Ежемесячный платеж за съем квартиры — лишь часть расходов жильца. На деле же на плечи арендатора ложатся и другие траты — постоянные и переменные.
Рассказываем, за что обязан и не обязан платить квартиросъемщик при аренде квартиры, должен ли он покрывать расходы на коммунальные услуги и капитальный ремонт.
Ежемесячно жилец оплачивает саму аренду: это фиксированная сумма, которая может измениться при продлении договора или при возникновении дополнительных обстоятельств (например, жилец хочет поселить к себе родственника или же завести животное).
Ежемесячно же квартиросъемщик оплачивает коммунальные платежи, если это внесено в договор. Эти два пункта можно отнести к постоянным расходам. Но бывают и переменные величины, о которых расскажем дальше.
Существуют разовые платежи. Как правило, речь идет как минимум о двух суммах, равных месячной ставке аренды, — это собственно оплата первого месяца проживания и залог, который собственник обязуется вернуть в конце срока аренды, если его устроит состояние квартиры. Чаще всего фигурирует еще и третий взнос — плата за услуги риелтора.
При поиске съемной квартиры наниматель расходует два основных ресурса: время и деньги, рассказывает управляющий директор сети МИЭЛЬ Мария Жукова. Расход в основном зависит от того, приглашает ли съемщик в помощь риелтора. В общем виде, говорит эксперт, разница примерно следующая.
При cамостоятельном поиске жилья, человек может:
● потратить больше времени на поиск подходящего варианта, телефонные звонки и переговоры, выезды на просмотры, включая заведомо непроходные варианты, возможный негатив на фоне отказов.
● понести финансовые расходы на оплату одного месяца найма и залога при заключении договора.
В то же время, обращаясь к риелтору:
● меньше потери времени на просмотры, так как риелтор заранее отсекает часть «пустых» поездок.
● но финансовые затраты выше — оплата месяца найма, залога при заключении договора найма, услуг риелтора.
В ситуации, когда предложение жилья в аренду превышает спрос, как это было в 2022 году, квартирные хозяева чаще соглашаются брать на себя оплату услуг риелтора, поскольку сами прямо заинтересованы в поиске. Сейчас ситуация другая: в 2023 году существенно вырос спрос на аренду жилья в крупных российских городах, включая Москву. Снять жилье стало сложнее — как говорят опрошенные редакцией риелторы, на одну квартиру в день может приходить десять и более заявок.
«В начале года на рынке был большой выбор квартир в разных ценовых сегментах. Весной — в начале лета предложение стало сокращаться, к осени ликвидных вариантов было очень мало. В сентябре — начале октября в некоторых районах в экспозиции осталось всего несколько лотов. С середины октября предложение стало постепенно восполняться, активность на рынке замедляется», — рассказывает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
По ее словам, к ноябрю большинство граждан уже решили жилищный вопрос, «сезонный спрос» удовлетворен, и постепенно активность стала снижаться. Однако обычно ноябрь спокойнее на рынке аренды, в этом году клиентская активность все же немного выше.
Соответственно, случаи, когда комиссию риелтору выплачивает собственник, практически не встречаются — за исключением элитного рынка.
«В сегментах высокобюджетной аренды комиссию при сделке оплачивает собственник. Комиссия с арендатора допустима, когда осуществляется индивидуальный поиск объекта по его запросам», — разъясняет руководитель направления аренды компании Apple Real Estate Владимир Родионов.
«Стандартный размер комиссии, который оплачивается что со стороны арендатора за поиск, что собственником за сдачу своей квартиры, — это один арендный платеж, то есть арендная ставка за месяц», — поясняет Владимир Родионов.
«Услуги риелтора (в массовом сегменте рынка аренды) в настоящее время собственник оплачивает крайне редко, почему-то считая, что за все должен платить наниматель. Размер комиссии риелтора обычно колеблется от 50 до 100% от месячной стоимости найма, но иногда может быть меньше», — отмечает Мария Жукова.
Эксперт добавляет, что, несмотря на высокий спрос, в основном квартирные хозяева идут навстречу, если нанимателю сложно одновременно внести и свой ежемесячный платеж, и полную сумму залога в аналогичном размере.
