Субсидирование ипотечных ставок — это инструмент совместной программы банка и застройщика, которая позволяет предложить наиболее выгодные условия по ипотеке и снизить ставку по ней.
Как происходит субсидирование застройщиками ипотечных программ — разбираемся в этой статье.
ЦБ с 1 октября изменил требования к полной стоимости кредита (ПСК), уменьшив ее максимально допустимое значение. В полную стоимость кредита входят платежи по основному долгу и процентам, платежи третьим лицам, а также комиссии. То есть все условия по кредиту для конкретного заемщика остаются теми же, но при этом меняется величина ПСК, что в некоторых случаях делает выдачу займа невозможным.
Для того чтобы уменьшить размер ПСК, если он превышает допустимый лимит, можно купить квартиру в рамках совместных программ с застройщиками.
Застройщик предоставляет банку субсидии как возмещение недополученных доходов. Так у банка появляется возможность предоставить клиентам выгодные условия оформления жилищных кредитов. При этом застройщик решает сам, какие кредиты, каким клиентам и по каким объектам он готов субсидировать.
Банк заключает с застройщиком договор о субсидировании. Соответственно, в рамках этого договора уточняются определенные суммы комиссий и ставок, по которым на проекте будет идти работа. В дальнейшем уже в рамках действующего договора субсидирования клиентам предлагается тот или иной банк, с той или иной ставкой. А уже по итогу проведения сделки застройщик платит банку комиссию за снижение процентной ставки.
Участником программы субсидирования может быть только партнёр банка — юридическое лицо или ИП, являющееся стороной по сделке — застройщик, инвестор, продавец. Заключить договор могут как они непосредственно, так и юрлицо, действующее в их интересах.
В Сбере участие в программе фиксируется «Условиями сотрудничества ПАО Сбербанк и контрагента о порядке предоставления субсидий», к которым партнёр присоединяется через личный кабинет для партнёров Домклик PRO.
Существует несколько вариантов субсидирования ставки, которые позволяют подобрать для себя лучшие решения.
1. Субсидирование на весь срок — позволяет получить существенную экономию по переплате. Такой вариант подходит тем, кто не прогнозирует значительное досрочное погашение в будущем, и им важно иметь сниженный платеж в течение всего срока.
2. Субсидирование процентной ставки на 1-2-3-5 лет — позволяет снизить нагрузку в первые годы после оформления кредита. Это подходит клиентам, которые, например, ждут сдачи ЖК и при этом платят за аренду съёмного жилья.
3. Программа господдержки для семей с детьми с субсидией с увеличенной максимальной суммой кредита — позволяет взять ипотеку на сумму до 30 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 15 млн рублей в других регионах России. При этом ставка остается такой же, как и при льготной ипотеке.
Субсидирует ипотечную ставку не банк, а застройщик. Деньги он берет из собственных средств или заимствует их у того же банка.
Размер комиссии зависит от программы кредитования и может отличаться для разных клиентов. Каждый застройщик сам регулирует условия ценообразования, систему скидок и надбавок к цене в зависимости от своих возможностей и финансовой модели проекта.
Каждый процент снижения ставки обходится застройщику примерно в 2,5-3% стоимости квартиры. Таким образом, строительная компания может выплатить банку до 10-20% стоимости жилья.
Диапазон разницы стоимости объектов с субсидированием, по данным Сбера, колеблется в районе 5-8% и зависит от проекта.
1. Комплексное предложение
Хорошая альтернатива субсидированию — дисконт по комплексному предложению от застройщиков, находящихся на проектном финансировании СберБанка.
Такая программа также дает варианты снижения ставки как на весь срок, так и на период до ввода объекта в эксплуатацию. О возможности применения этой программы нужно уточнять у застройщика.
2. Программа «Своя ставка»
Еще один вариант снижения платежа для клиента — программа «Своя ставка». Она позволяет субсидировать размер процентной ставки и снизить ежемесячный платеж без участия застройщика, а за счет собственных средств клиента.
В этом случае клиенту нужно определиться: получить выгоду за счет внесения этих средств в качестве первоначального взноса, уменьшив сумму кредита, или воспользоваться программой субсидирования.
3. Траншевая ипотека
Ещё один вариант — траншевая ипотека на новостройки. Траншевая ипотека отличается от обычной тем, что кредит выдается не всей суммой сразу: ипотека как будто разбивается на несколько частей.
Проценты по такой ипотеке будут начисляться только на часть полученной суммы — то есть тоже по кусочкам. Это позволяет существенно снизить расходы на ипотеку и сократить общую переплату по кредиту. Минимальная финансовая нагрузка на этапе строительства позволяет совмещать ипотеку с арендными платежами.
