Что такое аренда с правом последующего выкупа, и как её оформить

Если не хватает денег на покупку жилья или нет возможности взять кредит, покупатель недвижимости может прибегнуть к другому способу. Это аренда с правом последующего выкупа — схема, напоминающая лизинг, когда арендатор пользуется имуществом и потом приобретает его в собственность.

Что такое аренда квартиры с правом выкупа, какое жильё можно получить, как правильно оформить договор и в чём выгода и риск для приобретателя — рассказываем в нашей статье.

Что такое аренда с правом выкупа

Аренда недвижимости с правом выкупа — это схема приобретения имущества, когда изначально в договор заложен последующий переход в собственность.

Для проведения такой сделки стороны заключают договор аренды с правом выкупа недвижимости: в нём фиксируют условия аренды и выкупа недвижимости одновременно. Покупатель может платить и за аренду жилья, и вносить «выкупные» платежи параллельно, а может внести единоразовую сумму выкупа в конце срока аренды.

В квартире или доме можно жить, но собственность будет оформлена только после того, как владелец получит от арендатора полную стоимость.

Если одна из сторон передумает завершать сделку, договор можно расторгнуть. Тогда продавец (и по совместительству арендодатель) обязан вернуть приобретателю все платежи, внесённые в счет выкупа квартиры. Арендные платежи не компенсируются.

Несмотря на вполне логичную схему, в сфере недвижимости она используется редко: куда чаще покупатели прибегают к ипотеке. Почему так происходит и в чем разница — расскажем дальше.

Что можно выкупить по договору аренды

Лизинговая схема покупки, к которой относится аренда имущества с последующим правом выкупа, распространена в сфере оказания услуг предпринимателям. Она удобна тем, что приобретатель может получить необходимое оборудование, не увеличивая свои расходы, — он его арендует, доплачивая за выкуп, но договор можно прекратить, вернув выкупную сумму.

По такой схеме можно купить:

• квартиру
• дом
• дачу
• земельный участок
• оборудование
• транспортные средства

Аренда недвижимости с последующим выкупом — что учесть сторонам договора

Долгосрочная аренда имущества с последующим правом выкупа не очень популярна на рынке недвижимости. В розничной продаже жилья продавцам не интересно «растягивать» сделку, поскольку потом стоимость имущества, скорее всего, вырастет.

Тем не менее, плюсы есть: продавец получит ранее зафиксированную сумму, а каждая сторона может отказаться от сделки. Тогда продавец останется с арендной выручкой, а покупатель вернёт себе обратно деньги, внесённые в счёт покупки. Но обе стороны потеряют время.

Чтобы участники сделки не считали своё время потерянным, в соглашении нужно учитывать следующее:

• Документ должен быть понятен обеим сторонам. Скрытых условий быть не должно, иначе одна из сторон может потерять деньги.
• Договор аренды квартиры с правом выкупа заключается по форме, предусмотренной для таких сделок, — прописываются и условия аренды, и условия выкупа имущества.
• Существенное условие такого договора — выкупная стоимость недвижимости.
• В договоре не должно быть расхождений между величиной выкупной стоимости и общей суммой выкупных платежей. Также необходимо прописывать сроки аренды, условия аренды и порядок перехода права собственности.

Чем отличается аренда с последующим выкупом от ипотечного кредита

Форма договора, в котором прописана аренда с правом выкупа недвижимости, и ипотечный договор являются разными документами. Главные отличия в том, когда именно приобретаемый объект переходит в собственность покупателя, и в стартовых финансовых возможностях потенциального владельца.

Ипотечный договор

Для того чтобы взять ипотеку, нужен первоначальный взнос в размере в среднем от 10 до 30% стоимости приобретаемой недвижимости (размер зависит от программы). К тому же кредит на покупку жилой недвижимости с большей вероятностью одобрят официально трудоустроенным гражданам.

Заключая ипотечный договор на покупку жилья, заемщик (он же покупатель) сразу становится собственником купленной квартиры. В ЕГРН просто вносится отметка об обременении, что недвижимость находится в залоге. Она снимается после погашения кредита.

Договор аренды с последующим выкупом

Это вариант, который подходит тем, у кого нет первоначального взноса или возможности официально подтвердить доход. Покупаемая недвижимость остаётся в собственности продавца до тех пор, пока он не получит всю сумму за неё (арендные платежи в неё не входят).

Схема выглядит более удобной для покупателя, но продавцы — не из тех, кто упускает выгоду: именно поэтому качественные, востребованные квартиры по такой схеме продаются редко. Чаще попадаются квартиры с неудачным расположением, которые долго не находят покупателя. В этом случае владелец получает арендный доход и уже имеет договорённость с арендатором — будущим покупателем квартиры. Или получает оплату за квартиру одновременно с арендными платежами.

Также это удобно в сегменте дорогого жилья, где очень небольшая аудитория покупателей: перед заключением договора купли-продажи приобретатель «тестирует» жильё, не теряя деньги на его стоимости.

