Какой пакет документов нужен для продажи квартиры

Продажа квартиры — ответственный и непростой процесс для многих собственников, особенно если это происходит первый раз. Нужно не только найти покупателя недвижимости, но и подготовить справки, выписки, договоры.

Рассказываем, какие нужно собрать документы для продажи квартиры в 2024 году.

Подготовка пакета необходимых документов считается формальностью, делом, в котором, казалось бы, мало что может пойти не так. Это верно лишь отчасти. Например, если выяснится, что для оформления нужно переделывать ремонт, искать дальних родственников или не хватает какой-то выписки, сделка может сорваться.

Покупатель не станет ждать и выберет более подготовленный к продаже вариант. К тому же без полного пакета есть риск, что Росреестр откажет в регистрации сделки.

В список документов, который обычно проверяют покупатели при покупке квартиры, в 2024 году входят:

• паспорт собственника
• договор купли-продажи
• выписка из ЕГРН, в том числе чтобы проверить, что нет запрета на проведение сделки без личного присутствия, арестов и запретов на регистрацию сделки
• свидетельство о рождении ребенка и справка об остатке материнского капитала — если для приобретения недвижимости использовался материнский капитал
• брачный договор или согласие супруги/супруга на продажу, если жилье приобретено в браке
• другие правоустанавливающие документы: свидетельство о праве на наследство и договор дарения
• технический паспорт: в нем содержатся технические характеристики квартиры и подробный графический план. Техпаспорт нужен для получения разрешения от органов опеки и попечительства, если покупатель планирует оформить ипотеку. А также, сверившись с ним, можно узнать о наличии незаконной перепланировки квартиры.
• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров
• доверенность — если на сделке будет доверенное лицо
• справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам
• расширенная выписка из домовой книги, чтобы покупатель и банк убедились, что в квартире никто не прописан

При оформлении сделки через Домклик с использованием сервисов электронной регистрации и безопасных расчетов также может потребоваться СНИЛС.

Сбор документов

Какие документы нужны собственнику для продажи квартиры зависит от того, как оформлена собственность на недвижимость.

Квартира приобретена в браке

Согласно Гражданскому кодексу, имущество, приобретенное супругами в браке, считается совместно нажитым и принадлежит им поровну. В этот список входят недвижимость, автомобили, предметы искусства, техника и даже деньги на банковских счетах. Продажа совместно нажитого имущества невозможна без согласия второго супруга. То есть, если речь о продаже квартиры, потребуется нотариально заверенное согласие мужа или жены на сделку.

Исключение составляет подаренное или унаследованное имущество, им собственник распоряжается единолично. Правило распоряжения совместно нажитым имуществом супругов не работает, если они заключали брачный договор, который устанавливает другой режим владения.

Квартира находится в общей долевой собственности

Законодательство не запрещает иметь общее недвижимое имущество на несколько собственников, в том числе не связанных родственными отношениями. У двух и более владельцев квартира может быть в совместной или долевой собственности. При продаже долевой собственности у совладельцев есть приоритетное право покупки, и они должны письменно от него отказаться, чтобы в будущем сделка не была оспорена.

Квартира или доля в ней принадлежит несовершеннолетнему лицу

Сделки по продаже недвижимости, среди владельцев которой есть несовершеннолетние, относятся к категории сложных. Потому что на их проведение нужно согласие органов опеки и попечительства — они следят за тем, чтобы дети не остались без места жительства и чтобы условия на новом месте были не хуже, чем на старом.

То есть теоретически опека может не согласиться на сделку, если сочтет, что дети будут жить хуже. Кроме того, есть жесткие требования к тому, как долго несовершеннолетний может оставаться без места жительства, то есть после выписки из одной квартиры его необходимо быстро зарегистрировать в другой.

Перечень документов для продажи квартиры от собственника-несовершеннолетнего может быть расширен, например, если ребенок не достиг 14 лет. Тогда дополнительно потребуются:

• паспорт официального представителя или опекуна
• документ, подтверждающий полномочия представителя
• свидетельство о рождении ребенка
• разрешение органов опеки на распоряжение имуществом

Собственник в возрасте от 14 до 18 лет может участвовать в сделке самостоятельно. Но для этого понадобится письменное согласие законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей) и, как и в случае с несовершеннолетними до 14 лет, разрешение органов опеки на отчуждение недвижимости.

Исключение — эмансипированные несовершеннолетние. Это дети, приравненные ко взрослым. Такой статус можно получить после 16 лет, предоставив доказательства. Ими являются трудовой договор, свидетельство о ведении предпринимательской деятельности, вступлении в брак или регистрации в ЕГРИП. 

Эмансипированные дети могут заключать любые сделки без участия и согласия взрослых, в том числе и продавать свою недвижимость. Согласие органов опеки или законных представителей тоже не потребуется. Но нужно подтвердить, что эмансипированный совершеннолетний полностью дееспособен: нужно решение суда или органов опеки.

Если собственник не может присутствовать во время сделки

Владелец квартиры должен лично присутствовать во время сделки по продаже своей квартиры и подписывать договор купли-продажи. Если по причине болезни, срочного отъезда или любому другому уважительному поводу он не может этого сделать, то оставляет доверенность супругу, близкому родственнику, другу, поверенному — тому, кому доверяет представлять свои интересы. 

В доверенности указывают паспортные данные уполномоченного представителя, список действий, на которые он получает эти права, адрес квартиры, дату составления. Этот документ должен быть нотариально заверен. Если продавец в другой стране, для оформления доверенности можно обратиться в российское консульство. Такую доверенность проверяют дольше обычной, но финансовые организации такие принимают.

