Покупка наследственной квартиры: как не лишиться жилья и денег

Покупать жилье, доставшееся продавцу в наследство, нужно очень внимательно. Уже после сделки внезапно могут найтись наследники, или у недвижимости обнаружатся скрытые обременения со стороны государства или третьих лиц.

Рассказываем, какие риски есть для покупателя, как обезопасить себя при покупке наследственной квартиры и оформить документы.

Разобраться, как продавец получил наследство

При покупке квартиры, полученной продавцом в наследство, стоит учесть важный нюанс: у каждой квартиры есть своя история, а у наследственной — тем более. Такие квартиры достаются новому владельцу после умершего родственника или иного наследодателя.

Государство с помощью юридического инструмента — процедуры наследования — упорядочивает права и обязанности по отношению к недвижимости. Однако для будущего владельца велики риски при покупке наследственной квартиры. Уже после сделки могут обнаружиться другие наследники и предъявить права на жилье.

Судебная практика показывает, что суд нередко встает на сторону новых претендентов, и тогда сделку могут аннулировать, а покупателю придется вытребовать уплаченную сумму с продавца. Это процесс непростой и долгий.

Как купить наследственную квартиру и при этом обезопасить себя? Первым делом нужно узнать, каким образом владелец получил эту недвижимость: была ли она передана по завещанию или по закону, а может быть, ее подарили. Это поможет минимизировать риски.

Виды наследства

Квартиры могут наследоваться двумя способами: по закону и по завещанию.

По закону

В этом случае имущество распределяется в порядке очереди — так, как диктует законодательство РФ. Сейчас в нем установлено 8 очередей. Если наследники первой очереди отсутствуют, права переходят ко второй и так далее. Если родственников одной очереди, к которой перешли права, несколько, то наследство делится между ними в равных долях. 

По завещанию

Если наследодатель позаботился о правопреемниках и составил завещание, это значительно облегчает процедуру: всем, кто упомянут в документе, достаточно предъявить паспорт для того, чтобы подтвердить свои права. Это делается в присутствии нотариуса, отвечавшего за оформление воли умершего, а документ еще при жизни наследодателя тоже заверяется и регистрируется у нотариуса.

Исключение — когда завещание составляется в чрезвычайных условиях, угрожающих жизни, и его заверили два свидетеля, а потом суд признал документ действительным. Если продавец наследственной квартиры не имеет нотариального заверения, нужно затребовать решение суда.

Важно помнить, что среди наследников по завещанию встречаются не только родственники. Также могут найтись наследники, которые не упомянуты в документе, но имеют права на имущество. Или недвижимость оставлена в наследство вместе с долгами, которые наследник-продавец не успел закрыть. Все это может обнаружиться уже после того, как наследственную квартиру продали.

В любом случае право собственности на наследственную квартиру должно быть зарегистрировано в Росреестре.

Дарение

Иногда к способам наследования относят и дарение. Это вариант безвозмездной передачи недвижимости от владельца к одаряемому. Такой вариант возможен, если даритель точно знает, кому готов передать имущество в наследство, только делает это при жизни.

В этом смысле процесс дарения похож на оформление завещания, которое тоже составляется наследодателем при жизни. В таком случае, в отличие от двух предыдущих — наследства по закону и по завещанию, договор не односторонний (по воле умершего или требованиям закона), а с обоюдного согласия дарителя и одаряемого.

Такая недвижимость, полученная в дар, тоже регистрируется в Росреестре. Но договор дарения могут оспорить, а значит, и сделку с подаренной квартирой. В каких случаях могут аннулировать договор дарения, можно узнать здесь.

Выходит, что во всех вариантах покупка наследственной квартиры имеет риски для покупателя. Какие подводные камни могут возникнуть — рассмотрим дальше.

Обязательная доля в наследстве

В списке наследников могут неожиданно появиться так называемые владельцы обязательной доли наследства. Таковой считается часть недвижимости, которая, несмотря на волеизъявление наследодателя, по закону положена определенным людям.

