Цена «квадрата» жилья в новостройках России составила 142,7 тыс. руб., что на 4,7% выше значения прошлого года. Такие данные следуют из результатов исследования Домклик и СберИндекс по ипотечным сделкам Сбера за октябрь 2023 года.
В то же время цена на вторичное жильё выросла на 8,1%. Рост за месяц составил 2,2% для новых домов и 1,4% для «вторички». По данным аналитиков, повышение темпов роста цен на рынках усилилось и вернулось к уровням, которых не было после весны 2022 года.
Цены на новостройки
При этом на первичном рынке уже третий месяц наблюдается более сильный рост, чем на вторичном. Так, цены на новостройки увеличились за месяц в 70 регионах, а в 56 из них — обновили исторический максимум.
Из субъектов с наибольшими объемами строительства сильнее всего выросли цены в Московской области — до 169,7 тыс. руб., Краснодарском крае — до 164,6 тыс. руб. и Республике Башкортостан — до 117,7 тыс. руб (+2,8% в каждом регионе).
В Москве замедлились темпы роста цен до +2,4% в октябре против +2,6% месяцем ранее. В итоге «квадрат» первички в столице по итогам октября подорожал до 286,7 тыс. руб., однако при этом цена на новостройки второй месяц подряд устанавливает новый исторический максимум.
Вместе с тем в Санкт-Петербурге, Московской, Ленинградской и Калининградской областях, цена метра первички пока остается ниже абсолютного рекорда.
Снижение цен на 0,2% за месяц отмечено в трёх регионах: в Белгородской области — 104,3 тыс. руб., Ханты-Мансийском АО — 123,5 тыс. руб., и Республике Тыва — 145,1 тыс. руб. При этом в Ханты-Мансийском АО стоимость «квадрата» жилья падает третий месяц подряд.
Ухудшение рыночных условий получения ипотеки на первичном и вторичном рынках пока парадоксальным образом способствовало резкому росту спроса на ипотеку на ожиданиях дальнейшего роста ставок и введения новых ограничений со стороны регулятора.
Выдачи ипотеки в августе-октябре 2023 достигли рекордных значений за всю историю российского рынка. Сентябрьские выдачи на 37% превысили показатель декабря 2022 года. Октябрьские выдачи также будут выше декабря 2022 года, но ниже показателей августа-сентября 2023.
На фоне роста ставок и требований к первоначальному взносу спрос на ипотеку резко перераспределился в пользу первичного рынка. При этом объем заявок на первичном рынке, хотя и снизился по сравнению с августом-сентябрём, но остаётся на уровнях выше начала 2023 года, что формирует ожидания введения дальнейших ограничений.
Несмотря на растущие диспропорции на рынке жилья, говорить о росте кредитных рисков ипотечного кредитования не приходится: метрики качества выданных ипотечных кредитов последовательно улучшаются на фоне роста заработных плат и увеличения стоимости залогового имущества. Новые выдачи происходят в условиях выросших требований к первоначальному взносу и долговой нагрузке заёмщиков вследствие ужесточения макропруденциального регулирования со стороны Банка России и требований по госпрограммам субсидирования.
Рекордные объёмы спроса привели к резкому скачку цен на недвижимость, как на первичном так и на вторичном рынках. Если год к году рост цен на вторичном рынке всё ещё опережает показатели первичного рынка (8% против 4,7%), то с августа наблюдается резкое ускорение цен на новостройки. За три месяца новостройки «выросли» на 5,5%, отыграв снижение цен, пик которого пришёлся на март-апрель этого года. В Москве новостройки за три месяца «выросли» на 7%, а цены обновили исторический максимум.
После рекордов августа-октября на фоне роста ипотечных ставок на вторичном рынке до уровней, не наблюдавшихся с 2009 года, можно ожидать существенного снижения спроса на готовое жильё, что приведёт к замедлению темпов роста цен, а в ряде регионов – к их снижению. На первичном рынке можно ожидать сохранения высоких выдач, поддерживаемых низким уровнем ставок по госпрограммам и высоким ростом номинальных заработных плат, — даже несмотря на повышение требований к первоначальному взносу и ухудшение условий субсидирования. В результате можно ожидать дальнейшего роста разрыва между ценами первички и вторички, достигшего в октябре 42% в среднем по России.
Цены на вторичку
Стоимость вторичного жилья растет уже девятый месяц, составив в октябре 100,4 тыс. руб., что больше исторического максимума на 1,4% (+8,0% за год).
Согласно исследованию, цены на вторичку выросли за месяц в 79 регионах, а в 70 субъектах был обновлён исторический рекорд.
Сильнее всего стоимость «квадрата» жилья возросла в Челябинской области — до 69,3 тыс. руб. (+3,1% за месяц), Кемеровской области — 77,5 тыс. руб., (+2,4%) и Саратовской области — 71,3 тыс. руб. (+2,4%). В этих регионах цены непрерывно увеличиваются более 3 лет. Однако абсолютным лидером по стабильности роста цен остается Ставропольский край — более 60 месяцев.
Между тем сильнее всего вторичка подешевела в республиках Алтай — 117 тыс. руб. (-1,5% за месяц) и Адыгея — 84,1 тыс. руб. (-0,7%), а также в Псковской области — 69,5 тыс. руб. (-0,6%).
В Москве цена на вторичное жилье выросла за месяц на 1,8% — до 271,3 тыс. руб., что ниже максимального показателя в июне 2022 года на 4,1%. Цены в столице растут седьмой месяц подряд, при этом их рост почти непрерывно ускоряется.
За последние месяцы на рынке жилищного кредитования произошел целый ряд важных изменений. Во-первых, была увеличена ключевая ставка Центробанка до 15%.
Во-вторых, Правительством РФ был изменен минимальный первоначальный взнос до 20% по ключевым льготным программам. В-третьих, в октябре прошла новая волна повышения макропруденциальных требований по ипотечным кредитам.
Разумеется, совокупность этих факторов должна привести к существенному охлаждению рынка.
Сейчас мы наблюдаем снижение количества выдач ипотеки по сравнению с августом и сентябрем, но поскольку изменения в динамике выдач пока проявляются умеренно, цены продолжают расти по инерции.
Вероятнее всего, когда запас предодобренных заявок иссякнет, и снижение спроса станет более явным, тогда мы, возможно, увидим изменение тренда стоимости. Дополнительным стимулом для корректировки цен может стать переориентация покупателей на более бюджетные сегменты рынка, например, на рынок ИЖС.
Читайте также: Скидки на новостройки до 10% в Зелёный день — с 9 по 30 ноября на Домклик
