За что платит квартиросъемщик: постоянные и переменные платежи

Ежемесячный платеж за съем квартиры — лишь часть расходов жильца. На деле же на плечи арендатора ложатся и другие траты — постоянные и переменные.

Рассказываем, за что обязан и не обязан платить квартиросъемщик при аренде квартиры, должен ли он покрывать расходы на коммунальные услуги и капитальный ремонт.

За что наниматель платит при аренде 

Ежемесячно жилец оплачивает саму аренду: это фиксированная сумма, которая может измениться при продлении договора или при возникновении дополнительных обстоятельств (например, жилец хочет поселить к себе родственника или же завести животное).

Ежемесячно же квартиросъемщик оплачивает коммунальные платежи, если это внесено в договор. Эти два пункта можно отнести к постоянным расходам. Но бывают и переменные величины, о которых расскажем дальше. 

Существуют разовые платежи. Как правило, речь идет как минимум о двух суммах, равных месячной ставке аренды, — это собственно оплата первого месяца проживания и залог, который собственник обязуется вернуть в конце срока аренды, если его устроит состояние квартиры. Чаще всего фигурирует еще и третий взнос — плата за услуги риелтора. 

При поиске съемной квартиры наниматель расходует два основных ресурса: время и деньги, рассказывает управляющий директор сети МИЭЛЬ Мария Жукова. Расход в основном зависит от того, приглашает ли съемщик в помощь риелтора. В общем виде, говорит эксперт, разница примерно следующая. 

При cамостоятельном поиске жилья, человек может:

● потратить больше времени на поиск подходящего варианта, телефонные звонки и переговоры, выезды на просмотры, включая заведомо непроходные варианты, возможный негатив на фоне отказов.

● понести финансовые расходы на оплату одного месяца найма и залога при заключении договора.

В то же время, обращаясь к риелтору:

● меньше потери времени на просмотры, так как риелтор заранее отсекает часть «пустых» поездок.

●  но финансовые затраты выше — оплата месяца найма, залога при заключении договора найма, услуг риелтора.

Кто оплачивает комиссию риелтору 

В ситуации, когда предложение жилья в аренду превышает спрос, как это было в 2022 году, квартирные хозяева чаще соглашаются брать на себя оплату услуг риелтора, поскольку сами прямо заинтересованы в поиске. Сейчас ситуация другая: в 2023 году существенно вырос спрос на аренду жилья в крупных российских городах, включая Москву. Снять жилье стало сложнее — как говорят опрошенные редакцией риелторы, на одну квартиру в день может приходить десять и более заявок. 

«В начале года на рынке был большой выбор квартир в разных ценовых сегментах. Весной — в начале лета предложение стало сокращаться, к осени ликвидных вариантов было очень мало. В сентябре — начале октября в некоторых районах в экспозиции осталось всего несколько лотов. С середины октября предложение стало постепенно восполняться, активность на рынке замедляется», — рассказывает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

По ее словам, к ноябрю большинство граждан уже решили жилищный вопрос, «сезонный спрос» удовлетворен, и постепенно активность стала снижаться. Однако обычно ноябрь спокойнее на рынке аренды, в этом году клиентская активность все же немного выше.

Соответственно, случаи, когда комиссию риелтору выплачивает собственник, практически не встречаются — за исключением элитного рынка.

«В сегментах высокобюджетной аренды комиссию при сделке оплачивает собственник. Комиссия с арендатора допустима, когда осуществляется индивидуальный поиск объекта по его запросам», — разъясняет руководитель направления аренды компании Apple Real Estate Владимир Родионов. 

Какова стоимость услуг риелтора

«Стандартный размер комиссии, который оплачивается что со стороны арендатора за поиск, что собственником за сдачу своей квартиры, — это один арендный платеж, то есть арендная ставка за месяц», — поясняет Владимир Родионов.

«Услуги риелтора (в массовом сегменте рынка аренды) в настоящее время собственник оплачивает крайне редко, почему-то считая, что за все должен платить наниматель. Размер комиссии риелтора обычно колеблется от 50 до 100% от месячной стоимости найма, но иногда может быть меньше», — отмечает Мария Жукова.

Эксперт добавляет, что, несмотря на высокий спрос, в основном квартирные хозяева идут навстречу, если нанимателю сложно одновременно внести и свой ежемесячный платеж, и полную сумму залога в аналогичном размере. 

