Чтобы узаконить отношения между квартирным хозяином и жильцом, в большинстве случаев достаточно простого письменного договора. Не существует даже утвержденной формы такого документа — как правило, стороны используют шаблон, составленный риелтором или размещенный в интернете.
Но есть случаи, когда договор аренды в обязательном порядке должен быть зарегистрирован официально. Разбираемся, когда это необходимо и что будет в случае нарушения.
Основной смысл такой регистрации — защита прав нанимателя: возникает гарантия, что объект недвижимости не будет передан другому человеку. Делается это в случае, когда арендные отношения носят длительный характер — от года и больше. Именно поэтому в сложившейся практике стороны обычно заключают договор на 11 месяцев: его необязательно регистрировать. Что выгоднее: сдавать квартиру посуточно или на долгий срок — можно узнать здесь.
Второй фактор: облегчение работы налоговой службы, которой приходится работать с обращениями соседей и обиженных жильцов, а также проводить контрольные мероприятия. Как ФНС узнает, что хозяин арендной недвижимости не платит налоги с дохода, можно прочитать тут.
Регистрация же договора приводит к появлению в ЕГРН отметки об обременении — ФНС без проблем может получить эту информацию. Какие варианты уплаты налогов есть для собственника, мы подробно рассказали в этой статье.
Как грамотно сдать квартиру: ответы на популярные вопросы
Ниже — короткое и полезное видео, где эксперт Домклик отвечает на самые популярные вопросы о том, как грамотно сдать квартиру.
Помимо отношений долгосрочной аренды (на год и более) между физическими лицами, договор необходимо зарегистрировать в целом ряде случаев. Их перечень с соответствующими законодательными основаниями выглядит следующим образом:
В некоторых случаях необходимо также регистрировать договоры аренды, субаренды, безвозмездного пользования в отношении земельного участка, но это скорее исключения из общего правила — их перечень устанавливается федеральными законами (статья 26 Земельного кодекса РФ).
В случаях, когда это необходимо, договор аренды регистрируется в Росреестре, и в ЕГРН появляется соответствующая отметка о наличии обременения. Сделать это можно, как обратившись в территориальный орган Росреестра напрямую, так и через многофункциональный центр (МФЦ).
Если выбран вариант через МФЦ, нужно записаться на прием и явиться в назначенное время с пакетом документов. После их подачи заявитель получает расписку с номером обращения, по которому можно отслеживать готовность регистрации.
Отправить документы на регистрацию в Росреестр можно через сайт ведомства. Во этом случае понадобится электронная подпись каждой из сторон. Стандартный срок регистрации договора аренды между физическими лицами — не позднее 5 рабочих дней.
Важно не забыть о сроках подачи документов: заявление о государственной регистрации договора аренды подаётся в орган регистрации прав не позднее чем через месяц со дня его заключения.
Необходимый пакет бумаг зависит от юридического статуса сторон сделки, например для юрлица и ИП есть дополнительные требования. Можно выделить несколько категорий необходимых документов:
Для всех:
Для ИП и физических лиц:
Для индивидуальных предпринимателей и физлиц, которые сдают в аренду ипотечную недвижимость, потребуется еще и соответствующее согласие банка. Кроме того, для обеих этих категорий заявителей, если они приобрели недвижимость в браке, нужно заверенное у нотариуса согласие второй половины на аренду или же решение суда о разделе имущества, подтверждающее право на распоряжение объектом.
Для юрлиц:
Юридическим лицам (в дополнение к единому для всех категорий заявителей списку) потребуется предоставить:
Для представителя:
Если заявление оформляет представитель, нужна еще и нотариальная доверенность. Такая ситуация встречается довольно часто: например, от лица собственника (физлица или ИП) действует нанятый им риелтор. Как проверить доверенность, мы рассказали здесь.
Обратите внимание, на помещение в залоге обязательно требуется письменное согласие банка на сдачу объекта недвижимости в аренду.
Период времени, на который заключен договор аренды, прописывается в самом документе. Если срок не указан, контракт считается заключенным на 5 лет. В случае, когда установлен определенный период действия, например два года, по его завершении отношения прекращаются. Если в планах сторон их продолжить, нужно будет составить новый договор или подписать дополнительное соглашение.
