Ипотека на строительство частных жилых домов: всё о рынке ИЖС в исследовании аналитиков Домклик и ДОМ.РФ

Аналитики Домклик в совместном исследовании с ДОМ.РФ в деталях изучили рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в России. Средние ставки на ипотеку при строительстве дома, суммы первоначального взноса, самые популярные ипотечные программы, а также в каких регионах страны ипотека на ИЖС пользуется наибольшим спросом — читайте в нашей статье.

Развитие ИЖС в России

Спрос на доступное и комфортное индивидуальное жилье в России стремительно растет. По итогам 2022 года ввод жилья в сегменте ИЖС составил 57 млн кв. м (+16% к 2021 году) и достиг исторического максимума. Всплеск спроса на ИЖС начался после пандемии коронавируса, в условиях которой граждане по-новому оценили возможность жить в своем доме. Также росту ввода ИЖС способствовала президентская программа социальной газификации.

По данным опроса ДОМ.РФ и ВЦИОМ, 68% из 61,8 млн российских семей считают индивидуальный дом наиболее предпочтительным видом жилья. 

Основная причина, по которой горожане не могут себе позволить покупку или строительство частного дома — недостаток денежных средств. При этом 54% горожан, желающих переехать в дом, были бы готовы рассмотреть ипотеку для его строительства.

Льготные программы ипотеки на ИЖС

Доступные финансовые механизмы развития рынка ипотеки на ИЖС начали формироваться только в 2021 году, когда льготные ипотечные программы были распространены на строительство жилых домов. Для стимулирования выдачи таких кредитов государство предложило увеличенную субсидию, которая бы компенсировала риски банков (маржа установлена на уровне 4,5% по сравнению с 2,5% по ипотеке на квартиры).

Дополнительная мера поддержки рынка — расширение «Льготной ипотеки» с середины 2022 года на строительство домов собственными силами (хозспособом): ДОМ.РФ, как институт развития, дополнительно субсидирует банкам 2% по программе (на время строительства дома).

Несмотря на значительный спрос, уровень проникновения ипотеки на ИЖС остается низким: по оценке ДОМ.РФ, в 2022 году с использованием ипотеки строилось около 10% жилых домов. Среди причин — высокие риски для банков, связанные с несколькими факторами:

• отсутствие стандартных проектов, из-за чего банкам трудно оценить стоимость строящегося индивидуального дома и контролировать ход строительства;
• низкая ликвидность залога — в случае дефолта заемщика дом, построенный по индивидуальному проекту, продать сложнее, чем типовую квартиру.

Кроме того, отсутствует механизм защиты средств граждан, строящих дома по индивидуальным договорам подряда (преобладающий способ ИЖС).

Повысить распространение ипотеки на ИЖС можно с помощью запуска нового механизма — индустриального жилищного строительства, в рамках которого средства граждан будут привлекаться на счета эскроу, а подрядчик — вести строительство с привлечением средств проектного финансирования. Именно по такой схеме сейчас строятся квартиры в многоквартирных домах.

Итоги развития рынка ипотеки на ИЖС в 2022 году

Благодаря принятым мерам господдержки выдача ипотеки на строительство жилых домов в 2022 году, по данным ДОМ.РФ, составила 32,9 тыс. кредитов на 138,8 млрд руб. — в 3 раза больше по количеству и в 4 — по сумме, чем за 2021 год. Ипотека на ИЖС активно росла вопреки замедлению ипотечного рынка в целом: в результате ее доля в общем количестве выдач выросла до 2,5% в 2022 году (0,5% в 2021 году).

Лидерство на рынке сохраняет Сбербанк (~75% всех выдач). В 2022 году Сбер выдал 24,3 тыс. кредитов на ИЖС, что в 3,3 раза превышает показатель 2021 года. Годовой объем выдачи увеличился более, чем в 4 раза. За год выросла и доля ИЖС в общем объеме выдач Сбера: по количеству кредитов — с 0,7% до 3%, по объему — с 0,8% до 3,9%.

Из рис. 1 можно увидеть стремительное увеличение количества выдач Сбера в марте-апреле до 2,2 тыс. в месяц, связанное, во-первых, с сезонностью, а во-вторых, с возросшей инвестиционной привлекательностью земельных участков на фоне нарастания экономической неопределенности.

В начале II квартала также фиксируется рекордное значение доли выдач на ИЖС — 8,2% (рис. 2). Доля от общего объема выдач при этом составила более 11%. Столь резкий скачок сегмента объясняется, прежде всего, снижением доли сделок на рынке вторичной недвижимости: на фоне резкого увеличения ключевой ставки ЦБ в марте 2022 года спрос на вторичную недвижимость во II квартале снизился, а доля других сегментов (первичное жилье, ИЖС), напротив, возросла.

Общее снижение покупательской активности и опасения по поводу роста цен на строительные материалы привели к резкому снижению количества сделок: в мае было выдано около 800 кредитов на индивидуальное строительство, доля ИЖС при этом остается довольно значительной — 4,6%.

Начиная с июня и вплоть до окончания дачного сезона количество выдач устойчиво росло: с 1 тыс. в месяц до 3,3 тыс. в месяц. Доля ИЖС в общем количестве выдач при этом снизилась до 3-4% по количеству, и 4-5% — по объему. Уменьшение доли в данном случае является следствием восстановления рынка вторичного жилья на фоне нормализации ключевой ставки Банка России. Новое равновесное значение доли ИЖС в общем объеме выдач все же превышает показатели начала года (на 2 п.п. по количеству и на 3 п.п. по объему выдач). В октябре-ноябре количество сделок, ожидаемо, снизилось в связи с окончанием дачного сезона, тем не менее доля ИЖС на конец 2022 года остается достаточно высокой — на уровне 3-4%.

