При выборе квартиры в новостройке многие ориентируются на срок сдачи дома, а, значит, потенциальную дату получения ключей. Разбираемся, в чем отличие этих этапов, как узнать срок сдачи дома и какие права есть у застройщика и покупателя жилья.
Срок сдачи дома — это период, в который застройщик планирует завершить все этапы строительства и получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Для этого застройщик подаёт заявление в орган местного самоуправления, который проверяет соответствие новостройки проектной документации и всем необходимым требованиям и нормативам.
Только получив разрешение, застройщик может приступить к выдаче ключей собственникам.
Дата выдачи ключей собственникам и передачи квартиры по акту приёма-передачи прописана в договоре долевого участия, который заключается при покупке квартиры. Менять её в одностороннем порядке застройщик не может — это нарушение закона.
Плановый срок сдачи новостройки можно узнать ещё на этапе покупки квартиры. Например, на сайте застройщика.
На Домклик подробная информация о доме, этапах сдачи корпусов опубликована на странице ЖК. Здесь же есть проектная декларация застройщика, в которой указана планируемая дата завершения строительства.
Недавно Домклик интегрировал в свою платформу систему наш.дом.рф, которая передаёт актуальные сведения о строящихся и готовых объектах недвижимости.
Благодаря этому взаимодействию в Домклик поступают свыше 100 типов данных: о возводимых домах, застройщиках, проблемных объектах, документах на строительство и так далее.
От ввода новостройки в эксплуатацию до момента выдачи ключей собственникам может пройти месяц, два, а то и полгода. Это законно и нормально.
Иногда застройщику приходится устранять замечания, которые не препятствуют получению разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но должны быть исправлены. Но и получив разрешение, застройщику нужно поставить дом на кадастровый учёт, заключить договоры с управляющей компанией, поставщиками энергоресурсов, запустить и протестировать инженерные системы, подготовить документы для собственников и сформировать график приёмки квартир.
Застройщик должен проинформировать покупателей о выдаче ключей и открытии записи на приёмку квартир за 1 месяц — на своём сайте, по СМС, электронной почте или почтовым отправлением.
Приёмка квартир происходит по графику, каждого покупателя записывают на конкретные день и время.
На приёмке покупатель проверяет квартиру, отделочные работы, подписывает акт приёма-передачи и получает ключи.
До конца 2025 года действует особый порядок приёмки квартир в новостройках.
Дольщик может не подписывать акт приёма-передачи квартиры, только если есть существенные недостатки. Их должен зафиксировать специалист по приёмке из национального реестра строителей. Если недостатки есть, но они несущественные, не мешают жизни в квартире, документ придётся подписать, перечислив дефекты. На исправление недочётов у застройщика есть 60 календарных дней.
Если дольщик не подписывает документ, застройщик имеет право составить односторонний передаточный акт, но только через месяц со дня сдачи квартиры, который прописан в договоре.
Если застройщик опаздывает с выдачей ключей, он должен известить дольщиков о переносе срока сдачи дома за 2 месяца.
Иногда покупателям предлагают заключить дополнительное соглашение к действующему договору долевого участия, где указаны новые даты получения жилья. Большинство застройщиков заинтересованы в мирном урегулировании споров, поэтому могут добавить в дополнительное соглашение различные бонусы, например, скидку на отделку или бесплатное машино-место. Но покупатели могут подписать его или же потребовать выплату неустойки — застройщик всё равно нарушил 214-ФЗ.
Размер неустойки составляет 1/150 ставки рефинансирования Центробанка на дату передачи квартиры дольщику от цены договора за каждый день просрочки. Формула такая: сумма неустойки = ставка рефинансирования*1/150*цена квартиры*количество дней просрочки.
Правительство России продлило запрет на начисление неустойки девелоперам за несданные вовремя дома до 30 июня 2025 года. То есть получить неустойку за период с 22 марта 2024 года по 30 июня 2025 года не получится.
Если срок передачи дома нарушен на два месяца и больше, дольщик при желании может расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке и без решения суда, отправив застройщику уведомление.
Срок ввода дома в эксплуатацию для многих решающий аргумент при выборе жилья. Особенно для тех, кто арендует квартиру и хочет как можно скорее заселиться в свою.
Однако эта дата может «двигаться», потому что застройщику важно довести все этапы строительства до конца, при необходимости исправить недочёты и протестировать работу домовых систем. Стоит иметь это в виду.
Самая важная дата — дата выдачи ключей. Именно на неё нужно ориентироваться при планировании переезда.
