Люди, проживающие в старых домах, могут рассчитывать на получение другого жилья с помощью государственной программы расселения аварийного жилого фонда. Однако не каждое здание может попасть в эту программу.
Рассказываем, как добиться расселения и что делать собственникам, чье жилье признали аварийным: куда идти и что положено людям, которые живут в полуразрушенных многоквартирных домах.
Что такое аварийное жилье
Программа расселения аварийного жилья в России реализуется в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда». В нее входят дома, признанные аварийными до 2017-го. Недавно стало известно, что власти планируют обновить и продлить программу до 2030 года.
Начиная с 2019 года, с запуска программы, из аварийных домов расселили 674 410 человек. В 2024 году в рамках национального проекта должны переселить 98,6 тыс. человек из МКД площадью 1,8 млн кв. м.
Кроме того, летом 2022 года правительство запустило новую программу расселения аварийного жилья. Она охватывает многоквартирные дома, которые признали непригодными для проживания с 2017 по 2022 год.
По данным Росстата, которые приводит председатель Общественного совета при Минстрое России и попечительского совета Фонда развития территорий Сергей Степашин, примерно 100 млн кв. м жилья (5% от общего объема) имеют износ 65%. К 2030 году показатель может снизиться до 30 млн кв. м, на которых будут проживать 2 млн человек.
Остановить процесс ветшания жилого фонда невозможно — он естественен. Однако есть существенные отличия ветхого жилья от аварийного.
При статусе ветхого здание имеет износ (каменные дома — свыше 70%, деревянные — свыше 65%), однако основные несущие конструкции достаточно прочны для того, чтобы сооружение было устойчивым.
Ветхий дом нуждается в капитальном ремонте, однако дальнейшая его эксплуатация не прекращается, а значит, его не будут расселять.
Читайте также: Как контролировать капремонт и влиять на его ход
Аварийным признается здание, у которого деформированы фундамент, стены, несущие конструкции, значительно повреждены его деревянные части, что может указывать на отсутствие несущей способности (постановление правительства РФ от 28 января 2006 года № 47).
Если в таком состоянии находятся более 50% жилых помещений и основных несущих конструкций здания, жилье считается аварийным.
Аварийное здание не подлежит ремонту. Его дальнейшая эксплуатация должна быть прекращена, поскольку находиться в нем небезопасно. Такое жилье должны либо снести, либо реконструировать.
Здание могут признать аварийным не только в силу его возраста, но и после пожара, взрыва бытового газа и прочих внешних воздействий. Таковой также могут признать постройку, которая находится на территории, где есть риски возникновения оползней и регулярно происходят наводнения.
Как устроена программа расселения ветхого жилья
В России уже не один год действует и регулярно продлевается федеральная программа переселения из аварийного жилья. Нынешняя программа рассчитана до конца 2024 года. Ее цель — обеспечить россиян лучшими условиями для проживания, а также предоставить регионам возможности для комплексного развития территорий за счет увеличения их градостроительного потенциала.
Участвовать в программе могут граждане, чье жилье признали аварийным до 1 января 2017 года. Те, чьи дома получили такой статус позже и до 1 января 2022 года, продолжают оставаться в очереди на переселение.
Если дом признали аварийным и он попадает под расселение, власти обязаны предоставить нанимателям жилых помещений равнозначное по площади жилье. При этом взять деньги вместо квартиры наниматель не может.
У собственников же есть выбор:
- Получить денежную компенсацию за старую квартиру.
- Получить в собственность другое благоустроенное жилье площадью не меньше старого.
Какое жилье расселяют
В первую очередь расселению подлежат дома, в которых обнаружена угроза обрушения, или те, для которых приоритетный порядок расселения установил суд. Решение о признании дома аварийным выносит специально создаваемая в таких случаях органами местного самоуправления межведомственная комиссия.
