Как снять квартиру на длительный срок

Тщательная подготовка к аренде квартиры позволит найти наиболее комфортный для проживания вариант и избавит от возможных проблем в будущем.

Рассказываем, что нужно учесть при выборе съемного жилья, как проверить его собственника и правильно составить договор найма.

Выбор квартиры

Прежде чем приступать к непосредственному поиску подходящих вариантов, ответьте себе на следующие вопросы:

1. Сколько я готов тратить в месяц на съемное жилье? Определите комфортный для себя размер оплаты аренды — как правило, таковой считается сумма не более 30% от заработка. (Также важно помнить о том, что вместе с арендным платежом за первый месяц придется оставить владельцу квартиры еще и залог, который чаще всего равен ежемесячному платежу, и заплатить комиссию риелтору).
2. Какой район мне нужен? Подумайте, где он должен располагаться и как выглядеть. Кому-то важно жить ближе к офису, а кто-то работает из дома, и для него этот критерий имеет второстепенное значение; одним по душе зелень вокруг, другим — стеклянные небоскребы.
3. Без какой инфраструктуры мне не обойтись? Составьте список самых важных вещей: это может быть метро или автобусная остановка в пешей доступности; детские сады и школы; торговые центры, рестораны и прочее.
4. Какая квартира мне нужна? Какой комнатности и площади, с каким ремонтом, обязательно ли наличие балкона, красивого вида из окна и так далее.

Ответы на эти вопросы дадут понимание, что искать, и значительно сократят круг вариантов, а значит, сэкономят время на поиски идеальной квартиры. А еще это сведет к минимуму вероятность снять совершенно неподходящее жилье.

Где и как искать квартиру

Способов найти жилье для долгосрочной аренды немало, но наиболее популярных три:

1. Классифайды недвижимости, например, сервис Домклик.
2. Социальные сети. Там можно найти много групп с объявлениями о сдаче жилья в аренду. Этот и первый вариант подойдут тем, кто не торопится с поисками и уверен в своих силах, в том числе в юридических знаниях, которые потребуются для заключения договора найма.
3. Риелторские агентства. Помощь риелтора может избавить от лишних хлопот и подстрахует на этапе подписания договора. Этот способ для тех, кто не хочет заниматься поисками квартиры сам или сомневается в наличии необходимых для этого навыков. Однако в этом случае стоит помнить о комиссии, которую придется заплатить за услуги специалиста. Чаще всего она равна 50% или 100% от ежемесячной оплаты жилья.

На что обратить внимание в объявлении

Как только вы определились с параметрами будущего жилья и местом поиска, можно приступать к просмотру объявлений. Стоит помнить, что подходящее предложение может найтись не сразу, но регулярный мониторинг позволит прийти к цели быстрее. Чтобы не упустить хороший вариант, оптимально просматривать объявления 1-2 раза в день.

Итак, с критериями для поиска съемной квартиры все понятно, а что же должно насторожить в условиях аренды в целом и в объявлении в частности?

Слишком низкая цена и отсутствие фото квартиры. Первое может указывать на мошенничество, второе — на желание что-то скрыть.

Предоплата за просмотр квартиры. Если арендодатель требует оставить задаток до просмотра жилья или подписания договора, это тоже тревожный знак. Часто подобные схемы используют мошенники.

Удаленное подписание договора без просмотра жилья. В этом случае есть риски, что арендованная квартира окажется не такой, как в объявлении, или и вовсе несуществующей.

Просьба прислать паспортные данные и банковские реквизиты. Это тоже частая мошенническая схема, и полученную информацию злоумышленники могут использовать в том числе для кражи денег.

Отказ от заключения договора. Добросовестные арендодатели не будут избегать официального оформления аренды, поскольку для них такой документ является гарантией оплаты и сохранности имущества.

Взять паузу и подумать стоит в любых других случаях, когда действия арендодателя вызывают у вас сомнения. Может быть, он слишком торопится с подписанием договора и получением денег за квартиру или во время разговора меняет условия аренды — это может говорить о том, что вас хотят сбить с толку.

