Требования банка к нотариальным документам

Бывает, что один из супругов решил не участвовать в сделке: тогда банк требует его согласие. Или в сделке действует доверенное лицо: тогда понадобится нотариальная доверенность.

Мы собрали перечень требований к каждому из документов.

Что такое нотариальное согласие

Нотариально удостоверенное согласие супруга(и) — это документ, необходимый в предусмотренных законом случаях. В нем отмечают данные о браке, объекте недвижимости и супруге, дающем согласие на сделку.

Оно направлено на защиту прав и законных интересов супругов-участников.

Согласие оформляется у любого нотариуса. Помимо личного присутствия заявителя (супруга, дающего согласие) понадобятся:

• его паспорт;
• свидетельство о заключении брака;
• свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН (желательно).

Также рекомендуем заранее проинформировать нотариуса, какая сделка и в отношении какого конкретно объекта недвижимости планируется. 

Законом предусмотрено 3 случая, когда для совершения сделки требуется нотариальное согласие супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации):

• сделка по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (права на недвижимость, на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации); 
• сделка, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма (например, сделки с долями в уставном капитале ООО, рента);
• сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации (купля-продажа предприятия как имущественного комплекса, залог недвижимости, договор аренды недвижимости, заключенный на срок больше 1 года).

Согласие должно быть составлено и оформлено до совершения сделки. 

Несоблюдение требований закона дает пострадавшему супругу право требовать признать сделку недействительной и в судебном порядке вернуть объекты в состав общей собственности супругов.

Согласие супруга(и) на совершение сделки

Согласие супруга(и) на совершение сделки(ок) должно содержать:

• наименование сделки(ок), на совершение которой(ых) дается согласие;
• описание объекта(ов) недвижимости, сделка(и) с которым(ми) будет(ут) совершена(ны);
• описание условий сделки(ок) или указание на то, что сделка(и) может(гут) быть совершена(ы) за цену и на условиях по усмотрению супруга(и), совершающего(ей) сделку(и).

В случае передачи объекта(ов) недвижимости в залог в документе должно быть отражено согласие на залог (с указанием в качестве залогодержателя Банка либо согласие передать в залог объект(ы) недвижимости любому лицу на условиях и по усмотрению супруга(и), совершающего(ей) сделку(и)) и может быть отражено согласие на возможное последующее отчуждение объекта(ов) недвижимости.

Согласие супруга(и) на заключение кредитного договора

Согласие супруга/супруги на заключение кредитного договора должно содержать:

• Я согласна/согласен с заключением в течение [•] ([•]) календарных дней с даты удостоверения настоящего согласия моим/ей супругом/гой кредитного договора, исполнение обязательств заемщика по которому будет обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой) [и (или) поручительством] (далее – Кредитный договор).
• Я согласна/согласен, что на дату заключения Кредитный договор будет содержать следующие условия:
• кредитор — ПАО Сбербанк;
• сумма кредита — не более [указать лимит];
• срок предоставления кредита — не более [указать срок];
• процентная ставка — не более [указать размер ставки];
• исполнение обязательств заемщика по Кредитному договору обеспечивается недвижимым имуществом по усмотрению моего супруга/ги;
• Я согласна/согласен, что недвижимое имущество, приобретаемое моим супругом/супругой с использованием средств, полученных по Кредитному договору, будет обременено залогом в пользу кредитора по Кредитному договору;
• Я не возражаю против заключения моим супругом/супругой [договора основания приобретения недвижимого имущества, влекущего возникновение ипотеки в пользу кредитора по Кредитному договору в силу закона] / [заключения с кредитором по Кредитному договору договора ипотеки в отношении недвижимого имущества];
• Я не возражаю против заключения моим супругом/супругой дополнительных соглашений к Кредитному договору в течение срока его действия на любых условиях по выбору моего/моей супруга/супруги (в том числе направленных на изменение процентной ставки по Кредитному договору, продление срока его действия и пр.);
• Мне известны последствия заключения Кредитного договора как кредитного договора, исполнение обязательств заемщика по которому обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой), а также последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по такому кредитному договору.

