Документы при покупке в ипотеку Сбера недвижимости в общежитиях и коммунальных квартирах
В сделке по покупке в ипотеку СберБанка комнаты или доли в праве собственности есть свои особенности. В частности, это касается дополнительных документов по объекту недвижимости. О том, как купить комнату или долю, недвижимость в общежитии или коммунальной квартире, рассказываем в статье.
Что такое комната
Комната — это помещение внутри квартиры или дома, ограниченное внутренними стенами или перегородками (выделенная часть недвижимости, жилое помещение с определенными квадратными метрами и отдельным кадастровым номером).
Приобретаемая комната может находиться:
- внутри обычной или коммунальной квартиры, или в общежитии секционного типа;
- внутри дома, если комната находится в общежитии коридорного типа.
Что такое доля
Доля в праве собственности — это часть права собственности на недвижимость, а не часть недвижимости. Имеет кадастровый номер квартиры или жилого дома.
❗️Основное отличие комнаты от доли: у комнаты есть свой отдельный кадастровый номер.
Что такое общежитие секционного типа
В общежитиях секционного типа предусмотрено размещение нескольких секций из комнат жилого и нежилого назначения на этаже.
Каждая секция запирается на ключ и делится на несколько закрывающихся комнат. На секцию предусмотрены свои кухня и санузел.
Что такое общежитие коридорного типа
В общежитиях коридорного типа связующим звеном всех помещений является коридор, по обе стороны которого расположены квартиры или комнаты. На каждом этаже есть по одному санузлу, душевой и кухне.
Какие документы потребуются для сделки
При кредитовании комнат или долей банку важно убедиться, что права третьих лиц не нарушены.
Поэтому помимо стандартного пакета документов при покупке или продаже в ипотеку доли или комнаты нужно предоставить некоторые дополнительные документы.
Если вы покупаете комнату в квартире или общежитии секционного типа
К стандартному пакету документов дополнительно понадобятся:
- выписка из ЕГРН на все комнаты в квартире или на все комнаты в общежитии секционного типа;
- отказ от преимущественного права покупки всех собственников.
❗️Документы-основания потребуются только на кредитуемую комнату.
Если вы покупаете комнату в общежитии коридорного типа
Нужно предоставить стандартный пакет документ, то есть документы только по кредитуемой комнате. Дополнительные документы не требуются.
Если вы покупаете комнату в коммунальной квартире
Бывает такое, что комната в коммунальной квартире зарегистрирована, как доля в праве общей собственности на квартиру, но фактически и физически представляет собой выделенное жилое помещении (при этом доля определена, как отношение размера площади приобретаемой комнаты к размеру жилой площади коммунальной квартиры), то есть: доля в праве общей собственности = площадь комнаты/жилая площадь всей коммунальной квартиры.
Например, комната, площадью 17 кв.м. в коммунальной квартире жилой площадью 44 кв.м. будет указана в документах на право собственности как доля 17/44.
По документам в собственность покупателя переходит доля в праве собственности на квартиру (указывается площадь комнаты и в некоторых случаях её номер), а фактически он будет пользоваться комнатой.
В вышеописанном случае к стандартному пакету документов нужно добавить:
- выписку ЕРГН на всю квартиру, а не на конкретную долю. Важно, чтобы в выписке были указаны все доли — банк обратит на это внимание;
- документы-основания на кредитуемую комнату, оформленную как долю;
- отказ от преимущественного права покупки (не требуется, если покупатель уже является собственником одной из долей).
❗️Документы-основания потребуются только на кредитуемую комнату, оформленную как долю.
Если вы покупаете долю в квартире или жилом доме
К стандартному пакету документов нужны:
- выписка ЕРГН на всю квартиру, а не на конкретную долю. Важно, чтобы в выписке были указаны все доли — банк обратит на это внимание;
- документы-основания на все доли в квартире;
- отказ от преимущественного права покупки (не требуется, если покупатель уже является собственником одной из долей).
При покупке доли в ипотеку в залог банку оформляется весь объект недвижимости, поэтому на оставшиеся доли договор ипотеки будет заключён и с другими собственниками — они становятся залогодателями.
Отказ от преимущественного права покупки: когда нужен и почему
Преимущественное право — это право совладельцев (при покупке доли) или соседей по секции общежития/квартире (при покупке комнаты) выкупить долю/комнату, прежде чем продавец продаст её кому-либо ещё.
Другими словами: если собственник хочет продать свою долю/комнату, то сначала он должен предложить выкупить её владельцам остальных долей/комнат в секции общежития/квартире.
Другие собственники могут согласиться или отказаться. В последнем случае нужно предоставить документ об отказе.
Если отказы не будут предоставлены, а сделка по продаже состоится, её можно будет признать недействительной.
Особенности предоставления отказов
Если собственник — физическое лицо
В таком случае отказ от преимущественного права покупки может быть только нотариальным.
Если местонахождение собственника-физического лица неизвестно, нужно предоставить свидетельство от нотариуса о передаче заявления о намерении продать свою долю/комнату. Если через 30 дней ответа от собственника не будет, это можно будет расценивать как отказ от преимущественного права покупки.
Если собственник — юридическое лицо или администрация
В таком случае банк может принять справку, из содержания которой однозначно можно сделать вывод об отказе от преимущественного права покупки.
Если есть несовершеннолетние собственники
В таком случае отказ от преимущественного права покупки должен быть выдан на основании разрешения органов опеки.
Когда отказ не нужен
Отказ от преимущественного права покупки не понадобятся только в трёх случаях:
- Если покупатель уже является собственником одной из долей/комнат в кватире/секции общежития.
- Если собственник — город Санкт-Петербург, за исключением квартир, указанных в Постановлении от 16.04.1999 г. №595-р.
- Если комната находится в общежитии коридорного типа.
Ответы на часто задаваемые вопросы
Супруги покупают долю в праве собственности. У мужа уже есть доля в этой недвижимости, а у жены нет. Нужен ли отказ от преимущественного права покупки?
Нет, не нужен.
Почему нужно передать в залог весь объект недвижимости, а не только долю в квартире/жилом доме?
Потому что часть квартиры не может быть самостоятельным предметом залога. Кроме случаев, когда комната оформлена как доля в квартире.
Можно ли использовать материнский капитал при покупке доли в квартире?
Да, его можно использовать в качестве досрочного погашения.
Можно ли купить долю, которая в залоге у СберБанка?
Да, если она выделена как отдельная комната.
Я собственник одной из комнат в трёхкомнатной коммунальной квартире. Могу ли я выкупить ещё две комнаты в рамках одной заявки на ипотеку?
Нет.
Квартира состоит из двух комнат, одна из которых находится в залоге у СберБанка, а вторая — без обременений. Можно ли купить обе в рамках одной заявки на ипотеку?
Нет.
Есть ли документ, который можно предоставить банку взамен отказа?
Нет.
