Как признать дом аварийным

Если конструкции дома больше не могут держать нагрузку, жилье переходит в категорию аварийного. Такое здание становится опасным для здоровья и жизни, его нужно расселять и сносить, а жильцам предоставлять другую жилплощадь.

Что необходимо сделать, чтобы признать многоквартирный дом аварийным и непригодным для проживания, какие проверки нужно пройти и как правильно подготовить документы — разбираем в нашей статье.

Что такое аварийное жилье

Минстрой РФ выделяет пять категорий оценки состояния зданий. Они описаны в документе, который называется Свод правил по проектированию и строительству. Ориентируясь на него, местные власти следят за жилищным фондом.

• Исправное состояние. У исправных зданий нет дефектов и повреждений, которые могли бы снизить несущую способность конструкций и пригодность для эксплуатации. То есть фактически это нормальные многоквартирные дома (МКД), не требующие ремонта.
• Работоспособное состояние. В таких домах есть нарушения и дефекты, например по трещиностойкости строительного бетона. Но они не мешают эксплуатации и не создают чрезмерную нагрузку на несущие конструкции. В таком доме возможно жить. 
• Ограниченно работоспособное состояние. Дефекты и повреждения в таких домах уже привели к износу несущих конструкций, но нет риска их внезапного обрушения. А при должном контроле состояния здания и своевременном ремонте его можно эксплуатировать и дальше.
• Недопустимое состояние. Эта категория характеризуется таким износом несущих конструкций, который создает опасность для проживания людей в таком доме. Ему требуются страховочные мероприятия и усиление конструкций.
• Аварийное состояние. В аварийных зданиях несущие конструкции повреждены и деформированы настолько, что могут обрушиться в любой момент. Поэтому необходимы срочные противоаварийные мероприятия.

Описывая аварийное жилье, Минстрой указывает: несущая способность конструкций здания исчерпана. Это значит, что реанимировать, отремонтировать их уже нельзя и находиться в помещениях опасно. В этом случае жильцов необходимо расселить в другие квартиры.

Читайте также: Как переселиться из аварийного дома

Чем аварийное жилье отличается от ветхого

В разговорной речи слова «аварийное» и «ветхое» жилье часто используются как синонимы. Но с точки зрения оценки строительной прочности это разные понятия. Аварийный дом может обвалиться в любой момент. Здания в таком состоянии подлежат сносу или реконструкции (тогда меняют несущие конструкции на новые).

Ветхий же дом можно отремонтировать. Если оперировать официальными критериями оценки состояния зданий, то ветхость — это ограниченно работоспособное состояние. 

Как определяется аварийность жилья

Следить за состоянием жилищного фонда входит в обязанности местных властей. В регионах создаются межведомственные комиссии, в которых работают сотрудники бюро технической инвентаризации (БТИ), коммунальщики (департамент ЖКХ), специалисты департамента архитектуры и градостроительства, строительного надзора, Роспотребнадзора, МЧС и чиновники из администрации. 

Комиссия решает, признать дом аварийным и подлежащим реконструкции или сносу, можно в нем жить или нельзя. Прежде чем принять такое решение, члены комиссии проводят оценку эксплуатационных показателей здания и степени повреждения конструкций. Изучают здание снаружи, проектную документацию на него, документы об эксплуатации (перепланировки, ремонты) и отчеты ранее проведенных оценок. Итоги новой оценочной работы оформляют в заключении — в нем пишут, на сколько процентов изношено здание. 

Если оказывается, что сооружение в удовлетворительном состоянии, то решение об аварийности не выносят. Если большинством голосов определено, что дом аварийный и может рухнуть, то его признают аварийным и решают, что делать дальше: реконструировать или сносить. Независимо от этого решения, в течение тридцати дней комиссия назначает срок расселения жильцов — в доме, признанном аварийным, оставаться запрещено. 

