Упоминания экспертов о так называемом «ипотечном пузыре» уже не первый год встречаются в инфополе российского рынка недвижимости.
В статье рассказываем о том, что это за явление, чем оно опасно для простых граждан и есть ли сейчас признаки ипотечного пузыря в России.
Если коротко, то ипотечный пузырь — это ситуация на рынке недвижимости, когда цены на жильё растут слишком быстро и необоснованно, и в то же время неконтролируемыми темпами увеличиваются объёмы ипотечного кредитования. В частности, большое количество людей берут ипотеку на сумму, которую они не могут себе позволить в долгосрочной перспективе.
Схлопывание пузыря происходит тогда, когда огромное число заёмщиков становятся неспособны платить по ипотечным кредитам. В результате растёт доля просроченной задолженности, и банки начинают массово продавать залоговые квартиры и дома, что приводит к падению цен на недвижимость.
Стоимость залогового имущества не покрывает обязательства по ипотеке, ипотечные ценные бумаги обесцениваются, как следствие — финансовые потери несут заёмщики, банки и вся экономика в целом.
Примером ипотечного пузыря может служить ситуация в США в 2008 году. В течение нескольких лет, предшествующих кризису, цены на жильё в стране росли очень быстро, банки выдавали ипотечные кредиты практически без проверки платёжеспособности заёмщиков, что привело к тому, что многие люди взяли кредиты на суммы, которые они не могли себе позволить.
Когда цены на недвижимость начали падать, большое число заёмщиков столкнулись с тем, что стоимость их недвижимости оказалась ниже суммы долга по ипотеке. Как мы знаем, это привело к массовым дефолтам по ипотечным кредитам, краху рынка недвижимости и финансовому кризису.
Причины возникновения ипотечного пузыря могут быть различными, включая излишнюю доступность ипотечных кредитов без должной проверки платёжеспособности заемщиков, спекуляции на рынке недвижимости, недостаточное регулирование финансового сектора и другие факторы.
Признаки формирования ипотечного пузыря на рынке
- Быстрый и необоснованный рост цен на жильё, который существенно опережает темпы роста доходов населения. При этом признаком схлопывания пузыря становится резкое снижение цен на недвижимость в результате роста предложения и падения спроса.
- Увеличение объёма ипотечных кредитов и рост доли заёмщиков, у которых нет достаточного уровня дохода для погашения ипотеки. Как результат — увеличение неплатежей по кредитам и рост числа проблемных должников.
- Рост выдач ипотеки с низким первоначальным взносом. Это также повышает доступность жилищных кредитов для тех заёмщиков, которые на самом деле не могут их себе позволить.
- Увеличение спекулятивных операций на рынке недвижимости, таких как покупка жилья с целью его последующей перепродажи с прибылью.
- Рост доли жилищного сектора в экономике страны, что может свидетельствовать о переоценке его роли.
Ипотечный пузырь в России: есть или нет
Статистика за 2023 год, которую приводят Центробанк и Министерство финансов России, чётко и однозначно говорит о том, что никакого ипотечного пузыря на российском рынке не предвидится. Это подтверждает и невысокий уровень закредитованности населения, и низкая доля просроченной задолженности.
Кроме того, цены на недвижимость постоянно увеличиваются, а это ещё раз говорит в пользу того, что ипотечного пузыря не будет. Залоговая база растёт в цене — человек понимает, что актив становится дороже, и поэтому он ещё аккуратнее будет платить ипотеку, чтобы сохранить его.
Резюме: я пока не вижу причин для развития ипотечного пузыря в России.
Чем опасен ипотечный пузырь для граждан и экономики
Риск финансового кризиса. Когда ипотечные кредиты переходят в разряд проблемных активов из-за недостаточной платёжеспособности заёмщиков, это может привести к массовым дефолтам и банкротствам банков и к падению финансовой стабильности страны в целом.
Падение цен на жильё. Пузырь на рынке недвижимости может стать причиной искусственного завышения цен на жильё, а его схлопывание — причиной их резкого падения. Таким образом, сбережения граждан, вложенные в недвижимость, обесценятся.
Негативное влияние на потребление. Когда люди тратят большую часть своих доходов на выплату ипотечных кредитов, это может привести к сокращению потребления и, как следствие, к снижению темпов экономического роста.
Кризис в строительной отрасли. Из-за большого числа дешёвых квартир застройщикам придётся заморозить новые объекты.
Как не допустить такой ситуации на рынке
Государство в лице регулятора может предпринимать различные меры для предотвращения появления или разрешения ипотечного пузыря, такие как ужесточение регулирования и контроля за выдачей ипотечных кредитов, введение ограничений на максимальные суммы ипотеки, мониторинг рынка недвижимости и предупреждение о возможных рисках.
В частности, в России функция регулирования рынка ипотечного кредитования возложена на Центробанк. В 2023 году регулятором был предпринят ряд мер по стабилизации ситуации:
1. Изменение условий льготной ипотеки. Был повышен размер первоначального взноса по льготным программам. По господдержке это произошло дважды, кроме того, лимит кредитования по программе был снижен до 6 млн рублей. Также с 23 декабря 2023 было введено правило однократности выдачи льготной ипотеки в одни руки.
2. В мае Банк России ввёл ограничения на ипотеку от застройщика с низкими ставками. Как пояснял регулятор, ставки по ипотеке вплоть до 0,1% предлагаются за счёт завышения цены приобретаемой квартиры на 20–30%. Затем эту разницу застройщик в виде комиссии платит банку, чтобы компенсировать выпадающие доходы.
Такие программы несут риски для людей и банков, искажают общую статистику и мешают принятию взвешенных решений, поясняли тогда в ЦБ.
3. Также в течение года регулятор неоднократно повышал надбавки к коэффициентам риска. Они учитывают завышение стоимости квартир при покупке жилья в ипотеку и помогают банкам накопить капитал для покрытия рисков, связанных с разницей цен на первичном и вторичном рынках жилья.
Также, чтобы не допустить формирования пузыря на рынке жилья, важно развивать технологии строительства, которые позволят снизить стоимость жилья, и учитывать изменения в предпочтениях покупателей.
Читайте также: Как меньше платить по действующей ипотеке