Категории лиц, имеющих право на обязательную долю

Перечень таких лиц определен статьей 1149 ГКРФ:

• взрослые нетрудоспособные дети
• несовершеннолетний ребенок
• нетрудоспособные родители
• нетрудоспособный супруг
• нетрудоспособные лица, состоящие на иждивении не менее года. Сюда относятся не только любые родственники, но и сожители или компаньоны

Тема обязательной доли возникает, только когда права упомянутых лиц ущемляются завещанием. 

Недостойные наследники

Другой риск покупки наследственной квартиры юристы связывают с понятием «недостойный наследник». Так называют гражданина, имеющего права на наследство, но по решению нотариуса или суда не получающего его (ст. 1117 ГК РФ).

К примеру, недостойными наследниками суд может признать родителей, лишенных родительских прав, или лиц, которые были обязаны опекать или содержать умершего, но не делали этого.

Однако бывают случаи, когда суд снимает с таких наследников статус недостойных, и тогда они становятся полноправными претендентами на недвижимость, которая уже продана или находится в процессе продажи. Или кто-то из наследников считался умершим, а потом вдруг оказался живым — он также через суд может претендовать на проданную наследственную квартиру.

Завещательные отказы

Так называются обязательства, которые наследодатель возлагает на наследников в пользу третьих лиц. Наследнику, чтобы стать владельцем квартиры, нужно выполнить ряд условий, которые установлены завещателем.

Например, супруга пишет в завещании о том, что квартира после ее смерти достается мужу, но с обязательным условием, что в ней будет прописан до совершеннолетия ее сын от первого брака (отказополучатель). Или сестра завещает дом брату, но в требованиях указывает, что он разрешает пожизненно проживать там их общим родителям.

Даже если наследник решит продать жилье, то завещательный отказ переходит к новому владельцу. Вот здесь и кроется подводный камень.

Указание на завещательный отказ не является обязательным условием при составлении договора купли-продажи. И нечистые на руку продавцы могут утаить этот пункт, при этом в выписке ЕГРН не будет никаких данных об обременении. Тогда нового владельца ждет неприятный сюрприз.

Продавец может пообещать выписать всех, кто прописан в квартире, сразу после оформления сделки. На деле же выписать отказополучателя нельзя, даже через суд, если только он добровольно не откажется, например за вознаграждение.

Бывает, когда продавец сообщает о «нагрузке»: в таких случаях квартира продается с большой скидкой, а покупатель готов принять обременение и подождать до того момента, когда отказополучатель перестанет иметь права на недвижимость.

Например, жительница города N покупает для своей несовершеннолетней дочери наследственную квартиру, в которой (по завещательному отказу) будет прописан до своего 18-летия сын-подросток наследодателя. Женщину это вполне устраивает: ее дочери квартира пока не нужна и это скорее инвестиция в будущее. Другие примеры завещательного отказа и возложения можно узнать здесь.

Срок для принятия наследства

Наследники, о которых не было известно на момент покупки квартиры, могут появиться из-за пропуска сроков вступления в наследство. По закону (ст. 1154 ГК РФ) сроки принятия наследства определены в 6 месяцев.

Если наследники первой очереди отказываются, то следующие очередники должны принять наследство за полгода с момента этого решения. Если наследники первой и второй очереди не принимают наследство, то все последующие очередники должны вступить в права за 9 месяцев.

Иногда о наследниках той или иной очереди неизвестно на момент оформления сделки с наследственной квартирой. Или наследники пропустили сроки по уважительным обстоятельствам, которые признает суд. В этом случае у покупателя есть все шансы потерять квартиру.

Проверить, есть ли те, кто может оспорить наследство

Завещание, как бы грамотно оно ни было составлено, реально оспорить. Это может сделать любое посчитавшее себя ущемленным в правах на наследство лицо. Например, наследник, которого не внесли в завещание, по закону вправе оспорить его через суд и потребовать своей доли.

Однако для покупателя наследственной квартиры появилась палочка-выручалочка — статус добросовестного приобретателя. Так в законодательстве (ст. 302 ГК РФ) называется человек, который не знал и не мог знать, что покупает недвижимость у наследника, не имеющего права его продавать. 

Чтобы суд подтвердил отсутствие злого умысла, покупатель действительно должен проверить всю историю квартиры, узнать у продавца о списке всех наследников, убедиться в том, что продавец — единственный правообладатель и спустя время не появится кто-то с претензиями на наследство.

