Что такое ипотечный пузырь и чем он опасен для рынка недвижимости

23 янв 2024

19K

Содержание

Признаки формирования ипотечного пузыря на рынке
Ипотечный пузырь в России: есть или нет
Чем опасен ипотечный пузырь для граждан и экономики
Как не допустить такой ситуации на рынке

Упоминания экспертов о так называемом «ипотечном пузыре» уже не первый год встречаются в инфополе российского рынка недвижимости.

В статье рассказываем о том, что это за явление, чем оно опасно для простых граждан и есть ли сейчас признаки ипотечного пузыря в России.

Если коротко, то ипотечный пузырь — это ситуация на рынке недвижимости, когда цены на жильё растут слишком быстро и необоснованно, и в то же время неконтролируемыми темпами увеличиваются объёмы ипотечного кредитования. В частности, большое количество людей берут ипотеку на сумму, которую они не могут себе позволить в долгосрочной перспективе.

Схлопывание пузыря происходит тогда, когда огромное число заёмщиков становятся неспособны платить по ипотечным кредитам. В результате растёт доля просроченной задолженности, и банки начинают массово продавать залоговые квартиры и дома, что приводит к падению цен на недвижимость.

Стоимость залогового имущества не покрывает обязательства по ипотеке, ипотечные ценные бумаги обесцениваются, как следствие — финансовые потери несут заёмщики, банки и вся экономика в целом.

Примером ипотечного пузыря может служить ситуация в США в 2008 году. В течение нескольких лет, предшествующих кризису, цены на жильё в стране росли очень быстро, банки выдавали ипотечные кредиты практически без проверки платёжеспособности заёмщиков, что привело к тому, что многие люди взяли кредиты на суммы, которые они не могли себе позволить.

Когда цены на недвижимость начали падать, большое число заёмщиков столкнулись с тем, что стоимость их недвижимости оказалась ниже суммы долга по ипотеке. Как мы знаем, это привело к массовым дефолтам по ипотечным кредитам, краху рынка недвижимости и финансовому кризису.

Причины возникновения ипотечного пузыря могут быть различными, включая излишнюю доступность ипотечных кредитов без должной проверки платёжеспособности заемщиков, спекуляции на рынке недвижимости, недостаточное регулирование финансового сектора и другие факторы.

Признаки формирования ипотечного пузыря на рынке

Быстрый и необоснованный рост цен на жильё, который существенно опережает темпы роста доходов населения. При этом признаком схлопывания пузыря становится резкое снижение цен на недвижимость в результате роста предложения и падения спроса.
Увеличение объёма ипотечных кредитов и рост доли заёмщиков, у которых нет достаточного уровня дохода для погашения ипотеки. Как результат — увеличение неплатежей по кредитам и рост числа проблемных должников.
Рост выдач ипотеки с низким первоначальным взносом. Это также повышает доступность жилищных кредитов для тех заёмщиков, которые на самом деле не могут их себе позволить.
Увеличение спекулятивных операций на рынке недвижимости, таких как покупка жилья с целью его последующей перепродажи с прибылью.
Рост доли жилищного сектора в экономике страны, что может свидетельствовать о переоценке его роли.

Ипотечный пузырь в России: есть или нет

Статистика за 2023 год, которую приводят Центробанк и Министерство финансов России, чётко и однозначно говорит о том, что никакого ипотечного пузыря на российском рынке не предвидится. Это подтверждает и невысокий уровень закредитованности населения, и низкая доля просроченной задолженности.

Кроме того, цены на недвижимость постоянно увеличиваются, а это ещё раз говорит в пользу того, что ипотечного пузыря не будет. Залоговая база растёт в цене — человек понимает, что актив становится дороже, и поэтому он ещё аккуратнее будет платить ипотеку, чтобы сохранить его.

Резюме: я пока не вижу причин для развития ипотечного пузыря в России.

Отвечает Сергей Разуваев, директор консалтинговой компании GMK

Чем опасен ипотечный пузырь для граждан и экономики

Риск финансового кризиса. Когда ипотечные кредиты переходят в разряд проблемных активов из-за недостаточной платёжеспособности заёмщиков, это может привести к массовым дефолтам и банкротствам банков и к падению финансовой стабильности страны в целом.

Падение цен на жильё. Пузырь на рынке недвижимости может стать причиной искусственного завышения цен на жильё, а его схлопывание — причиной их резкого падения. Таким образом, сбережения граждан, вложенные в недвижимость, обесценятся.

Негативное влияние на потребление. Когда люди тратят большую часть своих доходов на выплату ипотечных кредитов, это может привести к сокращению потребления и, как следствие, к снижению темпов экономического роста.

Кризис в строительной отрасли. Из-за большого числа дешёвых квартир застройщикам придётся заморозить новые объекты.

Как не допустить такой ситуации на рынке

Государство в лице регулятора может предпринимать различные меры для предотвращения появления или разрешения ипотечного пузыря, такие как ужесточение регулирования и контроля за выдачей ипотечных кредитов, введение ограничений на максимальные суммы ипотеки, мониторинг рынка недвижимости и предупреждение о возможных рисках.

В частности, в России функция регулирования рынка ипотечного кредитования возложена на Центробанк. В 2023 году регулятором был предпринят ряд мер по стабилизации ситуации:

1. Изменение условий льготной ипотеки. Был повышен размер первоначального взноса по льготным программам. По господдержке это произошло дважды, кроме того, лимит кредитования по программе был снижен до 6 млн рублей. Также с 23 декабря 2023 было введено правило однократности выдачи льготной ипотеки в одни руки.

2. В мае Банк России ввёл ограничения на ипотеку от застройщика с низкими ставками. Как пояснял регулятор, ставки по ипотеке вплоть до 0,1% предлагаются за счёт завышения цены приобретаемой квартиры на 20–30%. Затем эту разницу застройщик в виде комиссии платит банку, чтобы компенсировать выпадающие доходы.

Такие программы несут риски для людей и банков, искажают общую статистику и мешают принятию взвешенных решений, поясняли тогда в ЦБ.

3. Также в течение года регулятор неоднократно повышал надбавки к коэффициентам риска. Они учитывают завышение стоимости квартир при покупке жилья в ипотеку и помогают банкам накопить капитал для покрытия рисков, связанных с разницей цен на первичном и вторичном рынках жилья.

Также, чтобы не допустить формирования пузыря на рынке жилья, важно развивать технологии строительства, которые позволят снизить стоимость жилья, и учитывать изменения в предпочтениях покупателей.