«На сделке наниматель оплачивает собственнику квартиры первый месяц найма и залог. Выплату залога сейчас часть собственников готовы разбивать на части, как правило, на два этапа: 50% при заключении договора, 50%, например, при следующей оплате за наем, — рассказывает Мария Жукова. — Сумма залога обычно равна месячной стоимости найма, но иногда бывает ниже — зависит от состояния квартиры. Бывают случаи, когда собственники не берут залог вовсе». Но такое сейчас встречается крайне редко, подчеркивает заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
Эксперт отмечает, что по-прежнему 80% владельцев сдаваемых квартир не готовы уменьшить размер страхового депозита или разделить сумму на несколько частей. 90% наймодателей (против 84% в августе 2023 года) не рассматривают выполнение ремонта, покупку техники или мебели для привлечения клиентов — большинство согласны сделать это по договоренности с квартирантом после получения первой арендной платы.
В верхнем ценовом сегменте, отмечает Владимир Родионов, рассрочка платежей не приветствуется и практически не встречается при любом соотношении спроса и предложения.
Ёмкий и полный проект договора, который будет учитывать все нюансы и защитит как собственника, так и арендатора, помогут составить профессиональные юристы Домклик Аренда. Также будет приложен чек-лист описи имущества.
Документы можно составить и подписать онлайн — никаких лишних поездок или траты времени на показе. Все правки собственник и арендатор смогут обсуждать в чате сервиса Домклик Аренда.
В сервисе также можно подключить финансовую защиту арендных платежей. В защиту включены страхование жилья и имущества и гарантия платежа: если жилец не успеет заплатить за аренду вовремя, Домклик сделает это за него.
Вопрос о том, за какие коммунальные услуги должен платить квартиросъемщик, обычно прописывается в договоре найма. Чаще всего встречаются два варианта: при первом фиксированные платежи вносит собственник, а расходы по счетчикам, как и на интернет, остаются обязанностью арендатора. При втором наниматель по договоренности с владельцем квартиры оплачивает все ЖКУ.
«В подавляющем большинстве случаев арендатор должен заплатить только за водоснабжение, электричество и тепло», — говорит Владимир Родионов. Как сэкономить на коммунальных платежах, мы рассказали здесь.
Тот факт, что большинство собственников оплачивают услуги ЖКХ по квитанции сами, подтверждает и Мария Жукова. Эти статьи рантье заранее включают в состав арендного платежа, поясняет эксперт.
«Оплата расходов по счетчикам: электроэнергия, горячая и холодная вода и водоотведение, интернет, кабельное телевидение, реже еще газ и отопление чаще всего ложится на плечи нанимателя, — рассказывает Жукова. — Но иногда собственник возлагает коммунальные платежи на нанимателя сверх суммы, указанной в договоре. Причем наниматель может узнать об этом только на сделке». Так, в ряде случаев квартиросъемщики платят за капремонт.
И все же в большинстве ситуаций все финансовые заботы, связанные с состоянием дома и мест общего пользования, несет владелец квартиры — оплачивает капитальный ремонт, замену домофона, услуги консьержа, установку дополнительных дверей на площадке, благоустройство территории и другие дополнительные услуги по ремонту и содержанию недвижимости.
Иногда наниматель соглашается на самой сделке на предложенные условия, но потом в процессе эксплуатации квартиры приходит к выводу, что некоторые расходы справедливо было бы оплачивать не ему, а владельцу недвижимости. Часто недовольство вызывает именно пункт о том, что квартиросъемщик должен платить за капитальный ремонт.
В этом случае эксперты рекомендуют проговорить спорный момент с собственником. Если он согласится, можно заключить дополнительное соглашение к договору, где будет уточнен этот момент. Точно так же можно действовать для пересмотра других пунктов договора, например при изменении арендной ставки и так далее.
Спорные ситуации при аренде могут возникать, если в помещениях что-то испортилось или пришло в негодность. Обычно в договоре изначально прописывается, кто и за какие средства устраняет эти неисправности. Чаще всего глобальные вещи, связанные с амортизацией мебели, техники и ремонтом, остаются на собственнике, мелкой бытовой починкой занимается арендатор.
Но соглашение может быть и другим — кто-то из рантье вникает во все детали и хочет контролировать в том числе и интерьерные мелочи (от качества переделок может измениться в будущем доход с аренды).
Кто-то, напротив, предоставляет квартиросъемщикам полную свободу действий. В некоторых случаях даже можно найти арендные предложения с отсрочкой платежей — под обязательство выполнить в квартире ремонт за счет нанимателя.