Преимущества и недостатки аренды жилья с последующим выкупом

Долгосрочная аренда с последующим правом выкупа — это схема, которая позволяет проверить на удобство и качество приобретаемое жильё. Покупатель одновременно арендует жилплощадь и пользуется районной инфраструктурой, оценивает транспортную доступность, определяет, насколько в квартире шумно или пыльно и сможет ли он ужиться с соседями.

Ни покупка в ипотеку, ни за собственные средства не дают такой возможности. Если только покупатель не жил в квартире как арендатор до сделки. Как выбрать недвижимость на вторичном рынке, прочитайте здесь.

Договор аренды жилья с последующим выкупом может быть составлен таким образом, что стоимость аренды зачисляется в счёт покупки. Это будет дороже обычной аренды, но сопоставимо со стоимостью ипотечного кредита, только без первоначального взноса.

Преимущество такого формата покупки в том, что сделка обратима. Если одна из сторон расторгает договор, приобретатель получает назад деньги, которые перечислял в счёт выкупа. Квартиру, купленную в ипотеку, вернуть нельзя. Ее можно только продать — и сделку придется согласовывать с кредитором.

Минусы у аренды с дальнейшим выкупом тоже есть. Основной — в том, что если продавец решит расторгнуть договор в одностороннем порядке, покупатель останется без квартиры, упустив время.

К тому же, если платятся и арендная плата, и выкупные, цены на жильё могут измениться. Деньги, которые вернёт продавец, будут иметь другую покупательную способность. В то же время покупателю сумма возвращается сразу (если иное не предусмотрено договором) единым платежом, что, возможно, позволит оформить ипотеку на другое помещение.

В каких случаях прибегают к аренде жилья с последующим выкупом

Сделки, которые оформляются как аренда с последующим выкупом жилья, на российском рынке недвижимости заключаются редко. Это связано с тем, что розничным продавцам недвижимости невыгодно годами ждать денег за квартиру.

Чаще всего сделки с недвижимостью совершаются потому, что продавцу нужны деньги «сейчас» — на увеличение жилплощади или, например, для пополнения оборотных средств в бизнесе. Во всяком случае, если квартира ликвидная (та, которую можно быстро продать по хорошей цене), для продавца смысла в такой сделке нет.

Другое дело, если, наоборот, квартиру никак не продать. Тогда, будучи в аренде с правом выкупа, она не простаивает и одновременно продаётся.

В итоге основной риск продавца — прогадать с ценой. В договоре она фиксируется, но со временем стоимость жилья на рынке может вырасти. Риск покупателя в том, что он не знает, что происходит с квартирой, за которую платит. Она не в его собственности, и продавец может передать её в залог или подарить кому-то другому.

Впрочем, здесь можно подстраховаться грамотно составленным договором, с которым поможет хороший юрист.

Что писать в договоре аренды с правом последующего выкупа

Договор для сделки по аренде с правом последующего выкупа не имеет стандартной формы. Это всегда предмет договоренностей продавца и покупателя. Поэтому важно как можно подробнее изложить в договоре условия сделки и последствия за их нарушение.

Примерная структура может быть такой:

• преамбула договора
• предмет договора
• размер выкупной цены и арендной платы, порядок внесения платежей
• обязанность сторон
• ответственность сторон

В преамбуле прописывают наименование сделки, данные сторон, которые её заключают, место оформления. В «предмете» должны быть подробные данные о недвижимости (адрес, расположение на этаже, состояние, площадь и т. п.) с указанием собственника.

Возможность и условия выкупа — это важнейший пункт договора. То, что арендованное жильё переходит в собственность арендатора при наступлении определённых условий, должно быть прописано очень чётко. Если этого пункта нет, то стороны фактически заключают простой договор аренды.

Условия аренды прописываются отдельно. В этой части необходимо указать срок аренды, размер ежемесячных платежей, сумму депозита и прочее, как в обычном договоре аренды. Например, если квартира передаётся с мебелью и техникой, их можно описать в приложении.

В условиях выкупа должна быть указана выкупная цена —   фиксированная или индексируемая с учетом инфляции. И условия внесения этой суммы: ежемесячно, поквартально, несколькими неравными платежами, всей суммой в конце срока аренды — это предмет договоренностей между участниками сделки.

Эксперты рекомендуют предусмотреть возможность досрочного выкупа квартиры. Если это условие включается в договор, значит, нужно добавить пункт о прекращении аренды (при наступлении условий полного выкупа).

Условия расторжения и прекращения действия договора тоже нужны. Обычно они предусматривают штрафные санкции.

Нужно ли регистрировать договор аренды

Необходимость регистрации договора аренды квартиры с последующим выкупом определяется сроком аренды, который будет прописан в условиях. Если он длиннее 11 месяцев, документ нужно зарегистрировать в Росреестре, если менее — то не надо.