Столь явное укрепление сектора ИЖС в России обусловлено не только повышенным интересом населения к частным домам после пандемии COVID-19 и последующим распространением удаленного формата работы, но и масштабной реформой регулирования:

1. Внесены поправки в закон, позволяющие упростить процесс постройки и оформления жилья: в Федеральный закон 476-ФЗ от 30.12.2021 (Земельный и Градостроительный кодексы), в ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (№214–ФЗ) и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (№218-ФЗ).
2. Включение новых сведений в ЕГРН: данные ответственного за кадастровые работы, сведения об аварийности.
3. Упрощение проектных деклараций.
4. Включение ИЖС в национальный проект «Жильё и городская среда», что подразумевает выделение новых земель под строительство, упрощение процесса подключения жилья к инженерным сетям, внедрение электронного документооборота.
5. Распространение льготной ипотеки на цели ИЖС.

Подробнее об изменениях в законодательстве читайте в статьеЗаконы об ИЖС в 2022: что изменилось.

Динамика портфеля кредитов также свидетельствует о положительном эффекте нововведений в законодательство. По данным ДОМ.РФ, портфель ипотеки на ИЖС составил 181,6 млрд руб. на 01.01.2023 (1,3% от общего ипотечного портфеля). Объем портфеля Сбербанка в сегменте ИЖС достигает 135,7 млрд рублей, что превышает аналогичный показатель 2022 года более, чем в 3 раза. Доля кредитов на ИЖС в общем портфеле Сбербанка также заметно увеличилась: с 0,7% до 1,8%.

Структура рынка ипотеки на ИЖС

Драйвером ипотеки на строительство жилых домов в 2022 году выступали льготные программы, позволяющие получить кредит по ставкам значительно ниже рыночных. По данным ДОМ.РФ, в 2022 году выдача ипотеки с господдержкой на ИЖС выросла в 13 раз с 2021 года, до 26,1 тыс. кредитов, в том числе благодаря запуску «Льготной ипотеки» на строительство домов хозспособом. Доля льготных программ в выдаче ипотеки на ИЖС увеличилась в 4 раза — до 79% с 19% в 2021 году.

Аналогичная тенденция наблюдалась и в Сбербанке. На рис. 3 продемонстрировано распределение количества новых выдач на ИЖС по льготным программам. Заметно существенное увеличение доли выдач на ИЖС на льготных условиях: в январе 2022 года доля таких сделок около 60%, а во втором полугодии не опускается ниже 90%.

При этом в распределении сделок по программам господдержки произошли существенные перестановки. На протяжении первых шести месяцев 2022 года наибольший процент сделок приходился на программу «Семейная ипотека». В начале года доля сделок по программе была на уровне 25%, а в мае-июне – достигла 50%.

Начиная с июня наблюдался активный рост доли сделок по «Льготной ипотеке» (программа «Господдержка» от Сбера) – с 20% от общего количества выдач до 60%. В декабре процент выдач по программе достиг максимума – около 73%. Повышению уровня востребованности указанной программы наряду с общим увеличением объема выдач на ИЖС (рис. 1), безусловно, способствовало расширение программы на строительство дома своими силами (без привлечения подрядчика).

Как будет показано ниже (карта округов РФ), сегодня около половины сделок по программе заключается без привлечения подрядчиков. Другой важный фактор, повлиявший на рост спроса – изменение в условиях кредитования: в августе Сбербанк снизил минимальный первоначальный взнос по ипотеке на ИЖС по госпрограммам с 30% до 20% без подтверждения дохода, с подтверждением дохода – до 15%.

Доля ипотечных сделок по программе «Дальневосточная ипотека» по отношению к общему количеству новых выдач на ИЖС за год уменьшилась, но несущественно: с ~20% до ~13%. Популярность «IT-ипотеки» и «Сельской ипотеки» находится на сравнительно низком уровне: доля новых выдач по данным программам составляет менее 3%.

По данным ДОМ.РФ, во II полугодии 2022 года основной объем ипотеки на ИЖС (55%) выдавался на строительство по индивидуальным договорам с подрядными организациями (точечная застройка). Доля ипотеки на ИЖС хозспособом в целом за II полугодие достигла 38% (для сравнения, в июне она составляла лишь 4%). Кредиты на строительство жилого дома по комплексным проектам пользовались меньшим спросом (6% от общей выдачи ипотеки на ИЖС).

Региональные характеристики кредитов на ИЖС 

Основываясь на данных Сбербанка, аналитический центр Домклик для каждого федерального округа РФ рассчитал средние значения ключевых параметров выданных ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство: размер кредита, первоначальный взнос, стоимость объекта, ежемесячный платеж, а также долю траншевой ипотеки.

Ниже представлены результаты расчетов по данным о сделках на льготных условиях в IV квартале 2022 года (выдачи по льготным программамохватывают более 95% всех выдач на ИЖС Сбербанка).

Аналитический центр Домклик также определил регионы, где ипотека на ИЖС пользуется наибольшим спросом. 

Наибольшая доля выдач Сбербанка ожидаемо приходится на регионы с высоким уровнем доходов населения: Москва и Московская область (16,6%), Санкт-Петербург и Ленинградская область (6,1%), Республика Татарстан (3,7%), Тюменская область (3%).

В лидеры по количеству выдач, по данным Сбербанка, также входят регионы, на которые распространяется действие программы «Дальневосточная ипотека»: Республика Саха (Якутия) (5,9%), Приморский край (3,1%), Забайкальский край (1,5%). Жителям этих регионов предоставляются ипотечные кредиты по наиболее выгодным условиям (ставка от 1,5%)

Кроме того, в рейтинг также вошли популярные туристические направления: Краснодарский край (3,8%), Иркутская область (2,7%).