Что такое закладная на квартиру

Ипотека остается для россиян одной из самых популярных форм приобретения жилья. При этом не всегда заемщик осведомлен о тонкостях процесса оформления сделки и значении тех или иных документов. В частности, вопросы вызывает регистрация закладной на квартиру по ипотеке, которую требуют многие банки.

Разбираемся, что это за документ, как он оформляется и какие права дает кредитной организации.

Что такое закладная

Закладная — это ценная бумага, которая подтверждает право банка на залог недвижимости и права по кредитному договору. Существует два типа закладных:

• Бумажная закладная — подписывается вручную и направляется через МФЦ в Росреестр;
• Электронная закладная — электронный документ, подписанный электронной подписью и направленный в Росреестр в рамках электронного взаимодействия.

С 1 июля 2018 года электронные закладные используются наравне с бумажными. Сбер одним из первых перешёл на электронный формат документа, чтобы упростить процесс для своих клиентов, банка и Росреестра, сделать его удобнее и более бесшовным.

Банк вправе оформить закладную на любом этапе в течение всего срока ипотеки, если это предусмотрено условиями кредитного договора.

Электронная закладная хранится в специализированной компании (депозитарии) до полного погашения заемщиком ипотечного кредита. Информация в электронной закладной заверяется электронными подписями заёмщика, банка и Росреестра. Имея в своем распоряжении закладную, банку не нужно собирать целый пакет различных документов, подтверждающих её требования, — достаточно предъявить закладную.

Как отмечают эксперты, для самого заемщика нет особой разницы, оформлена ли в сделке закладная. В ряде случаев оформление этой бумаги может обеспечить ему более выгодные условия кредитования.

Внешний вид закладной разнится в зависимости от банка. Однако в ней обязательно будет коротко изложена вся информация, касающаяся условий ипотечного договора:

• паспортные данные заемщиков (должников по кредитному договору) и залогодателей (собственников объекта);
• данные кредитной организации (ее название, реквизиты, номер лицензии, адрес, по которому она располагается);
• информация о недвижимости (вид, кадастровый номер, площадь и др.);
• сведения о наличии обременений недвижимости в пользу третьих лиц;
• условия выдачи кредита.

Как банк использует закладную

Благодаря наличию закладной по ипотечным кредитам банк может снижать нагрузку на капитал и, например, выдавать больше ипотечных кредитов клиентам.

Возможны следующие варианты использования банком закладной:

• частичная перепродажа — банк продает другой организации часть прав по кредитному договору, обеспеченному залогом, заемщик продолжает платить по тем же реквизитам, и кредитор самостоятельно переводит деньги на новый счет;
• переуступка прав — банк продает другой организации права на закладную, для заемщика меняется расчетный счет, на который он перечисляет выплаты по ипотеке;
• обмен — банк обменивается закладными с другой организацией, при этом реквизиты для клиента в большинстве случаев остаются теми же;
• выпуск эмиссионных бумаг — банк делит закладную на несколько частей и продает их, заемщик продолжает выплачивать долг, полученную от него сумму делят на части и перенаправляют новым получателям.

При этом новые владельцы ценной бумаги не имеют права менять условия договора. Таким образом, для заемщика даже при перепродаже его долга не изменится ничего, кроме реквизитов для платежей.

Для клиентов Сбера действия банка по закладной остаются незаметными. Так как клиенты продолжают обслуживаться в банке, как и ранее, ежемесячные платежи по ипотечному кредиту списываются автоматически и отправляются по реквизитам текущего нахождения закладной.

Как оформить закладную

Оформлением закладной вместе с пакетом других документов банк занимается самостоятельно, поэтому список необходимых бумаг нужно уточнять именно там. Всем участникам процесса (заемщикам, созаемщикам, залогодателям, банку) необходимо только подписать документ. В некоторых случаях пройти эту процедуру можно даже без визита в офис банка. Например, если у участников есть электронная подпись, ее можно оформить дистанционно.

После подписания кредитная организация направит закладную в Росреестр, где ей присвоят номер. Если регистрируется только закладная, платить госпошлину не нужно. Но если помимо закладной в Росреестр направляется дополнительный пакет документов (например, для регистрации перехода права собственности: договор купли-продажи, дарения, ДДУ), то нужно оплатить госпошлину. Стоимость зависит от типа регистрации (50% оплачивает юрлицо, 50% делятся между всеми физлицами).

После регистрации документов в Росреестре банк получит регистрационную запись о переходе права собственности и запись об ипотеке. Зарегистрированная закладная при этом встанет на учет в депозитарии.

Закладная оформляется в единственном экземпляре и хранится в депозитарии. Если понадобится, заемщик может запросить закладную именно там, заранее узнав наименование и реквизиты депозитария. Их можно узнать в выписке ЕГРН, в блоке «5.1 Ограничение прав и обременение объекта недвижимости: сведения о депозитарии, который осуществляет хранение обездвиженной документарной закладной или электронной закладной».

Как получить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости

274K

Что происходит с закладной после выплаты ипотеки

Когда клиент выплатил долг, действие закладной аннулируется вместе со снятием обременения на недвижимость. Клиентам Сбера ничего не нужно делать, банк сделает все сам.

При этом отправить такой запрос в Росреестр клиент может и самостоятельно. Для этого нужно взять в банке справку о полном исполнении обязательств по кредиту, подать заявление на выдачу закладной (обычно она возвращается в срок до одного календарного месяца), а затем отнести бумаги в Росреестр или МФЦ.

Проверить, действительно ли был аннулирован залог, можно на сайте Росреестра. Для этого достаточно указать адрес купленного жилья, его условный или кадастровый номер. Если же закладная оформлялась в электронном виде, Росреестр аннулирует ее сам.

Аналогичная функция есть и на сайте «Госуслуги» — вам нужно заказать онлайн-выписку о недвижимости. Она бесплатная.