Многие до сих пор считают, что при покупке квартиры из аварийного жилого фонда можно неплохо заработать — приобрести лот по бросовой цене, а взамен получить квартиру в новостройке. В действительности все не совсем так, объясняют эксперты. Стоит ли покупать квартиру в доме, признанном аварийным, и хорошая ли это инвестиция — рассказываем в нашей статье.
Что такое аварийный дом
Начнем с определения: есть аварийный жилой фонд и ветхий жилой фонд. Отличие первого от второго — в потенциальной угрозе жизни и здоровью жильцов. Дом признается аварийным, если более половины жилых помещений находятся в состоянии, представляющем такую опасность. Говоря упрощенно, более чем в половине комнат может произойти обрушение. Покупка квартиры в доме, признанном аварийным или ветхим, — две разные ситуации, имеющие и разные правовые последствия.
Ветхое жилье находится в плохом состоянии, но угрозы не представляет, по крайней мере, юридически различие в этом. Такой жилой фонд могут ремонтировать, не расселяют, пока он в силу естественного износа не перейдет в категорию аварийного жилья.
Происходит это достаточно быстро: до 2022 года, например, программа расселения аварийного жилья включала дома, признанные таковыми до 1 января 2017 года. В ноябре 2022-го запустили новую программу, в которой участвуют многоэтажки, признанные опасными для проживания в период с 1 января 2017 года по 1 января 2022-го, и она рассчитана на 50 тыс. человек.
Признаки аварийности дома
Существуют вполне конкретные признаки, по которым дом относят к аварийному фонду. Они перечислены в соответствующем правительственном постановлении. Этот список включает:
- Повреждения, деформации либо полное разрушение конструктива здания, создающие опасность обрушения дома;
- Местонахождение в потенциально опасных зонах, например, с возможностью схода селевых потоков, лавин, оползней, существенных подтоплений;
- Нахождение в местах, где высока вероятность техногенных катастроф;
- Крены, нарушающие устойчивость здания;
- Повреждения из-за катастроф, аварий, пожаров, землетрясений, просадки грунта и других ЧС — в том случае, если восстановление здания невозможно или экономически невыгодно; в данном случае также важно, чтобы состояние дома создавало опасность для жизни и здоровья жильцов.
Покупка квартиры в аварийном доме
Теперь переходим к основному вопросу: стоит ли покупать квартиру в старом доме под снос — есть последствия и нюансы, которые нужно учитывать.
Покупка квартиры в аварийном доме законом не запрещена, хотя такие строения автоматически признаются непригодными для жизни, рассказывает управляющий директор риелторской компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Вместе с тем, подчеркивает эксперт, никакой экономической выгоды такая сделка не принесет, хотя некоторые клиенты до сих пор рассчитывают на получение нового жилья, квартиры большей площади и т. д.
«В 2019 году были приняты поправки в Жилищный кодекс, исключающие возможность спекулятивных схем с аварийным жильем. Граждане, которые купили подобную недвижимость уже после решения государственной комиссии, не имеют права на участие в программе переселения, — разъясняет Сырцов. — Они могут рассчитывать лишь на выплату денежного возмещения в размере, не превышающем сумму, указанную в договоре купли-продажи».
А вот если квартира в аварийном доме унаследована, новый владелец получает все те же права, что и предыдущий собственник, то есть может участвовать в программе расселения и получить жилье в новом доме.
Купил квартиру в аварийном доме — новое жилье не получишь
Покупатель же, как уже сказано выше, при расселении может рассчитывать лишь на компенсацию в размере суммы сделки.
«Известно мнение о том, что покупка аварийного жилья является одним из способов инвестирования и получения прибыли, а также улучшения жилищных условий покупателем подобной недвижимости, — рассказывает младший юрист фирмы „Гуричев, Малинин и партнеры“ Дмитрий Чикунов. — Действительно, как правило, раньше аварийное жилье приобреталось с определенным дисконтом в целях получения в дальнейшем нового жилья взамен изымаемого. Однако в настоящий момент такая возможность прямо исключается законом».
В остальном же это стандартная сделка, отмечают эксперты. Но соглашения о продаже площади в аварийных домах в юридической практике попадаются редко, делится своими наблюдениями руководитель юридического социального проекта «САМ в суд» Любава Трофимова.
«Собственник имеет право распоряжаться аварийным жильем, если не имеется решения суда о принудительном изъятии жилого помещения либо не заключено соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд», — рассказывает она.
Когда покупатель аварийного жилья все же может рассчитывать на участие в программе
Из общего правила, как разъясняет Дмитрий Чикунов, есть и свое исключение: «Покупатели аварийного жилья вправе рассчитывать лишь на денежное возмещение, размер которого ограничивается стоимостью его приобретения по договору купли-продажи. Но важно обратить внимание, что подобное ограничение не распространяется на аварийное жилье, приобретенное до внесения в Жилищный кодекс РФ указанного ограничения, на что обращал внимание Верховный Суд РФ».