Когда вы нашли оптимальный вариант, можно договариваться о просмотре жилья. На этом же этапе следует уточнить актуальные условия аренды и задать собственнику (или его представителю) другие интересующие вопросы.

Просмотр жилья

Оценка потенциального места жительства начинается уже по дороге к нему: во-первых, отметьте, насколько быстро и удобно вам было добираться до пункта назначения. Во-вторых, посмотрите по сторонам: есть ли рядом необходимая инфраструктура, чисто ли во дворе, какие люди заходят в дом и выходят из него. Если время позволяет, можно даже прогуляться по району. В-третьих, обратите внимание на подъезд: его состояние, чистоту, запах. Если уже на этом этапе хочется убежать с просмотра, это повод задуматься.

Что проверить в квартире

В первую очередь оцените, сошлись ли ваши ожидания с реальностью: перед вами та же квартира, что и на фото? Если нет, то это очевидная попытка обмана. Стоит ли продолжать знакомство с жильем в этом случае, решать только вам.

Затем детально осмотрите квартиру: в каком состоянии стены, полы, потолки, мебель, насколько убрано в комнатах, нет ли остатков средств для борьбы с насекомыми и так далее. Более пристальное внимание стоит уделить:

Сантехнике. Она не должна подтекать и тем более шататься. Смесители, унитаз, душевая кабина или ванна, трубы и их соединения, шланги стиральной машины — все это должно быть исправным и работоспособным. Также посмотрите, нет ли плесени в мокрых зонах.

Окнам и дверям. Они должны нормально открываться и закрываться, из них не должно дуть.

Розеткам. Все ли на месте, хороши ли закреплены? Помимо прочего, они должны быть в рабочем состоянии. Проверить это можно с помощью обычной зарядки для телефона.

Технике. Во-первых, пройдитесь по списку: все ли оборудование из обещанного в объявлении есть? Во-вторых, проверьте его работоспособность.

Отопительной системе. Осмотрите батареи на наличие ржавчины, трещин и других повреждений. Также обратите внимание на покрытие: если краска в некоторых местах вздулась или потрескалась, это может говорить о перегреве радиатора.

Еще один важный нюанс — вещи собственника. Нередки случаи, когда владельцы недвижимости оставляют, например, на балконе или даже в отдельной комнате некоторые предметы быта. Такое положение дел устроит далеко не каждого арендатора, поэтому следует заранее уточнить, освободится ли пространство к вашему переезду.

Если вы заметили какие-либо недостатки — существенные или не очень — укажите на них арендодателю. В зависимости от серьезности недочетов и ваших договоренностей их может устранить или сам собственник, или вы, к примеру, в счет арендной платы. Некоторые же недостатки могут стать поводом для торга: допустим, в объявлении было указано, что путь от метро до дома занимает пять минут пешком, а в действительности — 15.

Какие вопросы задать арендодателю

Даже если вы уже точно решили, что снимете эту квартиру, нелишним будет задать ее владельцу еще несколько вопросов:

• Каков порядок оплаты квартиры и коммуналки (входит ли она в стоимость аренды);
• Как часто арендодатель планирует вас посещать (плюс этот пункт стоит прописать в договоре найма);
• Почему съехали предыдущие арендаторы;
• Готов ли собственник сдавать жилье на долгий срок и не собирается ли продавать квартиру как в ближайшей, так и в долгосрочной перспективе;
• Бывают ли проблемы с соседями и какие;
• Сколько у квартиры собственников, и все ли согласны ее сдавать.

В ходе просмотра жилья могут возникнуть и другие вопросы. Не стесняйтесь их задавать — заинтересованного в сдаче квартиры владельца не затруднит на них ответить.