Условия по ставке фиксируются в кредитном договоре на момент его заключения. Например, если вы берете ипотеку по льготной программе, а на момент выдачи второго транша программа уже отменена, то льготные условия все равно сохраняются.
Траншевая ипотека — основная альтернатива льготным займам, отмечают эксперты. По словам управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, сейчас оформлять траншевую ипотеку выгодно, так как, по прогнозам Центробанка, ключевая ставка начнет понижаться к концу 2024 года. Тогда, со снижением ставок, кредит можно будет выгодно рефинансировать.
Список застройщиков, участвующих в программе субсидирования Сбера, достаточно большой — это более 80% от всех предложений новостроек. Найти их можно на Домклик.
Чтобы понять, какая новостройка подходит под субсидию, нужно зайти на главную страницу сайта Домклик — в раздел «Каталог ЖК», выбрать «Фильтры» и в фильтрах нажать «Cубсидирование». В результатах будет список объектов, где действуют субсидии.
Если клиент оформляет ипотеку через офис застройщика, подключенного к программе, выбрать субсидию можно уже на этапе подачи заявки. Тогда она будет одобрена сразу с условием субсидирования.
Если клиент ранее подал заявку и получил одобрение по ней самостоятельно или через партнера, не участвующего в программе (в том числе через агентство недвижимости), выбрать субсидию можно на этапе одобрения объекта недвижимости.
Наличие признака субсидирования на жилом комплексе указывает на возможность, но не обязанность застройщика применить программу.
Финальные условия приобретения жилья, готовность застройщика предоставить субсидию нужно уточнять у него напрямую. И уже на месте сравнивать не столько изменение стоимости, сколько возможный размер ежемесячного платежа по кредиту для разной цены объекта.
Если разница некритична, то программа выгодна для клиента.
Застройщик может подключиться к программе субсидирования достаточно быстро, через личный кабинет Домклик PRO или обратившись к своему менеджеру по работе с партнёрами.
Если застройщик всё-таки не может предоставить субсидию – то объект не соответствует новым условиям, поэтому приобрести его можно только по базовой ипотечной программе. Или выбрать другой ЖК, который включён в программу субсидирования.
В каждом конкретном случае нужно рассчитывать, выгодно ли оформлять льготную ипотеку с субсидированием.
Субсидированные ставки позволяют клиентам снизить финансовую нагрузку за счёт уменьшения ежемесячных платежей. Особенно это важно на первом этапе, когда семейные траты высоки: планируется переезд, ремонт, покупка техники и мебели, зачастую еще приходится снимать жилье.
Такая ипотека станет отличным вариантом на длинной дистанции, когда нет цели погасить её досрочно в ближайшие годы.
Если же планируется быстрое и досрочное погашение кредита, рыночная ипотека может быть выгоднее даже при текущей ставке. В остальных случаях льготные займы выглядят предпочтительней.
Рассмотрим квартиру стоимостью 10 млн рублей. В рамках льготного кредитования с учётом банковской комиссии она может стоить 10,5 млн рублей. При этом ставка с господдержкой равна 8%, а базовая (условно, исходя из усредненного значения) — 18%.
Представим, что срок кредита составляет 30 лет, а первоначальный взнос — 30%. В таком случае ежемесячный платеж по льготной программе составит 54 060 рублей, по рыночной — 105 496 рублей.
Поскольку девелоперы закладывают свои издержки в стоимость квартиры, то по факту клиент переплачивает за неё, хоть и получает кредит по низкой ставке.
Ещё один момент — ограниченный выбор жилых комплексов. Поэтому купить любую понравившуюся квартиру с субсидированием ставки по ипотеке получится не всегда.
Помимо этого, «размывается» понятие стоимости квадратного метра. Фактически у одной и той же квартиры может быть несколько ценников — в зависимости от того, покупается квартира за наличные, по базовой ставке или по одной из программ субсидирования.
Эксперты рынка советуют клиентам рассчитывать свою выгоду на ипотечном калькуляторе и сравнивать несколько вариантов, потому что каждому покупателю важно что-то своё. Если квартира рассматривается как инвестиция, субсидированная ипотека не подойдёт. Если квартира приобретается надолго, то ипотека с низкой процентной ставкой может быть выгодной.
«Нужно учитывать индивидуальную ситуацию каждого клиента: планируется ли досрочное погашение, на какой срок берется кредит, на какую сумму. Если клиент планирует досрочно гасить ипотеку и собирается, например, за 9 лет закрыть кредит, то ему нет смысла брать субсидированную программу. Проще взять стандартную ставку, а дальше рефинансироваться под более низкую ставку. В данном случае размер переплаты у клиента будет меньше.
Если же клиент будет пользоваться кредитом весь срок, то тут уже нужно смотреть по конкретному расчёту. Может быть, что даже с учётом удорожания квартиры, это будет дешевле», — отметил директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.
