Как выбрать и купить квартиру по переуступке прав

Покупая квартиру в новостройке, мы получаем новую квартиру, новый дом, отделку, перспективный район. Но бывает так, что на сайте застройщика вся недвижимость уже распродана, и ее можно оформить лишь по переуступке прав.

Рассмотрим, что это за сделка, какие у нее плюсы, минусы и риски, а также объясним, как выбрать квартиру по переуступке и правильно заключить договор.

Что такое переуступка квартиры

При покупке квартиры в строящемся доме покупатель — дольщик— заключает с застройщиком договор участия в долевом строительстве. Если необходимость в покупке отпала, понадобились деньги или просто изменились планы, дольщик вправе уступить свои права требования по договору новому участнику долевого строительства. Это и есть переуступка.

Переуступка допускается в период с момента государственной регистрации договора долевого участия до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Основные определения переуступки:

• цессия (договор уступки права требования, ДУПТ) — договор, по которому уступаются права требования к застройщику;
• цедент — продавец (текущий участник долевого строительства);
• цессионарий — покупатель (новый участник долевого строительства).

В рамках цессии заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жилье не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растет стоимость квадратного метра. Переуступка прав дает возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жилье дешевле, чем застройщик или собственник квартиры после оформления ее в собственность. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.

Плюсы:

• вы можете получить хорошую скидку, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
• цена уступки ниже, чем если бы покупали готовую первичку или вторичку;
• возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5% до 50%, перепродать ее;
• чем ближе финал строительства, тем меньше риск банкротства застройщика или переноса сроков сдачи дома.

Минусы:

• переуступка — это еще не жилье, а только право его требовать;
• есть риск не заметить обязанности или просрочки, не выполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю;
• существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.

Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке

Приняв решение о покупке квартиры, вы отталкиваетесь от расположения дома и бюджета, анализируете площадь, благоустройство и инфраструктуру.

Сайты новостроек — яркие и красивые. Вы как бы отправляетесь в виртуальный тур по квартире, которой еще нет, и мечты кажутся реальностью.

Прежде всего обратите внимание:

• на репутацию застройщика, информацию о нем;
• проектную декларацию с детальным описанием проекта;
• разрешительную документацию.

Вы можете проверить застройщика по данным ЕГРЮЛ, единой информационной системы жилищного строительства, картотеке арбитражных дел, сайту ФССП.

Выясните, является ли земельный участок собственностью застройщика или взят в аренду. Закажите выписку из ЕГРН для проверки отсутствия залогов и обременений.

Изучая договор долевого участия, обратите внимание:

• есть ли понижающий коэффициент на балконы и лоджии;
• каков порядок проведения взаиморасчетов;
• как быстро жилье перейдет в собственность дольщику по акту приема-передачи.

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме

Шаг 1: Соберите пакет документов

Чтобы сделка состоялась, нужны:

• договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Росреестре, со всеми приложениями и дополнительными соглашениями;
• договор уступки права требования;
• заявление о государственной регистрации договора цессии от имени покупателя и продавца;
• паспорт для физлица или выписка из ЕГРЮЛ для юрлица;
• справка о полной оплате или о переводе долга по ДДУ на цессионария (покупателя);
• разрешение банка, если цедент (продавец) брал кредит на покупку квартиры по ДДУ;
• согласие застройщика (если долг по ДДУ оплачен не полностью или такое условие прямо прописано в ДДУ);
• письменное согласие одного из супругов или его личное присутствие (если продавец имеет супруга и заключал ДДУ в браке).

Шаг 2: Заключите договор уступки прав требования

Договор цессии составляется в письменной форме. Продавец и покупатель получают по оригиналу договора. Банк и застройщик имеют право запросить свои экземпляры. Один из оригиналов передается на хранение в Росреестр.

В договоре обязательно должны быть прописаны:

• дата и место проведения сделки;
• паспортные данные или реквизиты сторон;
• сведения о первичных участниках договора долевого участия и его реквизиты;
• стоимость переуступки;
• порядок и реквизиты для расчетов;
• адрес объекта недвижимости;
• параметры и технические характеристики объекта недвижимости;
• документы, которые продавец обязуется передать покупателю;
• сроки передачи документов;
• обязанности и права сторон.