Если предоставлены все необходимые документы, оформленные должным образом, в регистрации договора аренды не откажут. Но есть распространенные недочеты, на основании которых заявление могут и не удовлетворить. Это, например:
Во всех этих случаях Росреестр извещает заявителя о том, что регистрация приостановлена либо в ней полностью отказано. Это может быть письменное уведомление, сообщение в личном кабинете на сайте, звонок или СМС от специалиста.
Если же предоставлен полный пакет документов и они оформлены без недочетов, регистратор в течение пяти дней вносит в ЕГРН соответствующую запись и ставит отметку о регистрации на договоре аренды.
Такая ситуация чаще всего связана с изменениями цен на недвижимость. В случае бума спроса собственник может захотеть повысить ставку аренды, и, напротив, когда при стагнации рынка наниматель заинтересован сократить свои расходы.
Порядок изменений в этих случаях прямо зависит от того, что прописано в договоре. Как правило, требуется согласие обеих сторон, но может быть предусмотрено и иное:
Нужно ли регистрировать заново договор, если в него внесены изменения? Смотря что считать изменениями. Когда меняется предмет договора, то есть недвижимость или её часть под сдачу в наём — например, сдавалась одна комната, а теперь арендатору предложена другая — документ придётся снова регистрировать, если прежний документ проходил регистрацию. Это, по сути, новый договор.
Если договор остаётся прежним, но меняется, например, ставка арендной платы (и эта возможность в договоре прописана), то допустимо обойтись допсоглашением — согласно п.1 статьи 452 ГК РФ этот документ необязательно регистрировать. Напомним, что договор, составленный на срок менее года, вообще не нужно регистрировать в Росреестре.
По закону разорвать отношения между нанимателем и собственником можно тремя способами:
Право на одностороннее расторжение договора (ч. 2 ст. 450, п. 6 ст. 620 ГК РФ) чаще всего содержится в заключительных разделах документа либо в пункте о неисполнении нанимателем своих обязанностей. Если такой опции не предусмотрено, стороны обычно стараются договориться об условиях (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).
Например, если инициатива исходит от арендатора, владелец недвижимости может согласиться на расторжение договора при условии времени на поиск замены, а может быть, на переоформление договора и заключение допсоглашения на новых условиях с прежним жильцом.
Если же договориться не получается, инициатор разрыва обращается в суд. Как правило, это происходит в случае неразрешимых противоречий, например:
Чтобы расторгнуть договор по суду, сначала нужно предложить второй стороне оформить договор о расторжении (ч. 2 ст. 452 ГК РФ). Такое предложение отправляется заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, срок его действия — 30 дней, если в письме не указано иное.
Если предложение не принято в означенный срок либо адресат ответил отказом, можно отправляться в суд. На этом этапе на руках должны быть доказательства нарушений (экспертиза об аварийности, справка МЧС о разрушении недвижимости и т. д.).
В какой суд обращаться, зависит от статуса истца — споры физических лиц рассматривает суд общей юрисдикции, юридических — арбитражный. Судебное решение вступает в силу через месяц, если оно не было обжаловано, и, если оно предполагает расторжение договора, его отправляют в Росреестр.
Быстро найти надёжного арендатора поможет сервис Домклик. Мы возьмём на себя всю работу с объявлением и приведём проверенных жильцов. Что вы получаете:
Консультацию со специалистом. Вы расскажете о вашем жилье, а мы — о сервисе и выгодном для вас размере арендной платы.
Подготовку объявления и его продвижение. Мы грамотно составим объявление, разместим его на сервисах по аренде и начнём продвижение.
Обработку входящих звонков. Мы будем отвечать на звонки, отбирать подходящих жильцов и планировать просмотры.
Проект договора от профессиональных юристов. К моменту выбора арендатора наши юристы подготовят проект договора, который можно подписать онлайн. Документ покрывает основные риски, его удобно заполнять и подписывать с жильцом в личном кабинете на Домклик. Также прилагается чек-лист для описи имущества. Саму опись тоже можно составить, дополняя фотографиями, и подписать онлайн.