Нотариальная сделка: как и в каких случаях проводится

Сделки купли-продажи недвижимости оформляются договором. Но в некоторых случаях Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности без подписи и печати нотариуса на договоре.

Нотариус — это специалист, у которого есть особые полномочия по заверению сделок. Он должен подтвердить, что ничьи права в сделке не ущемляются.

Разберем случаи, когда требуется заверение сделки нотариусом. 

Продается доля в праве общей собственности на недвижимость

Такой объект может быть продан после предоставления другим владельцам долей в недвижимости права преимущественной покупки. Нотариальное заверение договора в том числе служит доказательством извещения остальных собственников о факте продажи и их отказа от своего преимущественного права покупки.

Нотариально заверяются сделки по продаже долей как посторонним лицам, так и другим участникам долевой собственности.

А вот если все собственники решат продать свои доли, и сделка будет проходить по одному договору купли-продажи, то заверять договор нотариально не потребуется.

Также нотариальное удостоверение не требуется, согласно ч. 1.1. ст. 42 Федерального закона: от 13.07.2015 N 218-ФЗ, когда:

• проводится сделка, связанная с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
• проводится сделка по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
• проводится сделка по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);
• проводится сделка по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемая в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Если же доли будут продавать не единовременно или не по одному договору, нотариус будет нужен. Также нотариальное удостоверение нужно, когда дольщики — продавцы недвижимости.

Если покупатели хотят купить квартиру в долевую собственность, нотариальное удостоверение не нужно. Исключение — когда недвижимость в долевую собственность покупают супруги при отсутствии у них брачного договора.

Недвижимость приобретается в долевую собственность супругов

По умолчанию имущество супругов, купленное в браке, считается их совместной собственностью.

Если супруги покупают квартиру в долевую собственность с определением долей, то каждому будет принадлежать своя часть квартиры. Такой договор купли-продажи надо заверить нотариально, так как он по сути является смешанным договором и содержит элементы брачного договора.

Что делать, чтобы не потребовалось нотариальное удостоверение

• Приобретать недвижимость не в долевую, а в совместную собственность; 
• До покупки недвижимости заключить брачный договор, устанавливающий режим долевой собственности супругов, и предъявить его при регистрации.

Когда в сделке присутствует несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности продавец

Например, когда он стал собственником недвижимости в результате дарения или при вступлении в наследство. 

Также напоминаем, что во всех сделках с детьми нужно получать согласие органов опеки. 

Во всех остальных случаях при купле-продаже недвижимости нотариальное заверение по закону не нужно. Однако такое удостоверение может быть добровольным.

Как проходит нотариальная сделка

1. Подписание кредитного договора.

2. Подписание договора купли-продажи объекта недвижимости у нотариуса. Здесь потребуется и оригинал подписанного кредитного договора.

3. Выдача кредита. На сделке потребуется оригинал подписанного договора купли-продажи.

4. Расчеты по сделке и, наконец, подача документов на регистрацию в Росреестр.

При нотариальных сделках можно использовать сервис безопасных расчетов, а вот электронную регистрацию — нет. 

Сервис безопасных расчётов позволяет дистанционно рассчитаться за недвижимость и гарантирует сохранность денег. Подробнее об услуге мы рассказали в статье «Сервис безопасных расчетов: что это и для кого».

А электронная регистрация сделки позволяет отправить документы на регистрацию без личного посещения МФЦ и Росреестра в электронном виде.