Как жильцы многоквартирного дома могут получить дополнительный заработок от общедомового имущества

Собственники жилья в многоквартирных домах (МКД) владеют не только своими кровными квадратными метрами. Им также принадлежит право долевой собственности на общее имущество МКД, которое может приносить дополнительный заработок каждому собственнику.

О том, как общедомовое имущество сдать в аренду и на что можно израсходовать полученные деньги, рассказываем в статье.

Что представляет собой общее имущество

Прежде чем ответить на вопрос, каким образом можно заработать на общедомовом имуществе, следует уточнить, что к нему относится. А также напомнить, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит абсолютно всем собственникам помещений многоквартирного дома (МКД) в соответствии с имеющимися у них долями.

Определить понятие общего имущества в МКД можно следующим образом:

• не является частью квартир;
• не может являться собственностью отдельных владельцев;
• используется для того, чтобы обслуживать два и более помещения в доме.

То есть к общедомовому имуществу в МКД относятся, например, коридоры, лифты, крыши, фасады, лестницы и лестничные площадки, чердаки и подвалы, участок земли, на котором расположен дом, и многое другое. Все виды общего имущества прописаны в Жилищном кодексе РФ.

Важно: Хотя право собственности на квартиру возникает только после государственной регистрации, на общее имущество оно появляется автоматически, вместе с правом собственности на жилье, без какого-либо отдельного оформления.

Кто может сдавать имущество в аренду и подписывать договор

Согласно Жилищному кодексу РФ, все вопросы, связанные с передачей имущества МКД в пользование третьим лицам, решает общее собрание собственников или ТСЖ. В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ на общем собрании собственников назначается тот, кто будет заключать договор аренды. Таковыми могут быть управляющая компания, ТСЖ, а также любой гражданин или юрлицо. Подробнее мы писали об этой процедуре в другой статье. 

Размер доли в праве собственности на общее имущество

Он определяется в соответствии со ст. 37 ЖК РФ, которая гласит, что доля собственника в общем имуществе пропорциональна размеру площади помещения, которое ему принадлежит. Надо понимать, что доля — категория идеальная, гипотетическая, физически ее выделить нельзя. Она скорее нужна для расчетов за коммунальные платежи и для решения общедомовых вопросов. А также она пригодится, если появится доход с общего имущества, о чем расскажем дальше.

Приведем пример. Допустим, общая площадь всех помещений в МКД составляет 7 000 кв. м, а площадь квартиры, принадлежащей конкретному лицу, — 60 кв. м. Вычисляем долю этого собственника в общем имуществе следующим образом: 60 : 7 000 х 100% = 0,857%.

То есть владельцу квартиры площадью 60 кв. м принадлежит часть общедомового имущества в размере 0,857%.  

Это число определяет количество голосов у этого собственника на собраниях, где будут приниматься решения о распоряжении имуществом МКД, в том числе о коммерческом использовании.

Но вообще вычислить правильно размер доли самому довольно сложно. Лучше обратиться в управляющую компанию или в правление ТСЖ, у которых есть реестр собственников, куда включены и сведения о размере доли каждого из них в праве собственности на общее имущество. 

Как можно заработать жильцам на общедомовом имуществе

И тогда логичным будет вопрос: если у владельца жилплощади есть доля в домовом хозяйстве, то почему бы не получать с этого какой-то доход? Общее имущество МКД вполне допустимо использовать в коммерческих целях, и тогда каждый собственник получает свою часть денег, вырученных за его эксплуатацию.

К примеру, можно разрешить разместить рекламное объявление в лифте, а можно сдать ближайшему магазину подвальное помещение под склад. Вариантов множество:

• частично предоставить внешние стены дома для размещения рекламных конструкций или баннеров;
• разместить за соответствующую плату в нежилом помещении первого этажа мастерскую по ремонту обуви, магазин, ателье, косметический салон;
• сдать интернет-провайдеру в аренду часть площади на крыше или стенах подъезда для размещения оборудования;
• сдать в аренду часть прилегающего к дому земельного участка для обустройства автостоянки или торговой палатки. 

В случае размещения рекламных конструкций есть ограничения со стороны закона о рекламе. В частности, они касаются зданий, признанных объектами культурного наследия, и ряда других ситуаций, которые стоит изучить, прежде чем искать рекламодателя.

В любом случае заработанные за счет общего имущества деньги будут принадлежать всем собственникам МКД, которые получат таким образом определенный пассивный доход.

Однако часто случается так, что из-за незнания закона собственниками арендаторы или вообще не платят за использование общедомового имущества, либо получают согласие напрямую у управляющей компании или ТСЖ. В этом случае плату получает также УК или ТСЖ, а не собственники, которым эти деньги принадлежат по закону.

