Бессрочный договор аренды: как составить, провести регистрацию или расторгнуть

Правильно оформленный договор бессрочной аренды помещения — удобный и надежный способ зафиксировать отношения между собственником и арендатором.

Как составить документ и надо ли его регистрировать, а также каким образом происходит расторжение бессрочного договора аренды — рассказываем в нашей инструкции. 

Что такое договор аренды без срока действия

Договор аренды без указания срока — это соглашение между арендодателем (владельцем) и арендатором (пользователем) жилья или другого имущества (коммерческой недвижимости, оборудования), которое не имеет определенного срока завершения. Отсутствие дат, в течение которых действует договор, не означает, что он считается недействительным. 

В статье 610 Гражданского кодекса (ГК) говорится, что если стороны не определили время действия договора, то он считается заключенным на неопределенный срок, то есть бессрочным. Это не означает, что арендные отношения будут длиться вечно: право на расторжение сохраняется (как законно выселить арендатора из квартиры, мы рассказывали здесь).

Прекращение бессрочного договора возможно по желанию одной из сторон. Но только в соответствии с условиями: в договоре фиксируют срок, за который нужно предупредить партнера. В ГК говорится, что договор аренды бессрочного пользования недвижимостью требует предупреждения не менее чем за три месяца. Но стороны могут установить любой удобный им срок. Например, месяц или четыре месяца.

Особенности бессрочного договора аренды 

Главная особенность такого договора — отсутствие срока действия. По сравнению с обычным договором аренды, который заключается на конкретный срок, например на год или два, это кажется непривычным.  Но может быть удобным по следующим причинам:

• Гибкость для тех, кто его заключил.
• Не требует продления, а значит, экономит время и собственнику, и арендатору, которым не приходится лишний раз встречаться. 
• Понятные условия расторжения. Внезапное прерывание контракта исключено, потому что договор без срока действия (в соответствии с ГК) определяет временные рамки для его прерывания.
• В отличие от стандартных договоров, действующих от года, регистрация бессрочного договора аренды не нужна.

Почему бессрочный договор не регистрируют

Срочные договоры, действующие более года, подлежат обязательной государственной регистрации (как это делать правильно, мы написали в другой статье). Именно поэтому собственники недвижимости, сдавая ее в аренду, предпочитают договор на 11 месяцев. Его регистрировать не надо.

Договор с неопределенным сроком тоже не нужно регистрировать. Это его особенность, благодаря которой обеспечивается в том числе гибкость использования такого вида документа.

Для чего нужен бессрочный договор аренды

Договор с неопределенным сроком аренды заключают, когда обе стороны заинтересованы в арендных отношениях без жестко определенного срока. Такой договор безопаснее, чем отсутствие оформленных отношений сторон, ведь дает правовую защиту в случае споров.

Такой контракт может быть удобным в следующих случаях:

Длительное использование имущества. Если у арендатора нет понимания, на сколь долгий срок ему нужны недвижимость или объект аренды (это может быть прокат сельскохозяйственной техники, промышленного оборудования), такой договор может стать предпочтительным вариантом. Например, это удобно для предпринимателей, использующих определенное помещение для бизнеса. Каким бизнесом можно и нельзя заниматься на дому, мы написали в этой статье. 

Помещения для жилья. В случаях с жилой недвижимостью арендатор или наниматель может быть заинтересован в таком типе договора, особенно если он не планирует менять место жительства в ближайшем будущем. При этом стоит иметь в виду, что если вы заключаете договор найма жилого помещения (не аренды), то для такого вида договора действуют иные правила. В повседневной речи обычно говорят «договор аренды», имея в виду договор коммерческого найма жилья — когда один человек сдает квартиру, комнату или дом другому человеку. Если в договоре найма жилого помещения срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Различия в природе договоров аренды и найма жилого помещения мы описали здесь.

Продолжительный доход для арендодателя. Для владельца недвижимости договор с неопределенным сроком может обеспечить фиксированный и продолжительный доход, предотвращая необходимость частой смены арендаторов. Как собственнику найти жильцов, можно прочитать здесь.

