Сдача апартаментов в аренду: нюансы, особенности

Апартаменты внешне во многом схожи с квартирой. Такая недвижимость тоже пользуется популярностью среди арендаторов, но имеет свои особенности.

В статье рассказываем, можно ли сдавать апартаменты в аренду, каким будет налогообложение и с чем рискует столкнуться владелец такого помещения.

Что такое апартаменты

Первое и главное, что необходимо знать тому, кого привлекает сдача апартаментов в аренду: этот вид недвижимости не является жильем. В апартаментах можно жить, но юридически это коммерческая, а не жилая недвижимость.

Почему это важно? Санитарные правила и нормы устанавливают определенные требования к жилым помещениям: по шумоизоляции, инсоляции (естественному освещению), надежности и износостойкости перекрытий, обеспечению лифтами, высоте потолков в комнатах и по ряду других параметров.

При строительстве апартаментов эти критерии могут не учитываться — достаточно следовать строительным нормативам и нормам по безопасности используемых материалов. Поэтому при выборе объекта для покупки следует быть особенно придирчивым, чтобы потом не метаться в попытках ответить на вопрос, как сдавать апартаменты в аренду и найти заинтересованного арендатора.

Комплексы с апартаментами могут быть как исключительно «жилыми», так и смешанного назначения, например с отдельной частью под офисы или торговым центром. При этом апартаменты как нежилую недвижимость тоже можно использовать под офис — как полноценное коммерческое помещение.

Апартаменты — абсолютно законный вид недвижимости. Так, в Москве он получил распространение, потому что в старых границах города площадки под строительство жилья стали дефицитом. Спрос по-прежнему растет, хотя у апартаментов есть юридические особенности. Важно учесть следующие нюансы:

• Ставка налога на имущество выше, чем на квартиру, и составляет 0,5−1,5% в зависимости от типа назначения здания.
• В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию. Временную можно, если назначение комплекса — «гостиница» (бывает еще офисное, деловое и иное коммерческое).
• Коммунальные тарифы выше, чем для многоквартирных домов. Разница может достигать 30%.
• Есть особенности содержания общедомового имущества (расскажем о них дальше) 
• Чтобы сдавать апартаменты в аренду, нужно оформить статус индивидуального предпринимателя, так как это считается коммерческой деятельностью.

Особенности управления общими зонами в комплексе апартаментов

Когда речь идет об общедомовом имуществе многоквартирного дома, все уже более менее понятно. Плата за его содержание делится между всеми квартирами. К тому же у собственников жилья есть право менять управляющую компанию, если что-то не устраивает в ее услугах и сервисе. А дополнительные расходы, например на обновление оборудования на детской или спортивной площадке, утверждаются на общем собрании собственников жилья. 

Для зданий с апартаментами нет настолько же прозрачного механизма управления. С одной стороны, расходы также делятся между всеми владельцами. С другой — нередко в одном и том же комплексе размещаются офисы как с бюджетными, так и с богатыми входными группами — платить за них приходится всем собственникам помещений.

Также есть риск, что значительную часть площадей выкупит один собственник и будет влиять на решения по обслуживанию. Тогда подрядчиком может оказаться, например, слишком дорогая компания, но владелец одного жилого юнита в комплексе не сможет на это повлиять. При этом крупнейшим может стать собственник, который купит все торговые или офисные площади. 

Может быть и так, что застройщик комплекса оставит себе все пространства, предназначенные под магазины и офисы. В этом случае у него тоже будет решающий голос в вопросах обслуживания общего имущества, и владелец одних апартаментов рискует нести, возможно, ненужные расходы.

Как следствие — более высокие расходы по содержанию помещения снижают доход собственника или вынуждают повышать арендную плату, что в свою очередь делает апартаменты менее привлекательными для арендаторов. 

Можно ли сдавать апартаменты в аренду

Владелец апартаментов имеет право сдавать их в аренду, это законно. Процесс почти такой же, как при сдаче квартиры — он определяет цену, ищет арендатора, а все договоренности между собственником и арендатором фиксируются договором.

Но важно помнить, что апартаменты не являются жильем. Поэтому заключаться будет договор аренды, а не найма, как в случае с квартирами. Кроме того, апартаменты считаются коммерческой недвижимостью — то есть, их сдача в аренду будет предпринимательской деятельностью. Просто физическое лицо этого делать не может — нужно или зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, или создать юридическое лицо, которое и станет арендодателем.

При проверке документов нужно обратить внимание, что в бумагах, подтверждающих право собственности (чаще всего это выписка из ЕГРН), не будет слова «апартаменты». Так может называться номер в гостинице, отвечающий определенным критериям. В остальных случаях в документах о праве собственности будет написано, что это помещение, у которого нежилое назначение, и указаны его номер и комнаты, которые в него входят.

Особенности сдачи апартаментов в аренду

Самое важно для сдачи апартаментов в аренду — это необходимость оформить статус индивидуального предпринимателя. В заявлении о регистрации нужно указать ОКВЭД, подходящий будущему бизнесу.

В случае со сдачей в аренду апартаментов это код 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом».

