Помещение для бизнеса: как найти коммерческую недвижимость — выбрать и арендовать

Местоположение — один из ключевых факторов для бизнеса, если речь идет о подборе офиса. Поток клиентов, удобство парковки, затраты на ремонт и обслуживание — все это напрямую зависит от того, где находится недвижимость и какими характеристиками обладает.

Вместе с экспертами разбираемся, какие возможности сейчас есть для подбора офиса и других типов коммерческой недвижимости, и рассказываем, как найти подходящее помещение для своего бизнеса.

Как выбрать офис для бизнеса

Еще недавно в сфере столичной деловой недвижимости был представлен огромный выбор свободных площадей. Но за 2023 год спрос на офисы в Москве заметно вырос, говорят участники рынка. 

«Значительную долю спроса на офисные помещения формировали компании производственного сектора (25,5%), компании ТМТ-сектора (технологий, медиа и телекоммуникаций: на них пришлось 17,9%), а также компании с участием государственного капитала (17,6%), — рассказывает руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики Parus Asset Management Елена Михайлова. — При этом за год значительно вырос спрос у компаний с участием госкапитала (8,3%)». 

На фоне роста деловой активности доля пустующих площадей в общем объеме офисного предложения неуклонно сокращалась в течение года — к концу года, по прогнозам эксперта, это будут 10–12% против 13% в декабре 2022-го. 

Новое предложение не успевает за спросом, поясняет Елена Михайлова. По её словам, качественных офисных объектов на рынке не хватает, а начало строительства новых бизнес-центров осложнено внешними факторами — ростом стоимости фондирования проектов в два раза и ростом себестоимости.

При текущем векторе развития тенденция по стабилизации и укреплению ситуации продолжится, говорит управляющий партнер сети смарт-офисов SOK Ирек Аллаяров.

«Уже сейчас, в четвертом квартале 2023 года, растет количество сделок, контрактов. Это относится как к среднему и крупному бизнесу, так и к корпорациям», — отмечает эксперт.

Соответственно, арендовать площади для бизнеса становится сложнее: растет конкуренция между арендаторами за помещения с лучшими характеристиками.

Как найти коммерческую недвижимость. Критерии выбора офиса

Каким критериям должно отвечать коммерческое помещение, зависит от типа бизнеса. Компании преимущественно выбирают офис по следующим параметрам, рассказывает заместитель директора по работе с офисной недвижимостью NF Group Иван Соколов:

• локация: пешеходная доступность от метро, имидж и инфраструктура района;
• наличие паркинга;
• подходящие технические характеристики здания: высота потолков, шаг колонн, подача воздуха;
• ставки аренды.

Что касается оптимальной площади, она зависит от масштабов компании и от типа бизнеса.

«Предприятия малого бизнеса чаще всего арендуют коммерческую недвижимость площадью до 100 кв. м. Это связано с тем, что такие предприятия, как правило, имеют ограниченный бюджет и не нуждаются в больших площадях. Наиболее востребованными локациями для малого бизнеса являются спальные районы крупных городов, где сосредоточена большая часть населения», — рассказывает управляющий партнер KEY CAPITAL Сергей Камлюк.

Зачем арендовать или покупать офис и каким бизнесом нельзя заниматься на дому, можно прочитать здесь. 

Компании среднего масштаба, стремясь найти помещение для бизнеса, чаще обращают внимание на площади от 100 до 500 кв. м, добавляет эксперт.

«Такие предприятия, как правило, имеют более высокий бюджет и нуждаются в более просторных помещениях. Наиболее востребованными локациями для среднего бизнеса являются центральные районы и локации, где расположены основные офисы и торговые центры», — говорит он.

Что касается крупного бизнеса, то такие организации интересуются площадями от 500 кв. м и более в крупных деловых районах, по соседству с другими офисами международных компаний, крупных корпораций и госструктур.

«Госструктуры чаще всего снимают просторные офисы — от 1 тыс. кв. м и выше. Крупные корпорации могут переезжать целыми кластерами, занимая в одном комплексе по 5−10 тыс. кв. м. Вообще, на самом деле у госструктур нет какого-то четкого понимания по площади, у меня были запросы от таких арендаторов и на 15 тыс. кв. м. Затем происходило урезание бюджетов, и в итоге они арендовали всего 1,5 тыс. кв. м», — делится данными директор по продажам агентства премиальной недвижимости Point Estate Роман Амелин.