Если известно, что у продавца наследственной квартиры есть братья или сестры той же очереди в наследстве, что и он, стоит поинтересоваться, как именно он стал единственным распорядителем имущества. Если другие наследники отказались, то должны быть нотариально заверенные отказы.

При оформлении купли-продажи наследственного имущества хорошо бы зафиксировать в тексте договора, что продавец заверяет покупателя в том, что не знает о наличии других наследников.

Можно указать ответственность продавца в случае выяснения новых обстоятельств или умышленного сокрытия информации о наследниках. Это может быть штраф. Даже если не удастся получить компенсацию от продавца, для суда такое указание в договоре будет весомым аргументом.

Запросите документы

Для подтверждения чистоты сделки по наследственной квартире понадобятся следующие документы:

• Выписка из ЕГРН. С момента ее выдачи должно пройти не больше месяца. В выписке стоит проверить не только собственника, но и документы, подтверждающие его права. В выписке должно быть написано, есть или нет у недвижимости обременение — ипотека, аресты или завещательный отказ (его могут внести в базу Росреестра). Получить выписку по действующему закону можно только через самого собственника или нотариуса.
• Свидетельство о праве на наследство. Для наследственной квартиры это необходимый документ. Описание квартиры должно совпадать с тем, что есть в свидетельстве. Если есть расхождения, это повод засомневаться в чистоте документов и сделки: например, владелец жилья мог сделать перепланировку, но не оформить ее должным образом.
• Подтверждение погашения ипотеки. Если известно, что наследственная квартира покупалась на кредитные средства, стоит запросить у продавца, выполнены ли обязательства перед банком. Хорошо бы убедиться в этом не только по базе Росреестра, но и в банке: стоит запросить у продавца справку из кредитной организации о погашении задолженности.
• Технические документы на недвижимость. Это технический паспорт, поэтажный план и экспликация — так называется таблица, в которой записаны адрес дома, этаж, общая площадь, количество комнат и вспомогательных помещений с характеристиками, метраж жилья и высота потолков. Экспликация является частью кадастрового и технического паспорта. Какие еще технические данные должны быть в документах на квартиру, можно почитать здесь.
• Паспорт собственника квартиры. Данные в выписке из ЕГРН и свидетельстве на наследство должны соответствовать паспортным данным. Если паспорт менялся, то данные от старого должны быть на последних страницах текущего удостоверения личности. А вот сведения о браке не принципиальны: наследство передается наследнику и на него не может претендовать супруг.

Резюме: как подстраховать себя от неожиданностей

Оформить наследственную квартиру оказывается чуть сложнее, чем другое жилье: здесь кроме стандартной проверки документов и информации потребуются дополнительная бдительность и дотошность покупателя.

В первую очередь речь идет о сборе информации обо всех лицах, которые могут претендовать на наследство. Лишних вопросов здесь не бывает. Какие родственники есть у наследодателя? Все ли из них в курсе, что есть наследственная квартира и что она сейчас продается? Если на вопросы покупателя продавец не готов ответить или ответы не полные, стоит быть осторожным.

Также должно вызывать сомнение желание владельца продать только что полученную наследственную квартиру. По законодательству срок исковой давности составляет три года: в течение этого времени скрытые наследники могут предъявить свои права.

Стоит держать в уме понятие добросовестного приобретателя и собирать любые документы, которые могут подтвердить информацию о квартире, ее истории и правах владельца. На просмотры жилья, встречи с продавцом и в разные инстанции лучше ходить с кем-то, кто при необходимости сможет стать свидетелем в суде.

Избежать неприятных сюрпризов поможет юридическая проверка квартиры, которую можно заказать на Домклик. Благодаря ей можно ознакомиться с полной историей жилья. Специалисты тщательно оценивают риски для покупателя и дают рекомендации по их минимизации для максимально безопасной организации сделки.

И наконец, не стоит верить продавцу на слово: если он говорит, что является единственным собственником, а в завещании указаны несколько человек, нужно увидеть письменные нотариально заверенные отказы других наследников.