Инвестиции в недвижимость многие считают надежным вложением. С 2021 года новостройки в России показывают уверенный рост стоимости на 90%. Рассказываем, есть ли предпосылки для дальнейшего ралли на рынке жилья и в какую недвижимость вложить деньги, чтобы получить максимальную прибыль.
Принципы инвестирования в недвижимость: риски, диверсификация, сроки
Опытные инвесторы знают, что риски, диверсификация и время — важнейшие параметры при планировании сделки. С покупкой недвижимости для дальнейшей перепродажи или для сдачи в аренду эти принципы тоже работают. Коротко обозначим их.
Диверсифицируйте
Распределяйте свой капитал в разные инструменты. Недвижимость — один из этих инструментов. Он может быть основным, а может быть дополнительным. Многие часто используют недвижимость как защитный инструмент, «подушку безопасности». Дом у моря или квартиру в центре города всегда можно сдать или продать, а в случае чего — жить самому или подарить родственникам.
Считайте риски
Даже с такой понятной историей как недвижимость могут случиться форс-мажоры. И сезонные колебания цен тут не самое страшное. Гораздо опаснее — физическая потеря объекта, порча имущества. Хорошая новость в том, что на этот случай есть страховка. Не поленитесь застраховать недвижимость: большинство страховок сегодня полностью покрывают все расходы в случае пожара, наводнений, ограблений и других бед. Цена вопроса смешная — до нескольких тысяч рублей в год.
Планируйте заранее
При любых инвестициях, в том числе на рынке недвижимости, важно заранее думать о времени, которое будет потрачено на сделку. Какой у вас горизонт планирования? Если речь идет про короткие сроки до одного года — недвижимость, скорее всего, не для вас. Рынок жилой и коммерческой недвижимости это история в долгую: от двух-трех лет до нескольких десятилетий.
Таким образом, говорить о качественных инвестициях в недвижимость можно, если у вас есть свободный капитал с горизонтом планирования в несколько лет. В этом случае недвижимость станет отличной опорой в сохранении и приумножении денег.
Самое главное при выборе недвижимости для инвестиций
Объект недвижимости должен быть ликвидным. То есть его можно легко купить и легко продать. Поэтому самое главное в выборе квартиры, земли, дома или коммерческого помещения это локация.
Расположение недвижимости и качество локации сильнее всего влияют на стоимость. Ремонт можно изменить: поменять полы и покрасить стены не проблема. А вот переделать город, район, этаж, вид из окна — это проблема.
Именно поэтому на первый план выходит расположение жилья. Не стоит покупать дешевую квартиру с дорогим ремонтом на окраине города. Лучше взять квартиру с ремонтом попроще, но в хорошем районе.
Еще один важный фактор — перспективы развития района (можно изучить Генплан развития территории, планы по строительству транспорта, инфраструктуры). Нужно принимать в расчет конкуренцию: например, новые дома в развивающихся районах подорожают сильнее и быстрее.
Ликвидность недвижимости: что это такое и что на нее влияет
И еще раз про локацию
От расположения объекта будут зависеть и риски. Чем лучше локация — тем меньше риск. Расположение недвижимости — важнейший фактор, всегда держите это в уме.
Что будет с ценами на квартиры в 2024 году
Ряд экспертов считают, что бурного роста цен на жилье ждать не стоит. На вторичном рынке это связано в первую очередь с высокой ставкой ипотечного кредитования. На первичном рынке — с обновлением условий льготных ипотечных программ.
Тем не менее, в Центробанке РФ уже заявляли, что готовятся к циклу снижения ключевой ставки во второй половине 2024 года. Это, в свою очередь, приведет к снижению ставок на ипотечном рынке и к возврату интереса покупателей на рынке вторичного жилья.
Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи», считает, что цены на готовое жилье зафиксируются на нынешних уровнях, но будет увеличиваться дисконт по тем объектам, где собственники заинтересованы в срочной продаже. На первичном рынке цена квадратного метра продолжит расти, как минимум, на уровне реальной инфляции.
А по мнению Алексея Козлова, управляющего директора сети АН «Монолит», в перспективе 1,5-2 лет по мере сворачивания льготной ипотеки разница между ценами на новостройки и вторичку будет уменьшаться.
