Если договор аренды заканчивается, а уезжать из съемной квартиры не хочется, можно его продлить. Чтобы избежать ошибок, имеет смысл следовать алгоритму — тогда будут защищены и арендатор, и владелец недвижимости.
В инструкции расскажем, как правильно продлить договор аренды и что вписать в допсоглашение.
Когда один человек сдает жилье другому, они заключают договор найма, но в повседневной жизни его называют договором аренды. Для удобства в тексте мы будем именовать его так же.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, договор аренды подписывают на срок до пяти лет. Если стороны не указывают срок действия такого документа, он автоматически считается пятилетним.
На практике владельцы жилья предпочитают краткосрочный наем и указывают срок действия договора, не превышающий одного года. Обычно это 11 месяцев. Такой документ, а если говорить точным юридическим языком, обременение права, не нужно регистрировать в Росреестре (регистрации подлежат договоры аренды длительностью более года), это его основное преимущество.
Арендаторам, которые планируют долгосрочный наем, выгоднее заключать договор на несколько лет или же сразу договориться с собственником о том, как будет заключаться соглашение о продлении договора аренды.
Договор краткосрочной аренды не продлевается автоматически по истечении срока действия. Понадобится заключить дополнительное соглашение о продлении. И, если арендатор не нарушал условия действующего договора, у него с этим, скорее всего, не возникнет проблем.
Сторонам нужно вовремя договориться о пролонгации — до истечения срока действия договора.
По договору долгосрочной аренды (более одного года) процедура отличается: согласно статье 684 Гражданского кодекса, у арендатора есть преимущественное право снять квартиру на следующий срок. То есть заключить новый договор или дополнительное соглашение, где будут прописаны условия на очередной период найма жилья.
Стороны договора долгосрочной аренды должны обсудить его продление на новый срок минимум за три месяца до окончания периода действия текущего документа.
Не менее чем за три месяца до истечения срока такого договора собственник должен предложить арендатору заключить новый либо предупредить его о соответствующем отказе. Второй вариант возможен, только если владелец жилья не будет сдавать помещение в течение года и более. В противном случае тот, которому отказали в аренде, вправе потребовать признать заключенный с другими людьми договор недействительным и/или возместить убытки, которые он понес в связи с отказом.
Если арендодатель не сделал ничего из вышеперечисленного, а арендатор не отказался от пролонгации соглашения, оно считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Что касается договора краткосрочной аренды, норма о преимущественном праве здесь не действует. Поэтому вопрос о его продлении можно поднять в любое время, желательно заблаговременно, чтобы успеть подписать дополнительное соглашение до истечения срока документа.
Арендатор письменно сообщает о своем желании и дальше снимать занимаемое жилье. Современные способы коммуникации позволяют делать это в мессенджерах или по электронной почте. Отправлять заказное письмо почтой необязательно.
Подробнее о том, какие законные варианты есть у собственника, чтобы расторгнуть отношения с арендатором, мы рассказывали в другой статье.
Специалисты выделяют четыре способа продления договора аренды:
Емкий и полный проект договора, который будет учитывать все нюансы и защитит как собственника, так и арендатора, помогут составить профессиональные юристы Домклик Аренда. В приложении можно подготовить не только договор аренды, но и опись имущества с фотографиями предметов в доме.
Условия продления договора аренды — предмет переговоров арендатора и собственника жилья. У каждой стороны могут измениться требования.
Так, владелец жилья может индексировать стоимость аренды. Это нормальная практика, которая приобретает широкое распространение в условиях растущей инфляции.
«Шаг» подорожания аренды ничем не ограничен, если только в договоре аренды не указан определенный процент индексации (обычно его указывают в договорах аренды коммерческих помещений, но они заключаются сразу на несколько лет). В России такое редко встречается, а в некоторых странах новый договор может заключаться и по ставке в два с половиной раза выше старой — настолько быстро растут цены и перегревается рынок из-за повышенного спроса.
Среди других возможных изменений может оказаться новый способ внесения арендной платы. Например, по старому договору собственник и арендатор встречались для передачи денег ежемесячно, а теперь одному из них удобнее делать перевод на карту. Или в недвижимость требуется внести так называемые неотделимые улучшения, которые можно расценить как форму оплаты. Это фиксируется в новом документе. Если квартира износилась, стороны вправе включить в новый договор (или дополнительное соглашение к старому) будущий ремонт.
Могут меняться также срок действия договора, период, за который стороны предупреждают друг друга о пролонгации или расторжении. Следует помнить, что включение в дополнительное соглашение условий, которые нарушают законодательство или права арендатора (например, на комфортное проживание), недопустимо. В случае их обнаружения арендатор вправе не подписывать новый документ и искать новое жилье.
Могут измениться данные подписантов, например, паспортные данные или реквизиты для оплаты. То есть любые принципиальные изменения должны быть отражены в арендных документах.
Более подробно узнать о том, как оформлять допсоглашение к договору аренды, а также посмотреть образец документа можно здесь.
Образец дополнительного соглашения о продлении договора аренды можно взять на Домклик. Далее расскажем, как оно может выглядеть.
В «шапке» пишут: «Дополнительное соглашение к Договору № (указать номер и дату договора, срок действия которого истекает)».
Как во всех договорах, в первой части нового документа указывают, кто между собой договаривается: фамилия, имя и отчество, паспортные данные. Указывают, что далее в тексте один будет наймодатель, другой — наниматель. Переход от первой части документа к основному тексту с условиями обычно делают предложением «стороны договорились о нижеследующем…» или «стороны заключили соглашение о…». Далее излагаются условия. Например:
Не меняющиеся пункты договора аренды можно не перечислять, а просто написать: «прочие пункты договора, не затронутые настоящим дополнительным соглашением, оставить без изменений».
Дополнительное соглашение заключается в двух экземплярах — по одному собственнику и арендатору. Об этом тоже пишут в соглашении и завершают текст словами о том, что документ вступает в силу с момента его подписания. В конце соглашения ставят дату и подпись (подписывать должны обе стороны).
В соглашении должны быть дата его составления и вступления в силу (если, например, стороны договорились о том, что документ будет действовать с определенного дня), срок его действия и номер.
Закон не ограничивает число возможных дополнительных соглашений к договору. И если квартира сдается давно, пролонгаций может быть несколько. И такие дополнительные соглашения должны быть пронумерованы.
Обязательно нужно указывать номер и дату договора, к которому заключается дополнительное соглашение. Должны быть также паспортные данные сторон и реквизиты счета для оплаты (если предполагается безналичная оплата).
Чтобы продлить договор аренды, необходимо:
Продление через дополнительное соглашение проще, чем заключение нового договора. Потому что прежде чем заключать новый договор, нужно будет оформлять акт приема-передачи помещения от арендатора к собственнику — это часть формальной процедуры, а затем снова подписывать акт приема-передачи уже к новому договору.
Договор аренды или договор найма жилья: в чем разница и как составить
Благодарю за ориентиры и полезную информацию !