Как отмечает Сергей Камлюк, общие требования к коммерческим площадям, предъявляемые предприятиями всех категорий, включают в себя:

• Местоположение: коммерческая площадь должна находиться в удобном для целевой аудитории месте.
• Дизайн и планировка: помещения должны быть удобными для работы и соответствовать требованиям бизнеса.
• Инфраструктура: в здании должны быть все необходимые коммуникации и сервисы.

«Дополнительные требования к коммерческим площадям могут различаться в зависимости от отрасли бизнеса, — говорит эксперт. — Например, для компаний в сфере торговли важно, чтобы помещения были расположены в местах с высокой проходимостью. Для участников сферы услуг — чтобы пространство было удобным для посетителей. Для предприятий сферы производства — чтобы помещения были расположены в промышленных зонах и имели необходимую инфраструктуру».

Какие есть альтернативы офису: коворкинги, гибкие офисы, гибридные форматы

Недавняя ситуация с COVID-19 оказала значительное влияние не только на критерии выбора жилья, но и на рынок коммерческой недвижимости, в том числе офисных помещений, напоминает Сергей Камлюк.

В начале пандемии многие компании были вынуждены отправить своих сотрудников на удаленку, и не все из них потом вернулись к прежнему формату работы. На этом фоне наблюдалось перераспределение спроса на офисы: какие-то компании сокращали занимаемые площади, некоторые перешли к гибридному формату работы, когда часть сотрудников работает из конторы, часть — из дома. Все эти перемены способствовали развитию формата коворкингов и гибких офисных пространств. 

«С пандемийных 2020–2021 годов доля сервисных пространств выросла более чем в пять раз. Сегодня она составляет около 8% и будет продолжать расти, особенно в регионах, где сейчас отмечается резкий рост бизнеса на фоне ухода иностранных компаний. Именно там сейчас самый сильный спрос»,— рассказывает управляющий партнер сети смарт-офисов SOK Ирек Аллаяров.

Стоит отметить, что в России термин "коворкинг" — не синоним термину "гибкий офис", отмечает руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина.

«В коворкингах работают фрилансеры или ИП. Они могут арендовать отдельные места как на несколько часов, так и на несколько месяцев, но им приходится делить общие зоны, переговорные комнаты и другую инфраструктуру с другими резидентами. Гибкие офисы — это формат для средних и крупных компаний. Они арендуют большие пространства. Сроки договоров, как правило, более длинные, чем у фрилансеров и предпринимателей в коворкингах, и могут составлять несколько лет», — разъясняет Ильюхина.

Часто бывает, что крупные компании, которые имеют штаб-квартиру в офисе классического формата, для отдельного подразделения арендуют гибкий офис, рассказывает эксперт.

Гибкий офис отличается от традиционного офиса еще и тем, что там готовые рабочие места не закрепляются за конкретным сотрудником, а распределяются по принципу «кто первый пришел, тот и занял» (это особенно удобно и выгодно при гибридном графике или выездном характере работы).

Гибкость дает преимущества и место для маневра и арендатору: он может быстро изменять пространство, добавляя перегородки, мебель, новые функциональные зоны. Как создать интерьер вне времени, можно узнать в этой статье. 

«Гибкие сервисные офисы ориентированы на корпоративный спрос и предлагают не просто "парты" — рабочие места, а комплексные решения в части правильной пластичной архитектуры, в которой рабочие места сочетаются с зонами отдыха и переговорными, технологической начинкой и разнообразными сервисами — от технической и IT-поддержки до клининга и административных сервисов», — говорит и директор по стратегии и продажам Multispace Елизавета Голышева.

В кризис 2022 года на фоне релокации доля вакантных площадей в этом сегменте существенно выросла и в какой-то момент превышала 37%, добавляет она.

«Однако сейчас на фоне высокого спроса на готовые помещения в среднем по рынку снизилось примерно до 12%. Приведу в пример гибкие офисы Multispace: две площадки сети в Москве были запущены в 2021 и 2022 годах, и обе на 100% заполнены арендаторами», — отмечает эксперт.

Коворкинги, так же как и сервисные офисы, пользуются спросом, поэтому однозначно рост такого рода пространств будет продолжаться, прогнозирует руководитель отдела коммерческой недвижимости Barnes Александр Буянкин.

«Этот формат недвижимости предлагает варианты размещения для самых разных типов и масштабов бизнеса — от одного рабочего места до коворкинга в целом, — говорит эксперт. — Гибкие офисы и коворкинги часто выбирают для себя IT-компании, рекламные агентства, архитектурные бюро, сферы абсолютно разные вплоть до госструктур».