Часть процесса расселения — изъятие квартир и земли у жильцов (объекты недвижимости отправляются на баланс города) в обмен на компенсацию. Компенсация может быть как денежная, так и «квартирная». По опыту тех, кто переезжал из аварийного жилья, расселение может затянуться на годы. В том числе потому, что граждане могут не согласиться с предлагаемыми условиями: 

• денежная компенсация не позволяет приобрести сопоставимое по стоимости жилье, потому что рассчитана по цене квадратного метра гораздо ниже рыночной;
• жилье взамен аварийного помещения находится в другом районе города, куда собственник не хочет переезжать.

Такие конфликты решаются в суде, об этом расскажем дальше. 

Как признать дом аварийным

Чтобы признать многоквартирный дом аварийным, жильцы могут подать соответствующее заявление в уполномоченный орган: в данном случае — в ту самую межведомственную комиссию. Но если дом в муниципальной собственности, то для соблюдения бюрократического порядка заявление должно быть от администрации города (собственника здания). 

Если граждане решили действовать самостоятельно, им нужно подготовиться. Юристы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства рекомендуют начать с проведения общего собрания жильцов. Потому что без единогласного решения и без того непростой процесс расселения будет затруднен. Протокол собрания оформляется как обычно, его «подшивают» к документам, которые вместе с заявлением с просьбой признать дом аварийным нужно подать в комиссию.

Специального положения, утверждающего образец заявления, нет, поэтому оно пишется в свободной форме. В нем обязательно должны быть данные (Ф.И.О., полный адрес) всех жильцов. Если есть ранее поданные в администрацию жалобы на состояние дома, их тоже стоит приложить к заявлению — это усилит позицию жильцов и может помочь признать дом ветхим и аварийным.

Документы, подтверждающие право собственности, нужно прикладывать только на те помещения, права на которые не зарегистрированы в ЕГРН. Если зарегистрированы, комиссия запросит данные из Росреестра.

Чтобы признать жилой дом аварийным, нужно основание. Для того чтобы его получить, необходимо провести экспертную оценку. Юристы поясняют, что оценка, которую заказывают жильцы за свой счет, ускорит процесс — местные власти, скорее всего, не будут довольны получить аварийное здание в собственность, поэтому эффективнее сразу предоставить доказательства, чем ждать, пока этим займется администрация. Оценщик должен быть профессиональным — лучше искать его в специальном реестре. Можно воспользоваться сервисом Домклик.

Весь пакет документов (заявление, заключение оценщика и правоустанавливающие документы) нужно отнести в секретариат межведомственной комиссии (контакты обычно есть на сайте администрации города) или подать через МФЦ. В некоторых регионах доступна передача документации через портал «Госуслуги».

На решение отводится 30 дней. Если дом признают аварийным, еще через 30 дней выйдет приказ о расселении. 

Как признать дом аварийным через суд

Можно ли признать дом аварийным, если представители ведомств высказались против? Да. Обращение в прокуратуру и суд — это следующий шаг, который нужно сделать жильцам, если они не согласны с решением межведомственной комиссии. Например, чиновники не считают дом аварийным, а в квартирах при этом нет отопления, вода капает с потолка, лестничный пролет провалился или есть другие видимые серьезные проблемы. 

В прокуратуру нужно писать жалобу на действия комиссии, в суд — составлять иск (может потребоваться помощь юриста, это дополнительные расходы).  К жалобе и иску прикладывают те же документы, которые отправлялись с заявлением в комиссию.

Отказ в признании дома аварийным не единственная причина, по которой можно обратиться с жалобой на действия комиссии. Если чиновники затягивают сроки рассмотрения заявления, это тоже повод «ускорить» процесс. Прокурор рассмотрит жалобу. Если он поддержит позицию жильцов, администрация получит предписание об устранении нарушений. 

Но на быстрый результат рассчитывать не стоит, даже если привлечена прокуратура, предупреждают юристы. На суд может уйти от нескольких месяцев до нескольких лет. 