При регистрации ИП можно выбрать особый налоговый режим. При выборе упрощенной системы налогообложения размер налога составит 6% вместо 20%, а при патентной системе (ПСН) налог будет рассчитываться как фиксированная сумма (стоимость патента на определенный период). Фактическая выручка для расчета налога при ПСН не учитывается. Образец нужного заявления можно найти на сайте Федеральной налоговой службы. Дальнейший порядок действий зависит от того, есть ли у заявителя электронная подпись — это повлияет на способ подачи налоговых документов в будущем.

Регистрация ИП платная — пошлина в 2024 году составляет 800 рублей. Налоговая рассматривает заявления на регистрацию индивидуальных предпринимателей в течение трех дней и отправляет ответ по электронной почте.

Также, если договор заключен на срок от года и больше, то обременение помещения в виде аренды должно быть зарегистрировано в Росреестре. 

Читайте также: Как взять ипотеку на покупку коммерческой недвижимости в Сбере: инструкция

Проблемы при сдаче апартаментов в аренду мало чем отличаются от тех, с которыми сталкиваются владельцы квартир. Определение цены, поиск арендатора, утверждение суммы залога. Поэтому точно так же важно правильно составить договор аренды, предусмотрев в нем максимум возможных деталей. В частности:

• порядок и способ оплаты;
• санкции за нарушение сроков внесения арендных платежей; 
• ответственность за повреждение апартаментов или обстановки в них;
• условия прекращения и расторжения договора. 

Когда обе стороны понимают интересы друг друга и видят, что они защищены договором, поводов для конфликтов и волнений становится меньше. 

Для арендатора возможные проблемы заключаются в соседях. Апартаменты — это не жилье, значит, соседи не обязаны соблюдать правила, которые распространяются на жилые помещения. Так, в квартире нельзя открыть косметический кабинет, ателье или музыкальную студию. А в апартаментах можно — и от шума и посторонних избавиться не выйдет. 

Читайте также: Помещение для бизнеса: как найти коммерческую недвижимость — выбрать и арендовать

Еще один риск: апартаменты не защищены от взыскания по долгам владельца. Даже если у него нет никакой другой недвижимости, они не считаются единственным жильем, так как юридически относятся к коммерческой недвижимости.

Если у собственника апартаментов есть финансовые проблемы в бизнесе, просроченные кредиты или долги на грани банкротства, апартаменты могут быть взысканы в счет погашения долгов перед кредиторами.

Налоги и коммунальные платежи в апартаментах

Коммунальные платежи в апартаментах будут точно выше, чем в квартире. Разница может достигать 20−30% не в пользу апартаментов. Причина в том, что тарифы в жилом сегменте для граждан ограничивает правительство (и даже они регулярно растут). Для апартаментов таких ограничений нет, поэтому тарифы для апартаментов зависят только от управляющей компании.

УК может составлять список предоставляемых коммунальных услуг по своему усмотрению. Зарплату садовников, которые ухаживают за прилегающей территорией, чистильщика фонтана, охраны и консьерж-сервиса — такой набор дополнительных услуг характерен для дорогих апарт-комплексов. И управляющая компания любого комплекса может включать в тариф самые разные услуги, а не только стоимость воды, электричества, водоотведения и вывоза мусора.

Когда апартаменты сдаются в аренду, это может привести к повышению арендной платы. Но стороны могут согласовать в договоре аренды особые условия — например, указать, что часть коммунальных платежей уплачивает сам собственник — на практике это случается редко.

Владение апартаментами подразумевает уплату налога на имущество. Он вносится в казну ежегодно по ставке от 0,5 до 1,5% от кадастровой стоимости помещения. Кадастровая стоимость — это сумма, которую рассчитывает с определенной периодичностью местный департамент имущества — не чаще чем раз в два года и не реже чем раз в пять лет. Налог начисляет Федеральная налоговая служба, уведомление о нем приходит в кабинет на портале «Госуслуги» или в личный кабинет налогоплательщика.

Если апартаменты сдавались в аренду, то при их продаже нужно оплатить налог на прибыль. Размер налога зависит от выбранной системы налогообложения. Апартаменты в этом случае считаются коммерческой недвижимостью, которая использовалась в предпринимательской деятельности. Налоговая база определяется как стоимость апартаментов, по которой они были реализованы.

Доход, полученный от продажи апартаментов, можно уменьшить на сумму фактических и документально подтвержденных расходов, связанных с их приобретением. Сюда не входят расходы, которые были учтены при применении специальных налоговых режимов или в составе профессиональных налоговых вычетов.

Налог при сдаче апартаментов в аренду

Доходы со сдачи имущества в аренду некоторые собственники скрывают. В ситуации со сдачей в аренду апартаментов ставки выше: когда об этом узнает налоговая, налоги посчитают и доначислят как для предпринимателя — по ставке 20% за весь период сдачи апартаментов в аренду.

Поэтому лучше сразу оформить ИП (об этом есть выше в тексте). Так можно сразу перейти на упрощенную систему налогообложения и платить налог на доходы по ставке 6% со всех арендных платежей. Или приобрести патент — тогда сумма налога будет фиксированной независимо от реальной выручки от аренды.

Самозанятые сдавать в аренду апартаменты не смогут: в таком статусе допускается только аренда жилья.  

Читайте также: Аренда: как проверить квартиросъемщика