Сделки по продаже недвижимости облагаются налогом на доходы по ставке 13%.
Разбираемся, как самостоятельно рассчитать налог с продажи недвижимости или убедиться в том, что в конкретном случае его можно не платить. Также рассмотрим вопрос, через сколько лет после покупки можно продать квартиру без начисления налога.
Подоходный налог с продажи недвижимости оплачивают собственники жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Такое обязательство возникает, если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, который составляет 3 или 5 лет в зависимости от вида имущества и ряда нюансов.
Но есть ряд исключений. Собственник может получить освобождение от уплаты налога при продаже квартиры, если:
Это срок, установленный законодательством РФ, по истечении которого у обладателя недвижимости не возникает обязательства по уплате НДФЛ при продаже имущества. То есть через это время можно продать купленную квартиру без налога.
Минимальный срок составляет три года, если:
Особенный случай — семьи с детьми (двумя и более): им можно не ждать, когда пройдет минимальный срок владения имуществом. В 2021 году они получили освобождение от уплаты налога при продаже жилой недвижимости, и длительность владения на это не влияет. Не имеет значения и стоимость сделки: продали ли объект дороже, чем покупали, или дешевле, не важно. Статус семьи с детьми позволяет избежать налога при продаже недвижимости при соблюдении определенных условий. Подробнее об этом ниже.
Для всех остальных минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от налога с продажи недвижимого имущества, составляет пять лет.
Начало отсчёта — момент государственной регистрации права на жильё (по договору купли-продажи или договору дарения). Если речь о квартире, полученной по столичной программе реновации, то в срок владения ею засчитывается время, в течение которого в собственности была квартира в старом доме.
Для случаев, когда увеличивается доля в объекте недвижимости, стартом отсчета минимального срока служит дата приобретения «первой» части. А для договоров долевого участия, с момента оплаты договора целиком, не важно, собственными средствами или за счёт ипотеки.
Если вы продаёте приватизированное жильё, то срок владения исчисляется с даты приватизации недвижимого имущества. При продаже унаследованной недвижимости отсчёт срока владения будет вестись со дня смерти наследодателя. Если право собственности на недвижимое имущество было получено через суд, то началом отсчёта будет считаться момент вступления в силу решения суда.
Если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения.
Один из часто встречающихся вопросов — какой налог придется заплатить, если продавать квартиру, которая является единственной. Хорошая новость в том, что, если на момент сделки это единственный жилой объект в собственности и продавец владеет им более 3 лет, платить налог не придется. Минимальный срок безналоговой продажи единственного жилья уменьшили в 2020 году, ранее он составлял 5 лет.
Кроме того, закон разрешает покупку новой квартиры в течение 90 дней до продажи старой, по которой будут считать налог (если он возникнет), — она не повлияет на статус единственного жилья.
Один и тот же объект недвижимости, находящийся в совместной собственности мужа и жены, может быть единственным жильём для одного супруга и вторым, третьим и последующим — для другого. Соответственно, и порядок налогообложения в этом случае будет отличаться.
Чтобы определить единственное жильё и применить или не применить минимальный трёхлетний срок владения, налоговая будет учитывать:
Пример. У семейной пары в совместной собственности есть квартира, которую они купили 3 года назад. Для мужа это единственной жильё, а жена также владеет долей в частном доме, которая досталась ей по наследству от бабушки.
Если супруги решат продать квартиру до истечения 5-летнего срока владения, то мужу не потребуется подавать декларацию и уплачивать НДФЛ. А вот у жены такое обязательство возникнет, так как квартира не является её единственным жильём. При этом налог будет считаться не со всей стоимости проданной квартиры, а с 1/2 от суммы по договору купли-продажи.
С 2021 года семьи, в которых есть дети, могут не беспокоиться о том, какой будет сумма налога с продажи недвижимости, если соблюден ряд критериев:
Какой налог платить при продаже недвижимости устанавливает Налоговый кодекс. Ставка составляет 13% от суммы в договоре купли-продажи, если сделка осуществляется до истечения минимального срока владения.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости: сумма налога = стоимость недвижимости х 0,13. Например, продажа за 5 млн рублей квартиры, купленной в 2021 году, обойдется в 650 тыс. рублей налога.
Чтобы оплатить НДФЛ, необходимо самостоятельно подать в органы ФНС налоговую декларацию. Это можно сделать в отделении налоговой службы по месту жительства или через личный кабинет налогоплательщика
В документе нужно отразить детали сделки, приложить договор купли-продажи недвижимости, а также заявить о своём праве на вычет (если оно есть).
Декларацию 3-НДФЛ надо подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а уплатить налог — до 15 июля (того же года).
Сделки по продаже недвижимости, принадлежащей нерезиденту, облагаются подоходным налогом по ставке 30%. Доходом будет считаться цена объекта, указанная в договоре (но не менее 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи).
У нерезидентов нет прав на применение налоговых вычетов, но требования по минимальному сроку владения распространяются на такие сделки. ТО есть, если продажа состоялась по истечении минимального срока владения (3 года или 5 лет в зависимости от типа недвижимости), платить налоги не придётся. Также нерезиденты могут воспользоваться льготой для продавцов с двумя и более детьми.
Если налогоплательщик вовремя не подаст декларацию, налоговая начислит штраф в размере 5% неуплаченной суммы НДФЛ за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 тыс. рублей.
Даже если этот штраф будет оплачен, обязанность налогоплательщика представить декларацию и уплатить налог останется в силе.
Если не оплатить НДФЛ до 15 июля, штраф составит 20% от суммы долга (или 40% — если налоговая докажет, что гражданин сделал это умышленно). Кроме того, на сумму задолженности будет начислена пеня в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.
В случае дальнейшей неуплаты долга налоговая запросит судебный приказ и запустит процедуру взыскания. Приказ будет передан в банк или в службу судебных приставов, и счета неплательщика будут арестованы. Ещё одно из неприятных возможных последствий — запрет на выезд за границу.
Использовать налоговый вычет. С его помощью сумму, облагаемую налогом, можно уменьшить на 1 млн рублей. Получать вычет отдельно не нужно, достаточно приложить к налоговой декларации заявку на его оформление. То есть с продажи той же квартиры за 5 млн рублей по этой схеме налог составит 520 тыс. рублей, так как ставка будет применена к 4 млн рублей.
Ещё один способ подходит тем, кто купил недвижимость. Главное условие, чтобы им воспользоваться, — подтверждение расходов на покупку. Тогда уплата налога коснется только разницы между суммой покупки и последующей продажи.
Предположим, квартиру, которая сейчас будет продана за 5 млн рублей, некое физическое лицо приобрело за 4 млн рублей. Приложив к налоговой декларации старый договор купли-продажи, нужно заплатить 13% с 1 млн рублей, а не с 5 млн рублей.
А если вы докажете, что цена продажи совпадает с ценой покупки или квартира продана за меньшую стоимость, то НДФЛ начислен не будет.При этом стоит иметь в виду, что если цена по договору будет меньше или равна 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи, налог всё равно заплатить придётся (он удерживается с этих 70%).
Пример. Кадастровая стоимость квартиры составляет 4 млн рублей. Если собственник продаст её за 3,5 млн, то налог будет удержан с суммы 2,8 млн рублей (4 млн х 70%) и составит 364 тыс. рублей (1,75 млн х 13%).
Если квартира унаследована или подарена, доходы от ее продажи могут быть уменьшены на суммы:
Напомним, что налог не нужно платить, если пройдёт минимальный срок владения — 3 или 5 лет в зависимости от описанных выше условий.