Согласие супруга(и) на передачу объекта в залог

В согласии супруга(ги) на передачу объекта в залог должно быть отражено:

• согласие на залог (с указанием в качестве залогодержателя Банка либо согласие передать в залог объект(ы) недвижимости любому лицу на условиях и по усмотрению супруга(и), совершающего(ей) сделку(и)) и может быть отражено согласие на возможное последующее отчуждение объекта(ов) недвижимости.

Что такое нотариальная доверенность

Нотариальная доверенность, в отличие от обычной доверенности, проходит через особую процедуру удостоверения у нотариуса. Нотариус не только устанавливает личность обратившегося лица, но также проверяет его дееспособность, уточняет волю заявителя, после чего помогает грамотно составить текст доверенности и разъясняет заявителю последствия выдачи им доверенности.

За нотариальным удостоверением к нотариусу обращаются в двух случаях: либо по собственному желанию, даже если такая форма необязательна, либо в силу того, что обязательная нотариальная форма прямо установлена законодательством РФ (ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

Так, для совершения определенных действий закон прямо предписывает обязательное наличие доверенности, удостоверенной у нотариуса.

Тогда это обязательно нужно сделать, иначе доверенность и сделка, совершенная с помощью доверенности без надлежащего нотариального удостоверения, будут недействительны (п. п. 2, 3 ст. 163 Гражданского кодекса РФ).

Обратиться к нотариусу придется, в частности, если доверенность выдается:

• на совершение сделки, требующей нотариальной формы (п. 1 ст. 185.1 Гражданского кодекса РФ) — например, договор ренты, договор аренды недвижимости, заключенный на срок больше 1 года;
• для госрегистрации прав/сделок, в частности прав на недвижимость (п. 1 ст. 185.1 Гражданского кодекса РФ, п. 4 ст. 15, п. 14 ст. 29 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ);
• на распоряжение правами, которые зарегистрированы в государственных реестрах. Например, когда вы доверяете представителю заключить договор купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 185.1 Гражданского кодекса РФ, п. 128 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25);
• на представление документов для госрегистрации юрлица/ИП  (п. 1 ст. 9 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" от 08.08.2001 N 129-ФЗ).

Доверенность сможет удостоверить любой нотариус. Для этого достаточно:

• явки доверителя (того, кто доверяет полномочия);
• его паспорта;
• данных об объекте недвижимости, который участвует в сделке.

Присутствие поверенного (того, кому доверяют) не требуется.

Нотариальная доверенность. Полномочия для доверенности заемщиков и продавцов

При оформлении доверенности участниками, на сделку нужно оформить электронную копию документа у нотариуса (тождественность).

Что должна содержать нотариальная доверенность участников сделки для проведения ипотечных сделок:

Блок 1: Общие требования

Все доверенности на подписание кредитно-обеспечительной документации должны содержать:

• дату выдачи доверенности;
• полномочия на представление интересов в ПАО Сбербанк;
• существенные условия кредитного договора;
• полномочия на подтверждение сведений о семейном положении доверителя.

Блок 2: Заемщик/Созаемщик

Полномочия на заключение кредитного договора/договора об открытии невозобновляемой кредитной линии (индивидуальные условия кредитования) и дополнительных соглашений к нему включая:

• полномочия на передачу объекта недвижимости в залог;
• сумму кредита (максимальную сумму кредита);
• срок кредита (максимально возможный срок кредита);
• процентную ставку (диапазон ставок).

Полномочия на подписание:

• заявления на выдачу кредита;
• графиков ежемесячных платежей по кредитному договору;
• согласий на обработку персональных данных;
• информацию о размере полной стоимости кредита;
• иных необходимых документов;
• подписание всех иных необходимых заявлений.