В любом случае, если мы говорим про долгосрочные инвестиции, а не про короткие сделки — сезонные колебания цен на недвижимость, изменения ключевой ставки, новые вводные в льготных программах ипотеки — все эти факторы имеют кратковременный характер. Инвестиции в недвижимость — это планирование на несколько лет вперед, диверсификация и защита капитала, а не короткие спекуляции на полгода или год.
Лучшие города для инвестиций в недвижимость
По данным издания РБК, самыми привлекательными городами для инвестиций в недвижимость сегодня являются пригороды Москвы, через которые проходят скоростные магистрали. Также в список попали города с природными курортами — Кисловодск, Пятигорск, Ессентуки, Архыз — или с развивающимися туристическими направлениями. И еще регионы, где ввели льготы по ипотеке и города с миллионным населением.
Москва и Санкт-Петербург остаются привлекательными для инвестиций в жилье и коммерческую недвижимость. Их главные бонусы — стабильность спроса, а также продолжающийся рост цен. Очевидный минус — высокие первоначальные вложения.
Подмосковье стремительно перехватывает у Москвы пальму первенства в сфере инвестиционной привлекательности. Активнее всего дорожает жилье в городах, попадающих в зону охвата Московского центрального диаметра: Апрелевке, Балашихе, в перспективе — Домодедове. Растущий потребительский спрос продиктован более низкими в сравнении со столицей ценами и возможностью быстро добраться до Москвы на скоростном транспорте.
Выбрать квартиру в Москве и области
Курортные города, как на Черноморском побережье, типа Сочи и Туапсе, так и на Кавказе (Архыз, Пятигорск, Ессентуки, Кисловодск) остаются традиционно популярными у инвесторов, чему способствуют ограниченные туристические возможности россиян. Эксперты прогнозируют здесь рост туристического потока в ближайшие годы и повышение внимания к местным рынкам жилья. Поэтому покупка квартиры в курортных зонах — неплохая идея.
Также привлекательными у инвесторов остаются города-миллионники. При выборе стоит ориентироваться на города с самыми высокими средними зарплатами населения и растущим туристическим потенциалом.
Например, Казань — активно развивающийся город с богатым историческим наследием — все чаще привлекает внимание туристов. И недвижимость в Казани стабильно дорожает. Только за последний год стоимость квадратного метра жилья здесь выросла на 12,8%.
В список городов-миллионеров с хорошим инвестиционным климатом также входят Нижний Новгород, Екатеринбург, Новосибирск, Челябинск.
Арктическая зона, где введена программа льготной ипотеки, становится еще одной локацией для выгодных инвестиций. В ближайшие годы прогнозируют рост спроса и цен на недвижимость в Якутске и Архангельске.
Арктическая ипотека в Сбере: условия и требования программы
Сколько можно заработать на перепродаже квартир
На первый взгляд кажется, что с перепродажей квартир всё очень просто. Купил квартиру подешевле, продал подороже. Разница в цене минус расходы по сделке — чистая прибыль. На деле возникает множество нюансов.
Новостройки
Заработать неприлично много на перепродаже квартир в новостройках сегодня вряд ли получится. Времена, когда квартиры выкупали на стадии котлована и перепродавали с маржой в 200% после сдачи дома остались в нулевых.
Сегодня такой доходности ждать не стоит, но забрать 20-30% с одной сделки от перепродажи качественного ликвидного объекта вполне реально. Но тут возникают другие риски — инфляционные. За время пока строится дом инфляция может легко «съесть» половину прибыли.
Вторичка
Если вы предпочитаете рынок вторичного жилья, то в первую очередь подумайте о флиппинге. Флиппинг — это перепродажа старой недвижимости после ремонта. Но о рисках забывать не стоит: какие-то сделки способны принести успешным флипперам до 60% доходности, а какие-то могут не состояться вообще, и тогда деньги «застрянут» в недвижимости.
Успешные российские флипперы приобретают, ремонтируют и продают по три квартиры в год. Это считается очень высоким темпом — в среднем на каждую уходит 4 месяца. Все, кто занимался ремонтом, могут представить, чего стоит уложиться в такой срок с учётом последовательности работ и особенностей сотрудничества с бригадами рабочих.