Когда стороны не хотят постоянно обновлять договор аренды.

Преимущества арендного договора без срока действия

Арендный контракт без указания точного срока действия защищает обе стороны.

Для тех, кто снимает жилье в Москве, Санкт-Петербурге и других городах-миллионниках, где квартиры и аренда дорогие, наличие договора с точным сроком или без него снижает риск внезапно оказаться без крыши над головой и необходимости спешно искать новую квартиру (обычно это означает, что нужно будет заплатить почти сразу три арендных платежа: первый месяц, депозит, комиссия риелтору).

Арендодатель в свою очередь получает доход, что позволяет с большей уверенностью планировать расходы. Право на индексацию арендной платы бессрочный договор не исключает — раз в год собственник может повышать ставку в утвержденном договором диапазоне.

Договор с неопределенным сроком минимизирует административные издержки. Пока одна из сторон не захочет его расторгнуть — напоминаем, что сделать это можно, только предупредив партнера в установленный срок, — нет необходимости встречаться, чтобы подписывать новый документ на продление аренды имущества.

Но стоит напомнить, что такие контракты чаще используются теми, кто не хочет привязывать себя к точному сроку и зависит от обстоятельств. Если ваш контрагент настаивает на заключении именно такого договора, стоит внимательно отнестись к сроку уведомления об отказе от договора, чтобы он не был слишком коротким. Иначе придется искать новое жилье в сжатые сроки.

Условия бессрочного договора аренды квартиры

Договор аренды без срока действия по содержанию не отличается от того, который заключают на определенный период. Только во втором указывают срок действия, а в бессрочном пишут, что заключают его на неопределенный срок. 

Кроме персональных данных сторон, в договоре с неопределенным сроком так же, как и в обычном, важно как можно подробнее зафиксировать все условия аренды. 

• Для начала указать, о каком объекте недвижимости идет речь (адрес, площадь, комнатность) и предмет договора. 
• Далее — права и обязанности сторон. В этот пункт включают все, что должен делать собственник (например, оплачивать коммунальные услуги, а затем рассчитывать долю арендатора, исходя из показаний счетчиков; ремонтировать технику; раз в год индексировать арендную плату на столько-то процентов и тому подобное) и что арендатор (содержать квартиру в порядке, не причинять намеренного вреда имуществу, вносить арендную плату в установленный срок). К договору желательно сделать опись имущества, так будет проще отслеживать его сохранность.
• Чтобы защитить свои интересы, лучше добавить пункт, фиксирующий ответственность за несоблюдение условий договора, и согласовать срок уведомления об отказе от договора. Чем подробнее, тем проще будет расставаться, когда этого потребуют обстоятельства. 

Правильное расторжение бессрочного договора аренды

Когда одна из сторон захочет прекратить арендные отношения, она должна уведомить другую о своем решении не позже установленного в договоре срока. Это можно сделать заказным письмом, но письмо по электронной почте или сообщение в мессенджере тоже считаются, если стороны прописали это в договоре.

Необходимо полностью рассчитаться за аренду и коммунальные платежи, собрать все вещи и сдать квартиру хозяину в том виде, в котором она была снята, с учетом естественного износа.

На встрече по оценке состояния квартиры арендатор возвращает собственнику ключи и стороны подписывают акт приема-передачи, который подтвердит, что ни у кого нет претензий. 

Заключение

• Бессрочный договор аренды действует до тех пор, пока одна из сторон не захочет его прервать. Напомним, что есть различие с договором найма жилого помещения (об этом написали выше) – если в последнем не указан срок, то договор считается заключенным на пять лет.
• Договор без указания срока действия не требует государственной регистрации.
• Расторжение бессрочного договора должно проходить в строго установленном порядке: стороны предупреждают друг друга в оговоренный и зафиксированный срок.

Читайте также: Как сдать недвижимость в аренду в доверительное управление и не волноваться