1 600 000, считаем как 1 600 000 × 0,15) = 552 000 руб. 

Что ещё нужно знать

Важно помнить, что налогом облагается вся прибыль от реализованного имущества за год. Сюда также входит, например, продажа автомобиля.

Михаил в одном году продал и квартиру, и автомобиль. Цена квартиры – 5 000 000. Стоимость автомобиля – 1 500 000. Получилось 6 500 000. Он применил вычет в 1 000 000, чтобы снизить налогооблагаемую базу. Получилось 5 500 000.

Считаем сумму налога для доходов выше 2,4 млн руб.: 312 000 + 465 000 (это 15% от суммы прибыли, то есть от 3 100 000) = 777 000 руб. Сумма прибыли в 3 100 000 получена так: из 5 500 000 вычли разницу с установленной предельной стоимостью, то есть 2 400 000.