Документы при покупке в ипотеку Сбера недвижимости в общежитиях и коммунальных квартирах

В сделке по покупке в ипотеку СберБанка комнаты или доли в праве собственности есть свои особенности. В частности, это касается дополнительных документов по объекту недвижимости. О том, как купить комнату или долю, недвижимость в общежитии или коммунальной квартире, рассказываем в статье.

Что такое комната

Комната — это помещение внутри квартиры или дома, ограниченное внутренними стенами или перегородками (выделенная часть недвижимости, жилое помещение с определенными квадратными метрами и отдельным кадастровым номером). 

Приобретаемая комната может находиться:

• внутри обычной или коммунальной квартиры, или в общежитии секционного типа;
• внутри дома, если комната находится в общежитии коридорного типа.

Что такое доля

Доля в праве собственности — это часть права собственности на недвижимость, а не часть недвижимости. Имеет кадастровый номер квартиры или жилого дома. 

Что такое общежитие секционного типа

В общежитиях секционного типа предусмотрено размещение нескольких секций из комнат жилого и нежилого назначения на этаже.

Каждая секция запирается на ключ и делится на несколько закрывающихся комнат. На секцию предусмотрены свои кухня и санузел.

Что такое общежитие коридорного типа

В общежитиях коридорного типа связующим звеном всех помещений является коридор, по обе стороны которого расположены квартиры или комнаты. На каждом этаже есть по одному санузлу, душевой и кухне.

Какие документы потребуются для сделки

При кредитовании комнат или долей банку важно убедиться, что права третьих лиц не нарушены.

Поэтому помимо стандартного пакета документов при покупке или продаже в ипотеку доли или комнаты нужно предоставить некоторые дополнительные документы.

Если вы покупаете комнату в квартире или общежитии секционного типа

К стандартному пакету документов дополнительно понадобятся:

• выписка из ЕГРН на все комнаты в квартире или на все комнаты в общежитии секционного типа;
• отказ от преимущественного права покупки всех собственников.

Если вы покупаете комнату в общежитии коридорного типа

Нужно предоставить стандартный пакет документ, то есть документы только по кредитуемой комнате. Дополнительные документы не требуются. 

Если вы покупаете комнату в коммунальной квартире

Бывает такое, что комната в коммунальной квартире зарегистрирована, как доля в праве общей собственности на квартиру, но фактически и физически представляет собой выделенное жилое помещении (при этом доля определена, как отношение размера площади приобретаемой комнаты к размеру жилой площади коммунальной квартиры), то есть: доля в праве общей собственности = площадь комнаты/жилая площадь всей коммунальной квартиры.

В вышеописанном случае к стандартному пакету документов нужно добавить:

• выписку ЕРГН на всю квартиру, а не на конкретную долю. Важно, чтобы в выписке были указаны все доли — банк обратит на это внимание;
• документы-основания на кредитуемую комнату, оформленную как долю;
• отказ от преимущественного права покупки (не требуется, если покупатель уже является собственником одной из долей).

Если вы покупаете долю в квартире или жилом доме

К стандартному пакету документов нужны:

• выписка ЕРГН на всю квартиру, а не на конкретную долю. Важно, чтобы в выписке были указаны все доли — банк обратит на это внимание;
• документы-основания на все доли в квартире;
• отказ от преимущественного права покупки (не требуется, если покупатель уже является собственником одной из долей).

Отказ от преимущественного права покупки: когда нужен и почему

Преимущественное право — это право совладельцев (при покупке доли) или соседей по секции общежития/квартире (при покупке комнаты) выкупить долю/комнату, прежде чем продавец продаст её кому-либо ещё.

Другими словами: если собственник хочет продать свою долю/комнату, то сначала он должен предложить выкупить её владельцам остальных долей/комнат в секции общежития/квартире.

Другие собственники могут согласиться или отказаться. В последнем случае нужно предоставить документ об отказе.

Если отказы не будут предоставлены, а сделка по продаже состоится, её можно будет признать недействительной.

Особенности предоставления отказов

Если собственник — физическое лицо

В таком случае отказ от преимущественного права покупки может быть только нотариальным.

Если местонахождение собственника-физического лица неизвестно, нужно предоставить свидетельство от нотариуса о передаче заявления о намерении продать свою долю/комнату. Если через 30 дней ответа от собственника не будет, это можно будет расценивать как отказ от преимущественного права покупки.

Если собственник — юридическое лицо или администрация

В таком случае банк может принять справку, из содержания которой однозначно можно сделать вывод об отказе от преимущественного права покупки.

Если есть несовершеннолетние собственники

В таком случае отказ от преимущественного права покупки должен быть выдан на основании разрешения органов опеки.

Когда отказ не нужен

Отказ от преимущественного права покупки не понадобятся только в трёх случаях:

1. Если покупатель уже является собственником одной из долей/комнат в кватире/секции общежития.
2. Если собственник — город Санкт-Петербург, за исключением квартир, указанных в Постановлении от 16.04.1999 г. №595-р.
3. Если комната находится в общежитии коридорного типа.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Супруги покупают долю в праве собственности. У мужа уже есть доля в этой недвижимости, а у жены нет. Нужен ли отказ от преимущественного права покупки?

Нет, не нужен.

Почему нужно передать в залог весь объект недвижимости, а не только долю в квартире/жилом доме?

Потому что часть квартиры не может быть самостоятельным предметом залога. Кроме случаев, когда комната оформлена как доля в квартире.

Можно ли использовать материнский капитал при покупке доли в квартире?

Да, его можно использовать в качестве досрочного погашения.

Можно ли купить долю, которая в залоге у СберБанка?

Да, если она выделена как отдельная комната.

Я собственник одной из комнат в трёхкомнатной коммунальной квартире. Могу ли я выкупить ещё две комнаты в рамках одной заявки на ипотеку?

Нет.

Квартира состоит из двух комнат, одна из которых находится в залоге у СберБанка, а вторая — без обременений. Можно ли купить обе в рамках одной заявки на ипотеку?

Нет.

Есть ли документ, который можно предоставить банку взамен отказа?

Нет.