Основной пользователь гибких офисных пространств — это крупный и средний бизнес, говорит Ирек Аллаяров.

«Корпорации размещают в гибких офисах, как правило, творческие отделы: разработчиков или маркетинговые подразделения. Остались также маркетплейсы, банки, IT-компании», — поясняет он.

Объем предложения гибких офисов в Москве составляет около 360 тыс. кв. м, или около 53 тыс. рабочих мест, говорит Елена Михайлова. Главным образом это площадки сетевых операторов.

«Средняя ставка аренды рабочего места составляет 36 211 рублей/рабочее место/в месяц (включая НДС)», — отмечает эксперт.  

Офис + производство: что такое сегмент light industrial 

Еще один развивающийся формат помещений для бизнеса — light industrial: так называют промышленные парки, построенные и оснащенные специально под потребности производственных компаний. Подбираются подходящие профилю деятельности конфигурация пространства, лимиты по коммуникациям, транспортная доступность и т. д. — в результате на одной территории появляется объект, совмещающий функции производства, хранения, офиса и шоурума. 

«Высокий спрос на формат обеспечивает растущая потребность бизнеса в расширении производственных линий, выхода в новые регионы, в том числе в рамках проектов импортозамещения», — рассказывает управляющий партнер Parametr Александр Манунин.

Помимо универсального производственного помещения, light industrial предполагает наличие современного офиса в каждом блоке: это отлично подходит компаниям, которые не хотят арендовать отдельные помещения в классических или сервисных офисах, а планируют организовать работу сотрудников и прием посетителей прямо рядом с производством.

По статистике, которую приводит эксперт, 54% клиентов light industrial — это производственные компании. «Второй по количеству запросов — сектор e-commerce и логистики (22%), для которого формат привлекателен благодаря близости к городу. Среди других клиентов — оптово-розничная торговля (19%) и инвесторы (5%)», — рассказывает Александр Манунин.

Сегмент помещений для бизнеса в формате light industrial — молодой и растущий, первые пространства такого рода вышли на рынок в 2019 году. Сейчас в столичном регионе около 700 тыс. кв. м такой недвижимости, новые проекты строятся и появляются в результате редевелопмента. В процессе строительства — еще 390 тыс. «квадратов», которые по планам должны быть введены до конца 2024 года. 

«Одной из причин сохранения высоких темпов роста рынка light Industrial в среднесрочной перспективе является увеличение спроса. Из-за активного восстановления экономики и на фоне импортозамещения ушедших товаров объекты данного формата пользуются особой популярностью у производителей», — отмечают аналитики компании IBC Real Estate.

На сегодняшний день в существующем А-классе формата light industrial нет вакантных площадей. В строящихся зданиях почти треть площадей уже распродана, чуть меньше — сдано в аренду, свободными остаются 39%. Вакантность в классе В составляет менее 1%.

Средняя ставка аренды такого помещения в московском регионе, по оценке компании, составляет 10 тыс. рублей за 1 кв. м в год.

Ставки на классические офисы выше. По словам Александра Буянкина из Barnes, в А-классе это 27 тыс. рублей, в В-классе — 16 тыс. рублей за 1 кв. м год. Ценник на гибкие пространства — в среднем 35 тыс. рублей за рабочее место в месяц, уточняет эксперт.

Что влияет на ликвидность недвижимости, мы рассказали здесь. 

Как искать помещение. Что важно учесть при выборе

Выбрать помещение для бизнеса можно через посредника или самостоятельно. Крупный и средний бизнес, как правило, прибегают к услугам профессиональных консультантов, небольшие компании и ИП могут нанять риелтора. В этом случае потребуется оплатить его услуги (обычно это 50−100% месячной стоимости аренды), но, скорее всего, получится сэкономить время и нервы на подбор подходящего помещения для бизнеса. 

При самостоятельном поиске нужно быть готовым к длительному мониторингу ресурсов, где предлагаются варианты помещений в аренду. На Домклик, например, на момент публикации размещено более 18 тыс. различных вариантов таких помещений. На мониторинг, общение с арендодателями и просмотры вариантов эксперты рекомендуют закладывать от двух-трех часов в день, а скорее всего, и больше. 

