Человеку, который решил приобрести квартиру, участвуя в долевом строительстве, нужно помнить о подводных камнях, связанных с возможной финансовой несостоятельностью застройщика. И хотя большинство долевых строек заканчиваются мирно, вероятность негативного сценария остается — особенно для граждан, заключивших со строительной компанией договор долевого участия (ДДУ) до 1 июля 2019 года.
В таком случае стоит учитывать все риски и знать, что делать дольщику при банкротстве застройщика и как защитить себя. Рассказываем об этом в нашей статье.
Для тех, кто покупал квартиру после лета 2019 года с использованием эскроу-счетов, ситуация намного проще. Плательщик вносит деньги в банк, после чего они замораживаются. Застройщик получает эти средства только после сдачи дома в эксплуатацию. При банкротстве строительной компании покупатель жилья гарантированно получит свои деньги обратно.
Банкротом могут признать фирму, у которой нет денег, и она не в состоянии платить по счетам. Документов, регламентирующих банкротство девелоперов, использующих долевое инвестирование, в России принято не так уж много.
Основные из них — это федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в котором установлены правила долевого строительства, а также федеральный закон № 127 «О несостоятельности (банкротстве)», точнее, параграф 7, где подробно расписаны этапы возврата инвестиционных средств. В статье 201.4 этого же документа указаны особенности предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика.
Решение о банкротстве выносит арбитражный суд.
Для банкротства причин может быть много:
Все эти проблемы могут обернуться заморозкой строительства. Если найти деньги не получится, строительная компания имеет право объявить себя банкротом. Такой статус избавляет от финансовых обязательств, которые девелопер не в силах выполнить, но при этом юрлицо будет ликвидировано с потерей всех активов.
Бизнес придется начинать заново, а репутация застройщика получит «черную метку». Инициировать банкротство также может уполномоченный орган или кредитор, например банк, дольщики или поставщик.
Кстати, объявить себя банкротом застройщик может как по объективным причинам, так и фиктивно, когда строительная компания банкротится с целью получения прибыли путем выведения крупной суммы денег из своих активов. Однако этот способ, при установлении факта преднамеренного банкротства, влечет за собой уголовную ответственность. Возврат инвестиций дольщикам в этом случае происходит в судебном порядке.
Банкротство застройщика имеет ряд особенностей, отличающих его от общей процедуры банкротства юрлица, связанных с необходимостью защиты прав участников долевого строительства, но в целом банкротство застройщика проводится по общим правилам, установленным Федеральным законом №127-ФЗ.
При стандартной процедуре банкротства юридического лица на первом этапе вводится стадия наблюдения для оценки финансового состояния компании. После этого может быть введено финансовое оздоровление или внешнее управление, чтобы восстановить платежеспособность организации. Или суд может закрыть дело, либо назначить конкурсное производство, когда должника признают банкротом.
При процедуре банкротства застройщика не применяются ни наблюдение, ни финансовое оздоровление. Суд сразу вводит конкурсное производство. На место прежнего руководства назначается конкурсный управляющий, в чьи задачи входит определить список кредиторов (в их число могут входить дольщики, поставщики, подрядчики, госорганы, банки), перед которыми у застройщика есть обязательства, размер их требований и очередность погашения. Имущество застройщика продают, а полученными деньгами погашают долги перед кредиторами.
Если же имеется возможность восстановить платежеспособность застройщика, процедура конкурсного производства может быть прекращена, и вводится процедура внешнего управления. В этом случае руководство компанией передается внешнему управляющему, чтобы тот достроил дом.
Еще кредиторы и должник могут договориться и пойти на «мировую». Например, если застройщик пообещал вернуть долг в течение пяти лет и это всех устроило.
Какие 5 ошибок возможны при покупке дома в новостройке, читайте здесь.
Застройщик, если это не мошенник, не может стать банкротом за один день. Проблемы «зреют» постепенно. Именно поэтому важно не лениться и постоянно мониторить обстановку.
Косвенным признаком того, что у застройщика не все гладко, может стать затишье на стройплощадке. Обычно на нормально функционирующей стройке есть техника и суетятся рабочие. Есть смысл хотя бы раз в месяц приезжать на объект или наблюдать за возведением дома через единую информационную систему жилищного строительства, где застройщик обязан регулярно публиковать фотографии со стройки.
Также насторожить должны отсутствие финансовой отчетности на сайте проекта и истекающий срок разрешения на строительство или других документов. Если срок подходит к концу, а здание еще в процессе строительства, это может привести к остановке стройки. Проверить актуальность документов можно в ЕИСЖС или на сайте застройщика.
Еще один тревожный признак: строительство закончено, но застройщик не торопится передавать дольщикам ключи от готовых квартир.
Чем раньше вы спохватитесь, тем выше шансы на то, что, несмотря на банкротство застройщика, вы получите свою недвижимость или деньги в полном объеме. Если процедура банкротства в отношении вашего девелопера уже стартовала, информацию об этом также можно получить из нескольких источников:
Как только информация о банкротстве застройщика получена, необходимо немедленно начать действовать. А именно: дольщику необходимо заняться включением своих требований в специальный реестр требований кредиторов — он открывается в день публикации информации о банкротстве и начале конкурсного производства, а закрывается по истечении двух месяцев с этой даты.