«Такое встречается крайне редко. Иногда можно встретить объявление, что квартира сдается под ремонт, тогда в договоре найма обязательно должны быть прописаны условия оплаты (могут быть арендные каникулы), стоимость ремонта (максимальная и минимальная), кто его оплачивает, фронт работ (что конкретно делается) и прочие договоренности», — говорит Мария Жукова.
По оценке Владимира Родионова, примерно в 20% арендных предложений сейчас оговаривается возможность что-то докупить или отремонтировать в квартире.
Еще один важный момент — порча имущества в квартире. Если это произошло по вине соседей (например, залив), то собственник будет требовать возмещения убытков и устранения следов ущерба именно с них. Иногда этим по согласованию с владельцем квартиры может заняться и арендатор.
Иногда причиной порчи имущества в квартире становится износ техники и оборудования. Обычно в этом случае проблему за личные средства должен решать собственник. А вот если в ущербе виноват сам съемщик, например забыл закрыть воду либо испортил мебель, платить придется именно ему. Если проблема устраняется сразу и стороны приходят к согласию по этому поводу, при выезде наниматель может рассчитывать на возврат страхового депозита (залога).
В противном случае собственник вычтет расходы из этой суммы.
«В договоре найма есть опись имущества с характеристиками предметов и их состояния на момент заключения сделки. В случае порчи имущества с арендатора вычитается сумма из страхового депозита», — рассказывает Владимир Родионов.
Иногда собственник прибегает к более радикальному способу: как удержать имущество арендатора, мы писали здесь.
Может получиться и так, что страховой депозит не покрывает нужных расходов, — тогда придется доплачивать.
«В договоре найма указано, что залог берется в счет обеспечения сохранности квартиры и имущества, которое в ней находится, и в случае их порчи ущерб удерживается из залога. Если же ущерб выше стоимости залога, то наниматель обязуется его оплатить или устранить собственными силами», — поясняет Мария Жукова.
Однако следует помнить, что ущерб можно оценить только при наличии надлежащим образом оформленных актов передачи и возврата квартиры, в которых фиксируется состояние квартиры на момент найма и по его окончании, а также описи имущества, в которой указаны все достоинства и недостатки последнего».
Если стороны настроены конструктивно, акт об ущербе с указанием стоимости и порядка возмещения может составить и сам собственник, тогда жильцу надо будет его подписать и возместить соответствующие убытки.
Если же наниматель не соглашается по своей воле компенсировать все убытки, собственник может обратиться в суд. Но сначала эксперты рекомендуют найти другие варианты.
«В случае подобных нарушений, в рамках договора найма, арендатору высылается предупреждение о необходимости погашения задолженности. Вплоть до последующего расторжения договора найма», — говорит Владимир Родионов.
Но само по себе расторжение не гарантирует возврата средств. Фактически при отсутствии диалога суд остается единственным вариантом для собственника защитить свои финансовые интересы. Но в этом случае необходимо будет доказывать свое видение суммы ущерба — для этого лучше всего пригласить независимого оценщика, который подготовит для суда соответствующее заключение. Как законно выселить арендатора из квартиры, мы рассказывали здесь.
В перспективе, отмечают участники рынка, качество арендного жилья в среднем будет постепенно улучшаться — за счет выхода предложения в современных новостройках. Поскольку объемы ввода несколько лет подряд показывают ежегодные рекорды, доля современного предложения будет неуклонно расти, подчеркивает Юлия Дымова.
«Сегодня на рынке аренды экспонируется много квартир в новостройках, которые недавно были введены в эксплуатацию. Качество такого жилья выше, здесь выполнен современный ремонт, установлена новая мебель. Как правило, во многих ЖК предусмотрена собственная внутренняя инфраструктура — все эти параметры влияют на стоимость аренды», — рассказывает эксперт. При сохранении текущего уровня спроса это, разумеется, будет подталкивать вверх и ставки.
Пока спрос остается выше нормы, заключает Мария Жукова.
«Нетипичность текущей ситуации в том, что, несмотря на конец года, активность нанимателей остается большой. Во многом это связано с высокими ставками на ипотеку на вторичном рынке купли-продажи. Объем предложения при этом невелик и продолжает снижаться, по сравнению с началом весны он сократился в два раза по всем округам», — резюмирует эксперт.