Что такое флиппинг и сколько можно заработать на перепродаже вторички
Какие квартиры лучше всего подходят для инвестиций
По мнению Фёдора Кузнецова, ведущего эксперта компании «Этажи» в Москве, самые ликвидные квартиры — двухкомнатные.
«У комнатности есть определенная ликвидность. Например, студии достаточно часто перегреты, они не сильно ликвидные. Казалось бы, студии должны раскупаться быстрее, потому что цена ниже, но студии и трёшки — это не самые ликвидные объекты, потому что их целевая аудитория сужена.
Однушки следующие по привлекательности, а самые ликвидные — это двушки, потому что их может купить один мужчина или одна женщина, их может купить небольшая семья или семья с детьми. Это наиболее востребованный формат. И на этот формат чаще всего цены у застройщиков не перегреты».
Тренды рынка недвижимости глазами эксперта: какие квартиры сегодня покупают для инвестиций и для жизни
Сколько можно заработать на аренде
В российских мегаполисах средняя доходность от долгосрочной сдачи квартиры в аренду составляет около 5% годовых.
Что касается столичных регионов, то по данным исследования Домклик, в Москве доходность от сдачи однокомнатной квартиры составляет 5,14%, а срок окупаемости — 19 лет. Это связано с высокой стоимостью жилья в столице. В Санкт-Петербурге доходность в районе 4%, срок окупаемости — более 20 лет.
При этом в небольших городах с низкой конкуренцией собственников жилья доходность выше и может достигать 10-12% годовых.
Если у вас нет времени самостоятельно заниматься управлением арендной квартиры, делегируйте эти хлопоты сервису Домклик Аренда — сервис позволяет инвесторам и собственникам жилья сдавать квартиры выгодно и без лишних забот.
Как работает Домклик Аренда
- Специалисты рекомендуют арендный платёж, составляют и размещают конкурентное объявление
- Менеджеры принимают звонки, отсеивают спам и выбирают только тех жильцов, которые соответствуют критериям поиска
- Специалисты назначают показы и управляют их графиком, готовят договор аренды и помогают составить опись имущества
- Ежемесячно в личном кабинете жилец видит напоминание об оплате, а хозяин квартиры — статус платежа
- Если жилец не сможет вовремя заплатить, Домклик заплатит за него, и собственник получит деньги в нужную дату
- В сервис Домклик Аренда включено страхование жилья и имущества по расширенному перечню рисков, за которое собственник ничего не платит
На рынке посуточной аренды доходность выше и может достигать 9%. Однако всё зависит от локации, обустройства квартиры и вовлеченности в процесс собственника.
По словам основателя и владельца сервиса онлайн-бронирования жилья «Суточно.ру» Юрия Кузнецова, сдавать квартиру посуточно в Москве примерно в 1,5 раза выгоднее, чем в долгосрочную аренду.
По данным Домклик, средняя месячная стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве — около 42 000 рублей. По данным «Суточно.ру», краткосрочная аренда сейчас в среднем составляет 3 800 рублей в сутки. «Таким образом, если ежемесячная заполняемость у арендодателя достигает 70%, при посуточной аренде он будет зарабатывать минимум 70-80 тысяч рублей в месяц», — подсчитал Юрий Кузнецов.
Кроме того, сокращается и средний срок окупаемости квартиры. Например, при сдаче однушки в Москве посуточно квартира окупится в среднем за 12-15 лет. «Доходность при этом колеблется в среднем в диапазоне 7-9% годовых. Это на 3-4 процента больше, чем при сдаче квартиры на длительный срок», — добавил основатель «Суточно.ру».
Да, доходность от посуточной аренды действительно может быть выше, чем от долгосрочной. Но называть такие вложения инвестициями не стоит, в данном случае речь скорее идет о бизнесе, требующем вашего каждодневного внимания. Тем не менее, если время и стиль жизни позволяют — почему бы и не попробовать. Другое дело, что порог входа в этот «бизнес на попробовать» довольно высокий, особенно в столицах.