Пропустить этот срок можно только по уважительной причине: тяжелой болезни, длительной командировки или службы в армии. Все эти обстоятельства нужно будет документально подтвердить в суде.
Чтобы попасть в реестр со своими требованиями, дольщику нужно подать заявление конкурсному управляющему, а тот передаст его в арбитражный суд. В отличие от других кредиторов, у дольщика есть выбор: вернуть свои деньги или претендовать на недвижимость.
Если принято решение получить назад свои деньги, дольщик больше не сможет претендовать на квартиру. При расчете компенсации учитывается сумма, оплаченная долевым инвестором по ДДУ, а также понесенный инвестором ущерб — разница между фактически оплаченной суммой по ДДУ и рыночной стоимостью готовой квартиры на дату, когда была начата процедура банкротства.
Определением рыночной стоимости квартиры занимается независимый оценщик, которого привлекает конкурсный управляющий за счет средств должника-застройщика. Стоимость рассчитывают, исходя из площади квартиры и показателя рыночной стоимости квадратного метра в этом доме. В случае несогласия дольщика с итоговой суммой тот может обжаловать ее в арбитражном суде, предоставив данные другой оценки.
Если дольщик заплатил за новую квартиру не полностью, размер ущерба рассчитывают пропорционально внесенной сумме. За машино-место и другое нежилое помещение возвращаются средства, уплаченные по ДДУ.
Если сроки вручения ключей от новой квартиры, указанные в договоре, давно миновали, человек может потребовать неустойку за просрочку. По закону дольщику полагается неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки исполнения обязательства по передаче квартиры.
Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Иск на такое взыскание тоже подается через суд. Дальше это требование по судебному решению включается в реестр требований кредиторов. То же касается компенсации морального вреда. При этом неустойка не положена тем, кто купил квартиру по ДДУ с использованием эскроу-счета. В этом случае застройщик не владел деньгами дольщика и платить неустойку не обязан.
Если дольщик хочет получить квартиру, его дальнейшие действия зависят от степени готовности многоэтажки. Например, если строительная готовность дома выше 80%, то выгоднее требовать именно права собственности. В этом случае здание достраивают.
Вариантов, за чей счет это делается, может быть несколько:
С полностью готовыми объектами все просто: дольщик может претендовать на квартиру, которая полагается ему по договору с застройщиком.
После того как все требования кредиторов зафиксированы в реестре, очередность их удовлетворения устанавливается в следующем порядке:
1. Граждане, физически пострадавшие из-за действий банкрота. В частности, сотрудники строительной компании, чьему здоровью был нанесен ущерб в период работы.
2. Работники, которым банкрот задолжал заработную плату.
3. Долевые инвесторы (помимо выплат по ДДУ, сюда же входят выплаты по требованиям Фонда защиты дольщиков, выплаты неустоек, компенсаций морального вреда).
4. Прочие кредиторы, среди которых банки, подрядчики, поставщики стройматериалов.
Тот, кто не успел попасть в реестр, может претендовать на имущество банкрота только по остаточному принципу. При этом надо понимать, что «живых» денег у банкрота нет, потому он и банкрот. Если какие-то средства на счетах застройщика имеются, их едва хватит на возврат средств, полученных по договорам ДДУ, а вот понесенные убытки будут компенсированы, если это позволит сделать размер конкурсной массы.
Чтобы защитить дольщиков, чьи права были нарушены застройщиками, в 2017-м году был создан специальный компенсационный фонд, известный сейчас как Фонд развития территорий (ФРТ). Вплоть до 1 июля 2019 года девелоперы перечисляли сюда 1,2% от суммы каждого заключенного ДДУ. Отчисленные в фонд деньги также используются при банкротстве застройщика.
Сумма компенсации определяется путем умножения площади купленного жилья на среднюю цену квадратного метра на основе данных Росстата. За счет средств ФРТ покупатель может вернуть деньги с жилья метражом до 120 кв. м. При этом ФРТ не выплачивает неустойки, компенсации за моральный вред, а также выплаты за квартиры, которые были куплены у юрлиц по уступке прав по ДДУ после начала банкротства. Если застройщик не перечислял процент от ДДУ в ФРТ, затраты дольщиков будут компенсировать за счет имеющихся у девелопера средств.
Банкротство застройщика не считается основанием для одностороннего отказа от погашения ипотечного долга. Кредитный договор — это отдельное соглашение между банком и дольщиком. Даже если стройка остановлена, долг перед банком никуда не исчезнет.
В этом случае можно обратиться в банк с просьбой о пересмотре условий: попросить платежные каникулы, договориться о снижении ставки или уменьшении платежа. Однако банк вовсе не обязан в такой ситуации идти на уступки.
При возникновении финансовых трудностей у должника кредитор имеет право обратиться в суд с требованием обращения взыскания на недостроенную квартиру. То же касается и денежной компенсации взамен неполученной квартиры — она также пойдет на оплату обязательств по кредитному договору в пользу банка. Если остаток по кредиту небольшой, то на погашение долга идет только часть возмещения, а оставшаяся сумма достается гражданину.