Полномочия на осуществление операций:

• открывать счета в ПАО Сбербанк;
• распоряжаться любыми счетами, открытыми в ПАО Сбербанк;
• открывать счета эскроу в любом банке;
• с правом внесения денежных средств, осуществления переводов, любых расходных операций, оформления длительного поручения на списание денежных средств со счета.

Полномочия при необходимости заключить договор страхования к кредитному договору:

• заключать за цену и на условиях по своему усмотрению договоры (личного и/или имущественного) страхования, дополнительные соглашения к ним;
• вносить страховую премию;
• оформлять и подписывать страховые полисы;
• подавать и подписывать заявление на заключение договора страхования;
• внесение изменений в действующие договоры;
• подавать документы при наступлении страхового случая (по усмотрению);
• получать страховое возмещение (по усмотрению).

Блок 3: Договор ипотеки

Полномочия при передаче имеющегося в собственности объекта недвижимости/права аренды в залог, помимо требований Блока 1, должна содержать:

• полномочия на передачу объекта/права на объект в залог банка;
• полномочия на заключение договора ипотеки, иные необходимые договоры и соглашения, дополнительные соглашения к ним;
• адрес объекта недвижимости;
• описание объекта недвижимости;
• полномочия на представление в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, МФЦ по вопросу регистрации договора ипотеки.

Блок 4: Поручительство

Доверенность, выдаваемая поручителем, помимо требований Блока 1, должна содержать:

• полномочия на заключение договора поручительства;
• все существенные условия кредитного договора (стороны, сумму кредита (максимальную сумму кредита), срок кредита (максимально возможный срок кредита), процентную ставку (диапазон ставок).

Если доверенность от поручителя выдана на заемщика/созаемщиков, помимо вышеуказанных полномочий, такая доверенность дополнительно должна содержать:

• выражение явного согласия на заключение договора поручительства, в обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору.

Блок 5: Расчеты

При расчете с использованием индивидуальных сейфов доверенность должна содержать полномочия на:

• заключение договора аренды индивидуального банковского сейфа (ячейки), расположенного в любом структурном подразделении ПАО Сбербанк за цену и на условиях по своему усмотрению;
• осуществление первоначального вложения и изъятия содержимого из индивидуального банковского сейфа (ячейки);
• подписание актов приема-передачи;
• в дальнейшем пользование этим индивидуальным банковским сейфом (ячейкой);
• продление договора аренды индивидуального банковского сейфа (ячейки);
• окончание, внесение изменений, расторжение договора аренды индивидуального банковского сейфа (ячейки);
• подписание любых необходимых для аренды сейфа документов, заявлений и соглашений.

При расчете через аккредитив доверенность должна содержать полномочия на:

• Проведение расчетов с использованием аккредитива
• Подачи и подписания заявления на открытие/закрытие аккредитива
• Внесение изменений в условия аккредитива

Блок 6: Военная ипотека

Для сделок по военной ипотеке необходимо использовать образец доверенности, размещенный на сайте Росвоенипотеки с учетом требований Блока 1 и 2.

Блок 7: Продавцы

Доверенность продавца для совершения сделок должна содержать:

• дату выдачи;
• полномочия на совершения сделок купли-продажи объекта недвижимости, находящегося в собственности продавца;
• полномочия на подтверждение сведений о семейном положении продавца;
• адрес объекта недвижимости/кадастровый номер (если полномочия на один конкретный объект). Либо общие полномочия: распоряжаться всем моим имуществом где бы оно не находилось и в чем бы не заключалось;
• описание объекта недвижимости (если полномочия на один конкретный объект);
• полномочия на подписание договора-основания;
• полномочия на представление в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, МФЦ по вопросу регистрации перехода права собственности на объект недвижимости;
• минимальную цену продажи объекта недвижимости либо общие полномочия на определение условий доверенным лицом самостоятельно;
• полномочия по проведению расчетов, если в сделке используется расчет с использованием сейфовых ячеек или аккредитива.