На что можно потратить доход от общего имущества

Способы израсходовать эти деньги могут быть разными:

1. Закон позволяет собственникам получить доход от использования общедомового имущества персонально. Иными словами, заработанные деньги возможно просто разделить между всеми в пропорциях, соответствующих размеру их долей в праве собственности на общее имущество.
2. Полученные доходы можно направить в фонд капитального ремонта многоквартирного дома, компенсируя ими взносы на капремонт.
3. Также есть возможность зачесть эти средства в счет ежемесячных платежей за коммунальные услуги.
4. Еще один вариант — пустить заработанные деньги на текущий ремонт дома или на благоустройство придомовой территории. Например, провести косметический ремонт в подъездах, заменить двери и оконные рамы, починить лифты, обустроить мини-парк, детскую или спортивную площадку и прочее.

Как правильно сдать общее имущество в аренду

Общее собрание

Для того чтобы принять решение об использовании общедомового имущества МКД, необходимо провести общее собрание. Оно может быть очным или заочным ­­­— в этом случае собственники заполняют заранее подготовленный бюллетень с вопросами повестки дня для голосования.

Возможна также очно-заочная форма — когда проводится собрание, на котором все желающие присутствуют лично, а остальные заполняют бюллетень.

Стоит иметь в виду: чтобы общее собрание имело кворум, то есть было правомочным, а принятые решения юридически действительными, в нем должно участвовать такое количество собственников, чтобы им принадлежало более 50% голосов от общего числа.

Договор аренды 

После подтверждения собранием собственников передачи общедомового имущества в аренду следует подписать договор с арендатором. При этом текст договора также должен быть утвержден на общем собрании.

В договоре нужно обязательно прописать сроки и порядок внесения арендной платы, которую арендатор обязан выплачивать в течение всего периода.

Для передачи имущества необходимо составить акт приема-передачи, после подписания которого арендатор сможет пользоваться этим имуществом.

Регистрация договора

Договор аренды необходимо регистрировать в Росреестре только в двух случаях:

• если сдаются части нежилых помещений, таких как чердаки и подвалы, или часть земельного участка под домом;
• если период, на который заключается аренда, превышает 11 месяцев.

Сколько денег можно заработать на общем имуществе

Как мы уже говорили, размер доли в праве собственности на общее имущество пропорционален размеру площади помещения, которое ему принадлежит. Соответственно, владелец, имеющий часть общедомового имущества в размере 1,5% от общей собственности, получит доход от сдачи имущества в аренду в том же размере.

Например, если рекламная вывеска на фасаде здания приносит общий ежемесячный доход в размере 70 тыс. рублей, то владелец квартиры с долей в 1% получит за месяц сумму в размере 700 рублей.

Почему не все сдают в аренду общедомовое имущество

Возникает вопрос: если законодательство позволяет собственникам зарабатывать на общем имуществе, то почему же тогда далеко не во всех многоквартирных домах жители используют это право? Причин может быть несколько, а чаще всего они складываются в целый комплекс. 

Во-первых, должен найтись тот, кто в принципе станет инициатором и сподвигнет других жильцов заняться реализацией этой идеи. 

Во-вторых, многим соседям предстоящие процедуры созыва и проведения общего собрания, оформления договора и акта передачи кажутся слишком сложными. Для тех, кто плохо знает жилищное законодательство, представляется почти невыполнимой задачей необходимость составить реестр собственников, рассчитать общую площадь помещений, подсчитать голоса собственников, среди которых есть как единоличные, так и совместные, оформление нужных документов и так далее.

Бывает и такое, что обнаруживается принадлежность части общедомового имущества муниципалитету, а также какому-то юридическому или физическому лицу. В этом случае от собственников потребуется пройти через ряд судебных процессов, к которым мало кто готов. 

Впрочем, если единожды провести все необходимые расчеты и подготовить документы, то не придется каждый раз при смене арендатора или рекламодателя проходить все этапы заново. 

Ну и последняя причина: далеко не во всех многоквартирных домах есть имущество, которое способно заинтересовать представителей бизнеса. Если в здании нет помещений, которые можно было бы передать в пользование арендаторам, если фасад дома не выходит на оживленную улицу, то сдать общее имущество в аренду едва ли получится. 

В итоге

Резюмируя сказанное, можно выделить главные моменты:

1. Общедомовое имущество является совместной собственностью всех без исключения владельцев квартир в данном доме.
2. Без получения согласия собственников никто не имеет права использовать общее имущество МКД, в том числе управляющая компания и правление ТСЖ.
3. Чтобы зарабатывать деньги с помощью общедомового имущества, необходимо в первую очередь провести общее собрание собственников, установить расценки за использование имущества, подготовить и утвердить текст договора аренды.

 Читайте также: Как выгодно инвестировать в недвижимость