Платежи при заключении договора

«На сделке наниматель оплачивает собственнику квартиры первый месяц найма и залог. Выплату залога сейчас часть собственников готовы разбивать на части, как правило, на два этапа: 50% при заключении договора, 50%, например, при следующей оплате за наем, — рассказывает Мария Жукова. — Сумма залога обычно равна месячной стоимости найма, но иногда бывает ниже — зависит от состояния квартиры. Бывают случаи, когда собственники не берут залог вовсе». Но такое сейчас встречается крайне редко, подчеркивает заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. 

Эксперт отмечает, что по-прежнему 80% владельцев сдаваемых квартир не готовы уменьшить размер страхового депозита или разделить сумму на несколько частей. 90% наймодателей (против 84% в августе 2023 года) не рассматривают выполнение ремонта, покупку техники или мебели для привлечения клиентов — большинство согласны сделать это по договоренности с квартирантом после получения первой арендной платы. 

В верхнем ценовом сегменте, отмечает Владимир Родионов, рассрочка платежей не приветствуется и практически не встречается при любом соотношении спроса и предложения. 

Кто и как должен платить за ЖКУ в съемной квартире

Вопрос о том, за какие коммунальные услуги должен платить квартиросъемщик, обычно прописывается в договоре найма. Чаще всего встречаются два варианта: при первом фиксированные платежи вносит собственник, а расходы по счетчикам, как и на интернет, остаются обязанностью арендатора. При втором наниматель по договоренности с владельцем квартиры оплачивает все ЖКУ.

«В подавляющем большинстве случаев арендатор должен заплатить только за водоснабжение, электричество и тепло», — говорит Владимир Родионов. Как сэкономить на коммунальных платежах, мы рассказали здесь.

Тот факт, что большинство собственников оплачивают услуги ЖКХ по квитанции сами, подтверждает и Мария Жукова. Эти статьи рантье заранее включают в состав арендного платежа, поясняет эксперт.

«Оплата расходов по счетчикам: электроэнергия, горячая и холодная вода и водоотведение, интернет, кабельное телевидение, реже еще газ и отопление чаще всего ложится на плечи нанимателя, — рассказывает Жукова. — Но иногда собственник возлагает коммунальные платежи на нанимателя сверх суммы, указанной в договоре. Причем наниматель может узнать об этом только на сделке». Так, в ряде случаев квартиросъемщики платят за капремонт.

И все же в большинстве ситуаций все финансовые заботы, связанные с состоянием дома и мест общего пользования, несет владелец квартиры — оплачивает капитальный ремонт, замену домофона, услуги консьержа, установку дополнительных дверей на площадке, благоустройство территории и другие дополнительные услуги по ремонту и содержанию недвижимости. 

Иногда наниматель соглашается на самой сделке на предложенные условия, но потом в процессе эксплуатации квартиры приходит к выводу, что некоторые расходы справедливо было бы оплачивать не ему, а владельцу недвижимости. Часто недовольство вызывает именно пункт о том, что квартиросъемщик должен платить за капитальный ремонт.

В этом случае эксперты рекомендуют проговорить спорный момент с собственником. Если он согласится, можно заключить дополнительное соглашение к договору, где будет уточнен этот момент. Точно так же можно действовать для пересмотра других пунктов договора, например при изменении арендной ставки и так далее.

Бытовые ситуации и расходы на ремонт: за чей счет? Должен ли квартиросъемщик платить за ремонт

Спорные ситуации при аренде могут возникать, если в помещениях что-то испортилось или пришло в негодность. Обычно в договоре изначально прописывается, кто и за какие средства устраняет эти неисправности. Чаще всего глобальные вещи, связанные с амортизацией мебели, техники и ремонтом, остаются на собственнике, мелкой бытовой починкой занимается арендатор.

Но соглашение может быть и другим — кто-то из рантье вникает во все детали и хочет контролировать в том числе и интерьерные мелочи (от качества переделок может измениться в будущем доход с аренды).

Кто-то, напротив, предоставляет квартиросъемщикам полную свободу действий. В некоторых случаях даже можно найти арендные предложения с отсрочкой платежей — под обязательство выполнить в квартире ремонт за счет нанимателя. 