Однако и в этом случае возможны определенные риски для покупателя, предостерегает юрист. Например, аварийное жилье может быть не включено в региональную программу переселения — тогда покупателю, опять же, остается рассчитывать только на денежное возмещение.
Что могут получить жители сносимых аварийных домов
Теперь к вопросу о размере компенсации. При сделке по купле-продаже по закону это может быть только та сумма, которая указана в договоре, поэтому важно прописывать именно реальную стоимость, не занижая ее. Наследник же такого жилья может участвовать в расселении либо тоже выбрать компенсацию, рассказывает Любава Трофимова.
«Размер суммы компенсации в этом случае определяется независимым оценщиком по рыночной стоимости либо соглашением сторон», — поясняет юрист.
Когда не получится продать или купить квартиру в аварийном доме под снос
Продать квартиру в аварийном доме нельзя только в двух случаях, говорит Руслан Сырцов:
- Если собственник уже заключил с местными властями соглашение о ее обмене или выплате денежной компенсации.
- Когда имеется решение суда о принудительном выселении хозяина.
Нюансы покупки квартиры в аварийном доме
Есть еще пара деталей, которые нужно иметь в виду. Во-первых, как напоминает Руслан Сырцов, на покупку аварийного жилья нельзя потратить средства материнского капитала. Как получить и использовать этот финансовый ресурс, мы подробно рассказали здесь.
Во-вторых, аварийную квартиру не получится приватизировать. «Это прямо противоречит законодательству, — подчеркивает Любава Трофимова. — И если уже после признания дома аварийным произойдет приватизация (если госорганы не откажут), то все последующие сделки с таким жилым помещением могут быть признаны ничтожными в силу закона».
Домклик уже писал, какое жилье можно приватизировать, и как это сделать.
При сделке по продаже квартиры в аварийном доме собственник обязан предупредить покупателя о состоянии и статусе недвижимости. Эту информацию также можно проверить в выписке из ЕГРН, которую до сделки стоит запросить у владельца. Покупка квартиры в старом доме — однозначное основание запросить такую выписку. «Если вас все же ввели в заблуждение, вы имеете право расторгнуть сделку в судебном порядке в соответствии со статьей 475 ГК РФ», — говорит Руслан Сырцов.
Если купил квартиру, не зная, что дом аварийный
В данном случае существенно, была ли информация об аварийности внесена в ЕГРН и знал ли об этом покупатель. При выборе жилья в старом фонде об этом нужно помнить.
«Теоретически покупатель вправе требовать либо признания договора недействительным ввиду существенного заблуждения, либо расторжения договора ввиду имеющихся недостатков у аварийного жилья, — говорит Дмитрий Чикунов. — Однако подобные требования при наличии сведений об аварийности в ЕГРН должны рассматриваться как проявление недобросовестного поведения, обусловленного неосмотрительностью самого покупателя».
Мы также рассказывали, как остаться добросовестным приобретателем при покупке вторички.
Адвокат Сергей Тимошенко приводит случаи из судебной практики, когда покупателю удалось оспорить сделку с аварийным жилым помещением на том основании, что собственник не поставил об этом в известность. Такой случай, в частности, рассмотрен в апелляционном определении Липецкого областного суда от 15.12.2021 (дело в первой инстанции — № 2-29/2021).
Покупатели, осмотрев при приобретении квартиру, не высказали никаких претензий к ее состоянию. И только после регистрации прав собственности стало известно, что дом, в котором приобретена квартира, признан аварийным и подлежит сносу.
«Примерно через полгода после сделки покупатели получили сообщение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу на основании постановления администрации г. Липецка). Покупатели указали, что если бы данное обстоятельство было им известно, то договор не был бы заключен», — рассказывает адвокат. Апелляционный суд признал сделку недействительной, установив злоупотребление правом со стороны продавца.
Еще один подобный случай описан в определении Первого кассационного суда общей юрисдикции от 26.02.2020 № 88-8104/2020, добавляет Сергей Тимошенко. Эта ситуация сложилась в Орле, в данном случае сделка состоялась до признания такого дома аварийным, но собственник должен был знать о таких планах, поскольку включения в программу расселения активно добивались сами жильцы.
Решение о расторжении сделки также приняла апелляционная инстанция — суд исходил из того, что на момент продажи спорной квартиры дом уже находился в аварийном состоянии, о чем продавец знал, но умолчал о предпринимаемых мерах жильцами по признанию здания аварийным. «Договор купли-продажи был расторгнут, уплаченная цена квартиры была взыскана судом с продавца», — заключает Тимошенко.
Читайте также: Как дешево и быстро отремонтировать старую квартиру