В ее состав входят специалисты из разных структур: отдела архитектуры, бюро технической инвентаризации, пожарного надзора, Роспотребнадзора, МЧС. Ее главная задача — проверить, соответствует ли жилье нормам, которые установлены для жилых помещений, и аварийный ли дом.
Межведомственная комиссия должна определить:
- пригодно или нет помещение для проживания;
- можно ли считать многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу, либо жилье еще можно реконструировать.
Как добиться расселения дома
Чаще всего именно жильцы становятся инициаторами признания дома аварийным, однако то же самое могут сделать городские власти, МЧС или Роспотребнадзор. Граждане могут отправить заявку на проверку здания в местную администрацию или жилищную инспекцию.
К заявлению нужно приложить:
- техпаспорт здания;
- фотографии трещин, обвалов и прочих разрушений, подтверждающие аварийное состояние дома;
- обоснование, почему дом нужно отнести к аварийным.
Обращение может быть как индивидуальным (от одного жильца), так и коллективным.
Предварительно имеет смысл проверить, не включен ли уже дом в программу расселения. Это можно сделать на портале Фонда развития территорий. Аналогичную информацию можно получить, заказав выписку из ЕГРН.
После подачи заявления у межведомственной комиссии будет 30 дней на определение состояния дома. Если дом пострадал в результате ЧП, признать его непригодным для жизни должны в течение 10 календарных дней. В случае признания постройки аварийной ее поставят в очередь на снос и расселение.
Свое решение власти направляют заявителю в течение 5 дней после его регистрации. После все жильцы получают уведомления о том, что их дом непригоден для проживания и будет снесен. Дальнейшее расселение происходит в соответствии с графиком, установленным региональными программами.
Кстати, когда дом становится опасным для проживания, собственники могут сами снести аварийное жилье и построить новое. Конечно, владельцам квартир сложно самостоятельно это сделать, и данную обязанность берет на себя местная администрация.
Права жильцов аварийной недвижимости
О жилищных правах собственников дома, который признали аварийным, написано в статье 32 Жилищного кодекса. Там сказано, что возмещение за аварийное жилье, а также сроки изъятия определяются соглашением с собственником.
Если признанный аварийным жилой дом включен в региональную программу по переселению, то собственник жилья имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо денежную компенсацию.
Собственник может выбрать любой из этих способов обеспечения его жилищных прав. Если человек живет в квартире по договору соцнайма, он, как уже было сказано выше, имеет право только на переселение.
Каким должно быть новое жилье, которое предоставляется взамен аварийного? Есть четыре фактора, это определяющие:
- Жилье должно быть благоустроенным применительно к условиям конкретного населенного пункта (в квартире должны быть водопровод, отопление и прочее).
- Пригодным для проживания, то есть соответствовать санитарным и техническим нормативам.
- Аналогичным по общему метражу и количеству комнат (либо превосходить старую квартиру).
- Находиться в границах того же населенного пункта. Переселение в другое муниципальное образование возможно только с согласия нанимателя.
Вправе ли власти при предоставлении нового жилья взамен аварийного требовать с жильцов разницу в цене? Верховный суд ответил однозначно: нет.
Поводом для подобного разъяснения стало дело жильцов многоквартирного дома из Северодвинска. В 2016 году администрация города решила изъять земельный участок, на котором находился дом, а жильцам предоставить новые квартиры.
Совладельцы одной из квартир обратились в суд, заявив, что власти требуют заплатить разницу в цене между передаваемым жильем и изымаемым — 4 млн руб. против 2,4 млн руб. Собственники с такими условиями не согласились и подали иск об урегулировании разногласий.
Верховный суд в этой ситуации уточнил, что источником финансирования в данном случае являются не граждане, а деньги Фонда развития территорий, местного и областного бюджета. Власти же имеют право получить с жильцов разницу между стоимостью изымаемого и предоставляемого жилья, только если те готовы доплатить.
Если не готовы, администрация должна предоставить жилье бесплатно — равноценное или большее по площади. Только когда жильцов и это не устраивает, суд может принудительно их выселить, предоставив возмещение.