Какие права есть у собственников дома, подлежащего сносу

Расселение аварийного жилья происходит в строго определенном порядке. Регионы могут устанавливать свои правила в зависимости от климата и объема свободного жилфонда. 

Основные критерии следующие:

• В первую очередь жилье получают те, у кого аварийная квартира — единственное жилье.
• Переселять можно только в квартиру, пригодную для проживания (должны быть подведены все коммуникации и сделана внутренняя отделка).
• Площадь и комнатность нового жилья должны быть такими же, как в старом.
• Расселять можно в отдельные квартиры — в коммуналку поселить не могут.
• Власти должны предоставлять жилье в пределах района основного проживания. Смена района при переселении возможна, если согласен сам жилец. 
• Денежная компенсация — это альтернатива, если у города нет жилья. Администрация рассчитывает ее, заказав экспертную оценку. Окончательная сумма может быть предметом переговоров. Если найден компромисс, заключается соглашение.
• Доплачивать за новое жилье можно, только если были предложены два варианта: сопоставимый со старым и более дорогой, большей площади. Если человек выбирает более дорогой, он оплачивает разницу. Для этих целей можно брать ипотечный кредит.

Документы и программы о расселении

Программы переселения из аварийного жилья есть в каждом регионе. Эта необходимость утверждена национальным проектом «Жилье и городская среда». В соответствии с ним в программу попадают дома, признанные аварийными после 1 января 2017 года. Узнать, попал ли дом в такую программу, можно, вбив адрес в поисковой строке на сайте Фонда развития территорий.

Если многоквартирный дом не вошел в региональную адресную программу по расселению из аварийного жилья, то граждане, чей дом признан аварийным (по решению межведомственной комиссии), могут рассчитывать только на денежную компенсацию за изъятое имущество. Обеспечивать их жильем местные власти в таком случае не обязаны. Если квартира была в социальном найме и дом признан аварийным, тогда жильцов переселяют в равноценные жилые помещения на тех же условиях, по договору социального найма.

В Москве действует своя программа реновации. В нее попало более 5 тыс. домов, которые называют хрущевками. Это в основном панельные пятиэтажки без лифта, с малогабаритными квартирами, часто с совмещенными комнатами, с маленькими кухнями. Дома не всегда аварийные (хотя волны расселения и сноса рассчитывались после проведенной оценки).

По мнению экспертов, они скорее морально устаревшие и ставшие неудобными. В Москве пятиэтажки расселяют в новые современные дома. Где больше кухни, шире дверные проемы — объективно квартиры более комфортные.

Читайте также: Как узнать, входит ли мой дом в программу реновации

Можно ли признать частный дом аварийным и получить компенсацию

Собственники частных домов не могут претендовать на компенсацию, если живут в аварийном доме. По Градостроительному и Жилищному кодексам в программы, утверждающие порядок расселения аварийного жилья, входят только многоквартирные дома. Признак многоквартирного дома — в нем минимум две квартиры, в каждую отдельный вход, но общие придомовая территория и коммуникации.

За частным домом приходится ухаживать самостоятельно — проводить мелкий и капитальный ремонт или реконструкцию, облагораживать участок, подводить воду и электричество и менять трубы и провода на участке, если это потребуется. Сколько стоит эксплуатация частного дома, мы писали здесь. 

Денежная компенсация или альтернативное жилье за частный дом возможны, только если местные или федеральные власти захотят изъять участок для собственных нужд. Обычно это инфраструктурное строительство: новые дороги, развязки, газо- или водопроводы, линии электропередачи, железная дорога, объекты для нужд обороны, объекты использования атомной энергии. Исключения, конечно, бывают.

Это «иные основания, предусмотренные федеральными законами. Например, в целях комплексного развития территории (ст. 56.12 ЗК РФ)». Но в этом случае изъятие возможно, только если эти нужды комплексного развития утверждены документами территориального планирования. Тогда решение об изъятии может быть принято в течение шести лет со дня утверждения проекта планировки территории. 

Читайте также: Покупка квартиры в доме под снос: хорошая инвестиция или нет