 «Такое встречается крайне редко. Иногда можно встретить объявление, что квартира сдается под ремонт, тогда в договоре найма обязательно должны быть прописаны условия оплаты (могут быть арендные каникулы), стоимость ремонта (максимальная и минимальная), кто его оплачивает, фронт работ (что конкретно делается) и прочие договоренности», — говорит Мария Жукова.

По оценке Владимира Родионова, примерно в 20% арендных предложений сейчас оговаривается возможность что-то докупить или отремонтировать в квартире.

Еще один важный момент — порча имущества в квартире. Если это произошло по вине соседей (например, залив), то собственник будет требовать возмещения убытков и устранения следов ущерба именно с них. Иногда этим по согласованию с владельцем квартиры может заняться и арендатор.

Возмещение убытков: что делать, если ущерб по вине квартиросъемщика

Иногда причиной порчи имущества в квартире становится износ техники и  оборудования. Обычно в этом случае проблему за личные средства должен решать собственник. А вот если в ущербе виноват сам съемщик, например забыл закрыть воду либо испортил мебель, платить придется именно ему. Если проблема устраняется сразу и стороны приходят к согласию по этому поводу, при выезде наниматель может рассчитывать на возврат страхового депозита (залога). 

В противном случае собственник вычтет расходы из этой суммы.

«В договоре найма есть опись имущества с характеристиками предметов и их состояния на момент заключения сделки. В случае порчи имущества с арендатора вычитается сумма из страхового депозита», — рассказывает Владимир Родионов.

Иногда собственник прибегает к более радикальному способу: как удержать имущество арендатора, мы писали здесь. 

Может получиться и так, что страховой депозит не покрывает нужных расходов, — тогда придется доплачивать.

«В договоре найма указано, что залог берется в счет обеспечения сохранности квартиры и имущества, которое в ней находится, и в случае их порчи ущерб удерживается из залога. Если же ущерб выше стоимости залога, то наниматель обязуется его оплатить или устранить собственными силами», — поясняет Мария Жукова.

Однако следует помнить, что ущерб можно оценить только при наличии надлежащим образом оформленных актов передачи и возврата квартиры, в которых фиксируется состояние квартиры на момент найма и по его окончании, а также описи имущества, в которой указаны все достоинства и недостатки последнего».

Если стороны настроены конструктивно, акт об ущербе с указанием стоимости и порядка возмещения может составить и сам собственник, тогда жильцу надо будет его подписать и возместить соответствующие убытки.  

Что делать, если арендатор отказывается оплатить ущерб

Если же наниматель не соглашается по своей воле компенсировать все убытки, собственник может обратиться в суд. Но сначала эксперты рекомендуют найти другие варианты.

«В случае подобных нарушений, в рамках договора найма, арендатору высылается предупреждение о необходимости погашения задолженности. Вплоть до последующего расторжения договора найма», — говорит Владимир Родионов.

Но само по себе расторжение не гарантирует возврата средств. Фактически при отсутствии диалога суд остается единственным вариантом для собственника защитить свои финансовые интересы. Но в этом случае необходимо будет доказывать свое видение суммы ущерба — для этого лучше всего пригласить независимого оценщика, который подготовит для суда соответствующее заключение. Как законно выселить арендатора из квартиры, мы рассказывали здесь.

В перспективе, отмечают участники рынка, качество арендного жилья в среднем будет постепенно улучшаться — за счет выхода предложения в современных новостройках. Поскольку объемы ввода несколько лет подряд показывают ежегодные рекорды, доля современного предложения будет неуклонно расти, подчеркивает Юлия Дымова. 

«Сегодня на рынке аренды экспонируется много квартир в новостройках, которые недавно были введены в эксплуатацию. Качество такого жилья выше, здесь выполнен современный ремонт, установлена новая мебель. Как правило, во многих ЖК предусмотрена собственная внутренняя инфраструктура — все эти параметры влияют на стоимость аренды», — рассказывает эксперт. При сохранении текущего уровня спроса это, разумеется, будет подталкивать вверх и ставки.

Пока спрос остается выше нормы, заключает Мария Жукова.

«Нетипичность текущей ситуации в том, что, несмотря на конец года, активность нанимателей остается большой. Во многом это связано с высокими ставками на ипотеку на вторичном рынке купли-продажи. Объем предложения при этом невелик и продолжает снижаться, по сравнению с началом весны он сократился в два раза по всем округам», — резюмирует эксперт.  

Читайте также: Что такое аренда квартиры с правом последующего выкупа