Как происходит выкуп аварийного жилья
За собственниками сохраняется право получить денежную компенсацию (по-другому это называется выкупной ценой) взамен аварийной недвижимости.
Что входит в выкупную цену:
- Рыночная стоимость жилья (новый ремонт квартиры в этом случае никак дополнительно не компенсируется).
- Стоимость доли в праве собственности на общедомовое имущество.
- Стоимость доли в праве на земельный участок.
- Компенсация взносов на капитальный ремонт, если они платились, но ремонт не выполнен.
- Компенсация упущенной выгоды, если собственнику пришлось досрочно расторгнуть договор найма с квартирантами.
Тем не менее чаще всего сумма, назначенная государством, оказывается слишком маленькой для покупки нового жилья. Если жильцы аварийного дома уверены, что стоимость их недвижимости недооценена, они могут самостоятельно пригласить для оценки другую компанию.
Если суд признает правоту жильцов, администрация не только должна будет выплатить положенную сумму, но и возместит убытки за судебную экспертизу и госпошлину. Подготовить отчет об оценке недвижимости можно с помощью экспертов Домклик.
При этом отказаться и от новой квартиры, и от денег, оставшись жить в старом жилье, не удастся. А что человек получит в качестве равноценного возмещения, будет решать суд.
Примечательно, что долго существовала практика, когда квартиры в аварийных домах покупались не для жилья, а в качестве инвестиции. Однако в конце 2019 года выкупную цену за недвижимость, которая была куплена после того, как помещение признали аварийным, ограничили. Теперь сумма возмещения не превышает стоимость его приобретения.
Какие документы нужно собрать для переселения
- Заявление о закреплении статуса аварийности за недвижимостью.
- Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН, договор найма жилого помещения).
- Экспертное заключение организации, которая обследовала недвижимость (отдельное заключение профильных организаций также требуется для несущих конструкций).
- Иные документы, указывающие на неустранимые недостатки помещения.
Как происходит расселение аварийного жилья
На расселение дома отводится 12 месяцев, но на практике сроки часто затягиваются. Чем раньше дом попал в госпрограмму, тем быстрее его расселят. Только в экстренных случаях, например, если есть прямая угроза обрушения здания либо в квартире обвалилась стена, жильцов расселяют незамедлительно.
При этом если у муниципалитета нет возможности предоставить жильцам равноценные квартиры в ближайшее время, власти должны предложить гражданам переезд в маневренный фонд в качестве варианта временного проживания.
Переезд в такое жилье является добровольным, и граждане могут от него отказаться, если имеют возможность проживать в другом месте, например, у родственников или в съемном жилье.
Важно: у программ по переселению жильцов из аварийных домов нет цели улучшить жилищные условия, скажем, многодетной семьи, которая ютится в «однушке». Для таких случаев есть другие программы.
Предоставляемые квартиры являются только компенсацией взамен непригодного для жизни жилья. Главное, чтобы предоставляемая квартира соответствовала требованиям к жилым помещениям. В этом случае равнозначное жилье должно быть равным именно по площади, а не по количеству комнат.
То есть гражданам вполне могут предложить двухкомнатную квартиру вместо трехкомнатной, если она соответствует предыдущему жилью по площади, и это не будет считаться нарушением закона. Если собственник хочет именно улучшить жилищные условия, он может оплатить разницу в стоимости.
При этом будущий снос дома не освобождает от оплаты услуг ЖКХ. Вплоть до переезда жильцам нужно платить за водоснабжение, вывоз мусора, газоснабжение и другие услуги. Из платежных квитанций исчезнут только взносы на капремонт. Если у жильца есть долги за коммуналку, они не помешают участвовать в программе расселения: после переезда задолженность остается за гражданином и может быть взыскана по суду.
Читайте также: Покупка квартиры в аварийном доме — хорошая инвестиция или нет
