Договор купли-продажи недвижимости: зачем он нужен и как его составить

Договор купли-продажи — обязательный документ при реализации недвижимости. Он нужен для того, чтобы зафиксировать условия сделки и зарегистрировать переход права собственности.

Рассказываем, что такое договор купли-продажи недвижимости и как его составить.

Что такое договор купли-продажи

Договор купли-продажи (ДКП) — соглашение о том, что одна сторона (продавец) передает другой (покупателю) имущество (в нашем случае недвижимость) за определенную плату и на указанных в договоре условиях. Договор купли-продажи нужен, чтобы подтвердить передачу товара от продавца к покупателю.

В случае с недвижимостью ДКП заключается на вторичку, то есть на готовый объект, на который ранее было зарегистрировано право собственности. Речь, например, о квартире, доме, земельном участке, гараже и другом недвижимом имуществе.

После подписания договора документы направляются в Росреестр для регистрации перехода права собственности, где вносятся соответствующие данные в ЕГРН. За это покупателю придется заплатить пошлину:

• 4 тыс. руб., если кадастровая стоимость недвижимости не определена или не превышает 20 млн руб.;
• 0,02% от стоимости недвижимости в договоре или от кадастровой (для расчета берут ту, что больше), если кадастровая стоимость более 20 млн руб.;
• 700 руб. для земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного либо индивидуального жилищного строительства или для возведенной на участке недвижимости.

Какие бывают типы ДКП

Договор купли-продажи может быть устным и письменным. Если предметом такого соглашения является недвижимость, то обязательна письменная форма. В свою очередь, для ряда таких сделок подойдет простая письменная форма, для других — исключительно нотариальная.

Когда нужно заверять ДКП у нотариуса

Случаи, когда договор купли-продажи недвижимости обязательно должен удостоверить нотариус, прописаны в Гражданском кодексе. Вот основные из них:

1. Продается доля в недвижимости. Причем нотариально заверяются сделки по продаже долей как посторонним людям, так и другим собственникам. Если продаются все доли сразу и по одному договору, нотариуса привлекать не нужно.
2. Недвижимость приобретается в долевую собственность супругов (при отсутствии у них брачного договора). При покупке в совместную собственность нотариальное удостоверение не требуется.
3. Когда в сделке есть несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный собственник.

Также стоит помнить о том, что для сделок с недвижимостью, где ребенок является одним из собственников, необходимо получить разрешение органов опеки.

В большинстве же случаев договор заверять у нотариуса не надо — достаточно соблюсти все требования, которые описаны в Гражданском кодексе: указать стороны сделки, объект покупки, стоимость, порядок оплаты и условия передачи.

Кто может заключить ДКП

Договор купли-продажи квартиры могут заключать между собой и граждане, и гражданин с компанией, и две компании. В любом случае в сделке участвуют как минимум две стороны:

• Продавец — тот, которому принадлежит недвижимость;
• Покупатель — тот, к кому после завершения сделки переходит право собственности на нее.

Кроме этого, участниками сделки могут быть доверенные лица, которые представляют интересы сторон. Иными словами, недвижимость продает или покупает представитель продавца либо покупателя по доверенности. Им может быть любой человек, в том числе родственник, друг, риелтор. К слову, доверенность на сделку купли-продажи недвижимости должна быть нотариально заверена.

Как составить договор купли-продажи

ДКП — важная вещь, особенно когда речь идет о многомиллионной сделке. Ведь это главный документ, подтверждающий покупку, и именно на него по большей части будет опираться суд, если сделку в будущем захотят оспорить. Так, если форма договора нотариальная, проще всего заказать его оформление нотариусу, если простая письменная — юристу.

Профессиональную помощь при оформлении договора купли-продажи вы также сможете получить при совершении сделки через Домклик. Если вы покупаете недвижимость в ипотеку, обратитесь к менеджеру в чате. Те, кто приобретает жилье без ипотеки, могут заказать подготовку договора купли-продажи в рамках услуги «Сделка за свои средства». Специалисты составят договор с учетом особенностей вашей сделки, зарегистрируют сделку в Росреестре и организуют безопасные расчеты между продавцом и покупателем. Также в рамках услуги можно заказать юридическую проверку недвижимости и получить гарантию на возмещение ее стоимости, если сделку оспорят.

Если вы решили оформить договор самостоятельно или просто хотите лучше разбираться в вопросе, обратите внимание на следующее: в ДКП необходимо прописать стороны, предмет договора, объект покупки, стоимость недвижимости, порядок оплаты, а также условия передачи недвижимости. При этом предмет и цена относятся к существенным условиям договора, без которых он не будет считаться заключенным.

Рекомендуем придерживаться следующей структуры:

Стороны. Обозначьте всех владельцев и покупателей недвижимости, которая продается, включая их паспортные данные.

Объект недвижимости. Опишите его максимально подробно. Укажите адрес недвижимости, ее тип (квартира, земельный участок, дом с земельным участком), размер (общая площадь квартиры, площадь земельного участка), кадастровый номер.

Цена. В договоре обязательно нужно указать стоимость объекта, причем в российских рублях.

Источники средств. То есть деньги покупателя. Средства могут быть собственные или кредитные (в случае с ипотекой).

Порядок оплаты. Вносился ли аванс либо задаток до подписания договора, как и в какой срок будут передаваться деньги: наличным способом, с использованием ячейки, безналичным переводом, с помощью сервиса безопасных расчетов.

Права и обязанности сторон. Опишите обязательства каждой стороны, включая сроки выполнения условий договора, ответственность за их неисполнение и возможные санкции.

Условия расторжения договора. Пропишите основания, по которым возможен односторонний отказ от исполнения договора, а также правила возврата денег и возмещения убытков.

Как продать квартиру в ипотеке

25 мар 2025

219K

Как безопасно купить или продать квартиру без ипотеки: оформление сделки

21 авг 2024

250K

Дополнительная информация

Какие еще пункты можно включить в договор

Помимо положений, обозначенных выше, продавец и покупатель могут добавить в ДКП дополнительные — в зависимости от ситуации и пожеланий. Единственное — они не должны противоречить закону. Например, это может быть:

• срок передачи квартиры;
• ее состояние;
• ограничение ответственности (например, при форс-мажорных обстоятельствах).

Какие еще документы нужны для сделки

В список документов, которые требуются при покупке/продаже недвижимости наряду с ДКП, в 2025 году входят:

• паспорта всех участников сделки: продавцов и покупателей (если в сделке участвуют несовершеннолетние до 14 лет, понадобятся свидетельства о рождении);
• справка об остатке маткапитала — если он использовался для покупки недвижимости;
• брачный договор или нотариально заверенное согласие супруги/супруга на продажу, если жилье приобретено в браке;
• правоустанавливающие документы собственника на недвижимость: свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, договор дарения и так далее;
• нотариально заверенная доверенность, если вместо продавца или покупателя на сделке будет его доверенное лицо.

Заключение

Договор купли-продажи недвижимости — важный юридический документ. Грамотно составленный ДКП защищает интересы как покупателя, так и продавца, гарантирует безопасность сделки и ее прозрачность. Поэтому если вы не уверены в своих силах, лучше доверить оформление договора специалистам.

Документ заключается между двумя сторонами и в большинстве случаев составляется в простой письменной форме. После подписания документа сделка купли-продажи считается совершенной. Но это не последний этап сделки — для того, чтобы стать владельцем недвижимости, право собственности нужно зарегистрировать в Росреестре.