Шаг 3: Зарегистрируйте договор в Росреестре

Документы, необходимые для регистрации в Росреестре:

• договор долевого участия в строительстве, по которому происходит переуступка;
• договор уступки прав требования;
• подтверждение оплаты государственной пошлины (по желанию);
• паспорта сторон, участвующих в сделке;
• письменное согласие супругов сторон на проведение сделки, заверенное нотариально (при наличии супругов);
• разрешение застройщика (если оно требовалось);
• справка о полной оплате или о переводе долга по ДДУ на покупателя;
• разрешение банка, если продавец приобретал квартиру в ипотеку;
• согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний или недееспособный.

Срок регистрации договора уступки прав требования — 7 рабочих дней с даты приема Росреестром документов.

Как получить квартиру по договору переуступки прав требования

Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор цессии — дождитесь завершения стройки.

Когда застройщик введет дом в эксплуатацию (ему будет присвоен адрес, оформлен кадастровый паспорт), он начнет выдачу ключей и оформление передаточных актов.

После подписания передаточного акта нужно зарегистрировать право собственности на квартиру в Росреестре.

Для этого потребуются:

• паспорта владельца(-ев);
• договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
• копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию (зачастую сам застройщик предоставляет его в Росреестр);
• акт, подтверждающий прием и передачу жилья;
• квитанцию об оплате госпошлины (по желанию).

Размер госпошлины рассчитывается в зависимости от стоимости объекта и статуса налогоплательщика — физического или юридического лица.

Для физических лиц:

• если стоимость объекта меньше 20 млн рублей — 4 000 рублей;
• если стоимость объекта свыше 20 млн рублей — 0,02% от кадастровой стоимости объекта, но не больше 500 тысяч рублей.

Для юридических лиц:

• если стоимость объекта меньше 22 млн рублей — 44 000 рублей;
• если стоимость объекта больше 22 млн рублей — 0,2% от кадастровой стоимости, но не более 1 млн рублей.

Если все сделано правильно, то через 7 рабочих дней с даты приема Росреестром документов вам выдадут выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию права собственности на квартиру. 

Сколько стоит переуступка квартиры в новостройке

Стоимость переуступки определяет продавец. Кроме этого, покупатель обычно оплачивает расходы за оформление цессии:

• государственную пошлину за регистрацию договора цессии в Росреестре — 350 рублей;
• государственную пошлину за оформление права собственности — от 4 000 рублей, в зависимости от стоимости объекта. 

Доходы, полученные от уступки прав требования по ДДУ, подлежат обложению НДФЛ с применением прогрессивной налоговой ставки, установленной п. 1 ст. 224 НК РФ. НДФЛ платит продавец. Он же заполняет декларацию.

Может быть интересно:

Налог с продажи недвижимости: когда платить и как рассчитать

04 мар 2024

303K

Подводные камни, o которых нужно знать

Основные риски при покупке недвижимости по переуступке:

• нарушение сроков;
• заморозка строительства;
• банкротство застройщиков.

Если продавец еще не выплатил цену ДДУ полностью долг по договору перейдет на покупателя, поэтому нужно внимательно проверить все платежные документы (обычно их предоставляет застройщик в подтверждение оплаты всей стоимости квартиры). 

Если застройщик стал банкротом, вернуть рыночную стоимость квартиры не получится. Если покупатель не согласен с суммой компенсации, проблему нужно решать через суд.

Если покупатель выплатил цеденту сумму по договору переуступки, но потом решил разорвать сделку с застройщиком, он потеряет часть денег. Здесь риск в том, что покупателю вернется не сумма, которую он отдал продавцу, а первоначальная стоимость жилья, прописанная в договоре между дольщиком и застройщиком. Реальная цена может быть выше.

Переход прав требования по договору цессии происходит только после регистрации такого договора в Росреестре, этот момент стоит учитывать при согласовании сроков оплаты с продавцом, чтобы не остаться и без прав требования и без денег.

Поскольку договор цессии может быть заключен только после государственной регистрации ДДУ, перед заключением договора нужно удостовериться, что ДДУ, права по которому вы приобретаете зарегистрирован в установленном законодательством порядке.

Переуступка ипотечной квартиры

Чтобы провести сделку, нужно:

• заручиться одобрением ипотечного банка;
• согласовать процедуру с застройщиком;
• зарегистрировать договор уступки и документы по кредиту.

Также по теме:

Как продать ипотечную квартиру

05 июн 2024

284K

Если права на новостройку y несовершеннолетних

Понадобится разрешение органов опеки. Родители или опекуны подписывают цессию как законные представители несовершеннолетних лиц.

Читайте также:

Зачем нужно разрешение органов опеки на сделку с недвижимостью

10 янв 2024

10K