Проверка документов на жилье

Как безопасно снять квартиру на длительный срок? Для того чтобы быть уверенным в юридической чистоте жилья, попросите у собственника следующие документы:

• паспорт, причем всех собственников;
• документы, подтверждающие право собственности на квартиру (свежую выписку из ЕГРН, договор купли-продажи, дарения или наследования и так далее);
• нотариальную доверенность, если квартиру сдает представитель владельца недвижимости (проверить действительность доверенности можно с помощью специального сервиса на сайте Федеральной нотариальной палаты);
• справку о прописанных в квартире;
• справку об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг;
• разрешение на сдачу квартиры от других собственников, если такие есть.

На встрече, назначенной для просмотра квартиры, у собственника должен быть минимальный комплект документов — паспорт и выписка из ЕГРН. Если его нет, правильным решением будет подыскать другой вариант для аренды.

А что насчет регистрации?

Вопрос с временной пропиской стоит прояснить до подписания договора аренды. По закону, регистрация по месту пребывания нужна, если человек переехал в другой регион более чем на 90 дней. Внутри одного субъекта можно перемещаться без оформления такого свидетельства. Нужно помнить, что за отсутствие временной прописки предусмотрена административная ответственность. В Москве и Санкт-Петербурге штраф за такое нарушение составляет 3-5 тыс. руб., в других российских регионах — 2-3 тыс. руб.

Ответственность за нарушение сроков временной регистрации предусмотрена также и для арендодателей. В Москве и Санкт-Петербурге штраф равен 5-7 тыс. руб., в остальных регионах — 2-5 тыс. руб.

Подписание договора

Как правило, договор найма предоставляет собственник, но у арендатора есть право добавить туда дополнительные пункты и обсудить уже имеющиеся. Оформляется такое соглашение в письменной форме и в двух экземплярах. Для того чтобы договор защищал интересы всех сторон, важно составить его максимально подробно и понятно.

Итак, что должно быть в соглашении?

Название документа. Если физлицо сдает квартиру другому физлицу, заключается «Договор найма жилого помещения».

Стороны договора. В этом разделе указываются сведения о собственнике и арендаторе: ФИО, паспортные данные и адреса регистрации.

Предмет договора. Эта часть включает подробные характеристики жилья (этаж, площадь, количество комнат, предметы мебели и так далее) с указанием адреса.

Права и обязанности сторон. Как понятно из названия, в этом разделе прописываются права и обязанности собственника и арендатора. В том числе они касаются условий проживания в квартире и пользования ей, сохранности помещения и имущества в нем, заселения других жильцов, оплаты, проведения ремонта, предоставления коммунальных услуг.

Арендная плата. Это пункт включает условия оплаты съемного жилья: сумму, сроки, пени в случае просрочки, вид платежа (наличный или безналичный расчет).

Данные сторон сделки. Платежные реквизиты, номера телефонов и другая информация об участниках договора, которая может пригодиться.

Срок договора. Часто собственники заключают договор на 11 месяцев, чтобы не регистрировать его в Росреестре. Соглашения, оформленные на год и более, регистрировать обязательно. Между тем если срок в договоре не прописан, он считается заключенным на пять лет.

Дополнительные условия. В эту часть можно включить различные положения, которые для вас важны. Например, возможность содержания домашних животных, проведения ремонта, замены мебели, правила поведения в доме и так далее.

Приложения. Такие как акт-приема передачи квартиры и опись имущества. В первом документе отражается факт передачи ключей арендатору и состояние квартиры на текущий момент. Во втором документе перечисляются все вещи, находящиеся в помещении.

Итог

Аренда жилья при тщательном подходе может оказаться процессом небыстрым, зато это позволит свести к минимуму риски, связанные как с проживанием, так и взаимодействием с собственником. Для этого достаточно следовать плану:

1. Рассчитайте свой бюджет на аренду и определитесь с тем, какая квартира и где вам нужна.
2. Изучите район и детально осмотрите будущее место жительства.
3. Проверьте документы собственника на квартиру.
4. Внимательно прочитайте договор найма и добавьте туда важные для вас условия.
5. Перед подписанием договора проясните с будущим арендодателем все интересующие вас вопросы.