Погашение долгов: дополнительные документы, которые пригодятся при продаже

Дополнительные документы нужны, чтобы снизить покупательские риски, иногда их наличие позволяет покупателю быстрее принять положительное решение о приобретении. В эту категорию входят, например, документы, подтверждающие, что у продавца нет долгов по оплате коммунальных платежей.

Чаще всего это выписка о состоянии лицевого счета: ее можно получить в МФЦ, ТСЖ, УК, а также на портале «Госуслуги». Если недвижимость перешла к владельцу по договору наследования или дарения, стоит заранее заказать справку об отсутствии долга по налогам на имущество.

Подготовить полный пакет документов вполне реально самостоятельно. Более того, некоторые из них, кроме владельца квартиры, никто получить не сможет. Но обращение к риелтору способно ускорить процесс: он расскажет, какие документы нужно собрать для продажи квартиры в конкретном случае и в каком порядке.

Порядок сбора важен — у большинства бумаг есть «срок годности». Если действовать наугад, можно оказаться в ситуации, когда придется запрашивать что-то повторно.

Какие документы нужны покупателю для оформления ипотеки

Если это ипотечная сделка, то, помимо продавца, сопутствующих ему участников, покупателя, подключается банк. Он должен убедиться, что квартира, на покупку которой он выдает кредит, юридически чиста и находится в жилом состоянии и в неаварийном здании. Готовность собственника помочь покупателю в такой сделке существенно расширяет область поиска нового владельца.

Обычно банки запрашивают:

• Предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Он поможет подтвердить серьезность намерений сторон (подробнее о нем ниже).
• Расписку о получении первоначального взноса, если расчеты между сторонами уже частично совершены. В ней указываются паспортные данные сторон, сумма в цифрах и прописью, а также основание для получения денег.
• Технический паспорт БТИ. Ему должно быть не более пяти лет.
• Выписка из домовой книги. Она подтвердит, что в квартире никто не зарегистрирован.

Также может понадобиться нотариальное согласие супруга на отчуждение, если квартира приобреталась в браке; разрешение органов опеки, если при этом использовался материнский капитал, доверенность, если продавец лично не сможет присутствовать на сделке.

Банки могут использовать разные схемы для оценки репутации заемщика и качества недвижимости, поэтому перечень требуемых документов для вашей ситуации нужно уточнять в конкретном банке.

В некоторых банках можно приобрести недвижимость в ипотеку, которая уже находится в залоге у банка. В таком случае процесс сбора документов сильно упрощается, поскольку в банке уже есть все необходимые сведения о покупаемой квартире. Покупателю и продавцу не нужно их собирать, и провести сделку можно за 1-3 дня.

Обратиться за помощью юриста можно на Домклик — в разделе Моя недвижимость. Сервис позволяет людям из любой точки России получать профессиональные юридические консультации по вопросам, связанным с недвижимостью. В том числе по сделкам с жильем: их регистрации, договору купли-продажи, маткапиталу и так далее.

Какие еще документы могут потребоваться при продаже

Росреестр зарегистрирует сделку, к которой приложен указанный пакет документов. Но, чтобы минимизировать свои риски, покупатель может запросить:

• документ о переходе прав собственности (договор купли-продажи, долевого участия, дарения, мены и пр.)
• справку о закрытии задолженности по ипотеке, если квартира была куплена на кредитные средства, или согласие банка на сделку, если жилье до сих пор под обременением
• документ об отсутствии задолженности перед фондом капремонта
• кадастровый паспорт на объект недвижимости

Продавец не обязан предъявлять эти документы, но нужно помнить, что и у покупателя есть право не вступать в сделку без уверенности в ее чистоте.

При продаже квартиры в Москве или Подмосковье продавец может предоставить единый жилищный документ (ЕЖД), который можно оформить в МФЦ. Он заменит выписку из домовой книги, справку об уплате коммунальных платежей, сведения об основных характеристиках объекта (площадь, комнатность, высота потолков) и так далее.

Выписка жильцов из квартиры

Важное условие чистоты сделки — снятие с учета всех прежних жильцов. Это необходимо, чтобы покупатель был уверен, что сложностей с ними не возникнет. Обычно сниматься с учета нужно до заключения договора купли-продажи, но стороны могут договориться и о том, что это произойдет после его подписания.

Подтверждением того, что бывшие жильцы выписаны, может быть выписка из домовой книги или ЕЖД.

Сняться с регистрационного учета можно автоматически. Продавец подаст документы на постоянную или временную регистрацию по новому месту жительства (нужны паспорт и выписка из ЕГРН) и будет снят с учета по старому адресу.

Составление предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи страхует и продавца, и покупателя. Он работает так: если одна сторона отказалась от сделки и не стала заключать основной договор, другая вправе обратиться в суд, и тот может обязать заключить договор на условиях предварительного.

Иными соглашениями, подтверждающими намерение сторон купить/продать недвижимость, могут являться соглашение о задатке и авансовое соглашение. Последнее гораздо мягче: стороны фактически подтверждают намерения заключить сделку и передать авансовый платеж. Но документ не обязывает заключать основной договор, и при наличии авансового соглашения суд тоже не может это сделать.

Соглашение о задатке позволяет продавцу оставить себе задаток, если от сделки отказался покупатель. А если передумал продавец, он платит покупателю двойную сумму задатка.

Составление и подписание основного договора купли-продажи

Когда все документы готовы, соглашения или предварительный ДКП подписаны, заключают договор купли-продажи.

Эксперты рекомендуют привлечь к этой процедуре юриста — он правильно составит документ, учтет особенности сделки, пожелания сторон, предусмотрит порядок оплаты. Продавец приходит на заключение сделки с полным пакетом заранее подготовленных документов (это обязательно должны быть оригиналы), а покупатель — со своими документами и деньгами.

Если квартира приобретается в ипотеку, деньги продавцу передает банк — через ячейку.