Инвестиции в коммерческую недвижимость: новые рекорды и доходность
Коммерческая недвижимость — это торговые помещения, офисы, апартаменты,
гаражи, парковки, склады и так далее. Прибыль от коммерческой недвижимости можно получать так же, как и от жилой: сдавать в аренду или перепродать. Чаще всего
коммерческую недвижимость приобретают, чтобы получать доход с аренды.
Инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть более успешными, чем в жилую. Этот рынок демонстрирует мощный рост: по данным консалтинговой компании IBC Real Estate в 2023 году его объем составил рекордные 570 млрд рублей.
Офисы, склады, торговые площади можно сдавать в долгосрочную аренду, а потом выгодно перепродавать. В среднем, инвестиции в коммерческую недвижимость окупают себя примерно через 10 лет. Доходность от сдачи в аренду торговых помещений в крупных городах может достигать 10-12% годовых.
К плюсам таких инвестиций относится и то, что в большинстве случаев вложений в ремонт или отделку помещений не требуется. Торговые и офисные помещения сдаются на долгие сроки, что сулит постоянный стабильный доход.
Смотреть коммерческую недвижимость
Еще одна интересная особенность коммерческой недвижимости заключается в том, что порог входа тут можно снизить за счет участия в паевых фондах. Если говорить простыми словами, покупая пай, вы приобретаете долю в коммерческой недвижимости, а не всё помещение. Доход от паев инвесторы получают пропорционально вложенным средствам.
Стартовая цена пая на рынке коммерческой недвижимости, как правило, составляет несколько десятков тысяч рублей. То есть вложиться в коммерческую недвижимость можно суммой и в 30 тысяч рублей — порог входа в разы скромнее, чем при покупке квартиры.
Другая важная вещь о коммерческой недвижимости — ее тоже можно купить в ипотеку. Но в этом случае нужно обязательно считать экономическую эффективность такой модели: плата за проценты по ипотеке может «съесть» всю вашу доходность от аренды. Однако если речь идет о небольшой сумме кредита, который вы сможете быстро погасить — ипотека станет отличным инструментом.
Узнать больше об ипотеке на коммерческую недвижимость
Стоит ли брать ипотеку для инвестирования в недвижимость
Всё зависит от вашей ситуации: горизонт планирования, первоначальный взнос, ставка по ипотеке. Всё это надо считать заранее.
Если сроки планирования маленькие и первый взнос тоже низкий — подумайте о том, чтобы увеличить размер первоначального взноса. Чем он выше — тем меньше будет сумма кредита, соотвественно, и меньше ежемесячные платежи и общая переплата за проценты. Также у нас есть полезная статья о том, как грамотно накопить на первый взнос.
Если первоначальный взнос хороший, сам объект отличный и в хорошем районе, ставка по ипотеке приемлимая, горизонт планирования в несколько лет — стоит брать. В крайнем случае, ничего не потеряете, останетесь с хорошей квартирой на руках.
Рассчитать ипотеку в онлайн-калькуляторе
Инвестиции в недвижимость в 2024 году: резюме
Недвижимость — хорошая база, но вкладывать все свободные деньги в один инструмент опасно. Распределяйте свой капитал в разные «копилки», помните о диверсификации.
При планировании сделки заранее считайте возможные риски и издержки, а уже затем планируйте потенциальную прибыль. Помните о горизонте планирования: на рынке недвижимости он легко может достигать 10-15 лет.
Ключевые цифры, которые следует иметь ввиду при инвестировании в недвижимость:
- Средняя доходность от сдачи квартиры в аренду в крупных городах составляет около 5% годовых
- На рынке посуточной аренды доходность выше — около 9%
- Хорошим доходом от перепродажи квартир эксперты считают цифру 20-30%
- Арендная доходность коммерческой недвижимости достигает 10-12% годовых
При выборе любой недвижимости для инвестиций важнейшую роль играет не цена, а локация и сроки окупаемости. Расположение дома и квартиры, включая этаж — те факторы, которые в будущем изменить не получится. Ипотека при этом может стать хорошим помощником, но если ее сумма будет слишком большой, платежи по кредиту могут забрать существенную часть дохода от аренды и перепродажи. Эти же правила работают и на рынке коммерческой недвижимости.