При работе с агентом по недвижимости усилий понадобится меньше — только приезжать в оговоренные сроки на просмотры и оценивать помещения потребует времени и усилий. Услуги профессионала стоят денег, но способны сэкономить ресурсы и оградить от заведомо непроходных вариантов.

Чтобы не ошибиться с выбором агента, обычно прибегают к рекомендациям. Имеет смысл также обратить внимание на то, насколько хорошо риелтор знает город. Например, представляет себе пешеходные потоки в конкретной местности, может рассчитать проходимость той или иной конкретной локации. Подобрать риелтора можно и с помощью Домклик.

Как выбирать локацию, зависит от типа бизнеса. Обычно в центре города стремятся разместиться бутики категории «средний плюс» и выше, бары и рестораны, сетевые супермаркеты, сувенирные магазины и т. д. Все они ориентированы в первую очередь на туристов, которых много в исторических районах, вокруг основных достопримечательностей. Эти арендаторы готовы к высокой арендной ставке, рассчитывая «отбить» эти расходы за счет туристического спроса.

В спальных районах основной поток трафика обеспечивают местные жители, стабильный спрос здесь могут найти продуктовые магазины, фермерские лавки, салоны красоты, другие товары и услуги повседневного спроса.

Такой бизнес стремится занять помещения на первой линии крупных улиц, хорошую проходимость могут обеспечить и площади на первых этажах крупных жилых комплексов — даже если те расположены в глубине района. Как перевести жилое помещение в нежилое, а также о том, что нельзя делать в городской квартире, мы писали в другой статье. 

Чаще всего арендаторы ориентируются на проходимость точки — профессиональный консультант и агент по недвижимости рассчитают ее с высокой точностью.

Самостоятельно можно спрогнозировать покупательский трафик, ориентируясь по карте и стремясь воссоздать типичные перемещения по району своих потенциальных покупателей. Обычно на это требуется от недели — рекомендуется приезжать в интересующую локацию трижды в день и замерять число прохожих, причем только тех, кто прошел мимо входа в интересующее помещение.

Некоторым типам бизнеса проходимость не так важна — обычно это касается товаров и услуг для узкой группы потребителей, за которыми люди готовы приехать в другой район и потратить время на поиск нужной точки. 

Еще один момент, который важно учитывать при подборе помещения, — это окружение. Специалисты отмечают, что наличие рядом конкурентов — не недостаток локации, а напротив: синергия в данном случае способна повысить продажи. Отправляясь за покупками, люди охотно будут выбирать среди нескольких продавцов одних и тех же товаров, главное — не уступать соседям по качеству и держать конкурентоспособные цены. Напротив, полное отсутствие по соседству торговых точек того же или смежного профиля — повод задуматься. 

Какие документы понадобятся для аренды. Как заключить договор аренды

От наймодателя:

• паспорт ответственного лица (того, кто подписывает договор), обычно это собственник или директор компании; от его имени может действовать доверенное лицо — тогда потребуется доверенность
• если договор с компанией — данные о ней из ЕГРЮЛ 
• выписка об объекте недвижимости из ЕГРН
• техплан помещения
• договоры с обслуживающими компаниями (охрана, вывоз мусора и т. д.)

От нанимателя:

• паспорт (и доверенность — по аналогии с документами наймодателя)
• если помещение арендует организация — сведения о ней из ЕГРЮЛ

Документы по сделке:

• договор аренды
• акт приема-передачи помещения, включающий подробный перечень оборудования

В случае, если договор заключается на долгий срок (от года), он регистрируется в Росреестре, сделать это можно через МФЦ. В каких случаях требуется госрегистрация договора, мы объяснили здесь. 

Из чего состоит арендная плата: что входит в состав ежемесячного платежа

Это могут быть три составляющие: 

• фиксированная часть 
• переменная часть
• коммунальные услуги

«Фикс» включает сумму, которую арендатор платит вне зависимости от того, сколько заработал. Иногда это и есть основная часть ежемесячных расходов, но в ряде ситуаций в договоре прописывается еще и переменная часть — определенный процент от продаж. В этом случае сезонный бизнес, как правило, стремится оговорить снижение процента с продаж на те месяцы, когда доходов мало.

Коммунальные платежи — тоже стандартная составляющая ежемесячных расходов арендатора. Это отопление, вода, электроэнергия, вывоз отходов, уборка, охрана, интернет, аренда рекламных мест и т. д.

В ряде случаев все эти расходы несет наниматель, иногда часть их соглашается взять на себя и арендодатель. Этот момент в обязательном порядке оговаривается в договоре.