Завышение стоимости квартиры: риски для продавца и покупателя

Продажа квартиры — дело небыстрое, и, когда процесс чересчур затягивается, а деньги нужны уже вот-вот, некоторые собственники соглашаются на не совсем законные схемы — лишь бы поскорее закрыть сделку.

Распространенный вариант: покупатель готов приобрести вашу «застоявшуюся» квартиру, но при одном условии — вы должны завысить ее стоимость. Якобы это позволит ему сэкономить на ипотеке. Вы же соглашаетесь, так как не видите для себя минусов и горите желанием поскорее продать недвижимость. Казалось бы, все в выигрыше. Но есть нюанс: давайте разбираться, какие существуют риски.

Как банк выдает ипотеку

Не всегда у желающих купить квартиру находится необходимая сумма. В этом случае большую часть средств позволяет покрыть ипотечный кредит. Размер кредита, который банк готов выдать клиенту, напрямую зависит от рыночной стоимости приобретаемого жилья: чем она выше, тем больше кредит, и наоборот.

Второе, в чем хочет быть уверен банк, — способность клиента выплатить кредит. Кредитные средства, которые банк выдает клиентам — это фактически деньги вкладчиков, которые банк также должен вернуть с процентами. В этом случае главным ориентиром для банка становится кредитная история заемщика: он охотно дает деньги тем, кто исправно платил и платит по долгам.

Определенной гарантией также становится первоначальный взнос — в Сбере он составляет от 10% стоимости недвижимости, в зависимости от ипотечной программы.

Внося такую сумму заранее, заемщик как бы демонстрирует свою финансовую дисциплину. То есть он показывает, что способен зарабатывать и копить деньги и, соответственно, сможет вернуть долг. Не всегда этот критерий соответствует действительности, и схема с завышением стоимости это доказывает.

Зачем завышают стоимость недвижимости

Некоторые клиенты банков не хотят платить первоначальный взнос — все-таки это довольно солидная сумма. Чтобы не выплачивать ее, но все же получить ипотеку, они договариваются с хозяином квартиры, чтобы тот завысил ее стоимость на 10-20% — как раз на размер первоначального взноса, который требует банк.

Эту сумму покупатель якобы передает продавцу, а продавец дает ему расписку, что при подписании предварительного договора уже получил эти деньги (на самом деле нет). Оставшуюся по договору сумму, которая соответствует реальной стоимости квартиры и которую хозяин изначально и хотел выручить, банк перечисляет в качестве кредита. Таким образом, покупатель приобретает жилье без первоначального взноса, а продавец получает все деньги.

Заемщики идут на такую схему по нескольким причинам:

• они хотят оставить деньги на ремонт квартиры или покупку для нее мебели и техники;
• деньги нужны на другую крупную покупку;
• накоплений на первоначальный взнос просто-напросто нет.

Но эти причины ни в коем случае не оправдывают человека, решившегося на эту схему. Она является рискованной не только для продавца, но и для покупателя.

Чем рискует продавец квартиры

На самом деле выгоды от этой схемы для продавца практически никакой. Зато есть риски.

Во-первых, придется платить больше налогов. Чем выше будет цена, тем выше будет подоходный налог в случае продажи недвижимости раньше минимального срока владения. С 2020 года он составляет три года. И если продать квартиру раньше этого срока, то придется подавать декларацию о доходах и уплачивать НДФЛ в размере 13%. Причем указывать придется сумму, прописанную в договоре, а не реальный доход, который будет меньше.

Во-вторых, сделку просто могут признать недействительной, и деньги придется возвращать. Но, опять же, не ту сумму, что получил продавец, а гораздо большую — ту, что указана в договоре. То есть завышенную на 10-20%. В этом случае, конечно, можно подстраховаться и заранее составить договор займа: покупатель якобы берет у продавца в долг столько, сколько ему требуется для первоначального взноса. Но такой договор могут признать притворным, и в этом случае вернуть деньги по нему не выйдет.

В-третьих, схема может быть расценена банком как мошенничество, в котором продавец является соучастником. А это уже грозит уголовным наказанием. Согласно статье 159 УК РФ, мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, карается штрафом до 300 тысяч рублей либо лишением свободы на срок до пяти лет.

В большинстве случаев до уголовного преследования дело не доходит. Но банк постарается взыскать долг. Правда, получить что-то с людей, которые даже на первоначальный взнос не накопили, будет сложно. Так что расплачиваться придется собственнику квартиры — у него-то средства есть.

В итоге, соглашаясь на схему с завышением стоимости, единственная выгода, которую получает продавец, — это быстрая продажа квартиры. И то не факт. Ведь если банк заподозрит неладное, то процесс может сильно затянуться.

Последствия для покупателя

Казалось бы, во всей этой истории риски несет только продавец. Но нет, покупатель тоже может просчитаться.

Во-первых, как мы указывали выше, ему грозит уголовная ответственность.

Во-вторых, продавец тоже может составить договор так, что покупателю в итоге придется на самом деле выплатить первоначальный взнос. 

В-третьих, банк может сам вскрыть схему и отказаться выдать кредит.

Еще одна головная боль для покупателя: нужно не только убедить продавца пойти на незаконную сделку, но и найти оценочную компанию, которая согласится документально подтвердить завышенную стоимость. Ведь если в оценочном отчете цена квартиры будет ниже рыночной, то банк может уменьшить размер кредита либо вообще отказать.

Выбрать квартиру