Продажа дома отличается от продажи квартиры. Сделку можно ускорить или затянуть на несколько месяцев — зависит от действий продавца.
В статье расскажем, как безопасно и быстро продать дом, правильно рассчитать его стоимость и найти покупателей.
Продать дом сложнее, чем квартиру. В нашей стране дом нельзя продать отдельно от земельного участка, на котором он стоит. Таким образом к сделке добавляется еще один объект — земля. Поэтому для продажи нужно больше документов.
На цену дома влияет расположение, площадь участка, техническое оснащение, качество отделки и прочее. При покупке важна и степень завершенности стройки. Квартиры почти всегда продают в пригодном для жизни состоянии. С домами иначе. «Дом» по документам на деле может оказаться полуразрушенным строением или коробкой без коммуникаций.
У покупателей домов часто много требований. Они дольше принимают решения, чем те, кто ищут квартиру. Кроме того, спрос на частные дома ниже, чем на квартиры, поэтому продажа иногда затягивается.
Вы можете продать дом самостоятельно или через риелтора. Рассмотрим плюсы и минусы этих двух способов.
При самостоятельной продаже дома вы сами размещаете объявления, встречаетесь с покупателями, показываете недвижимость.
Плюс — вы экономите на комиссии агенту. Минус — вы занимаетесь всеми этапами, в том числе подготовкой документов. Это отнимает время и требует знаний в области оформления договоров и других бумаг.
При продаже недвижимости через риелтора вы перекладываете на него часть задач продавца. Специалист общается с покупателями, размещает объявления и проводит показы, готовит документы и сопровождает сделку. Плюс — доход риелтора зависит от количества успешных сделок, поэтому он будет стараться быстро найти покупателей и снять возражения.
Риелторы разбираются в документации: помогут безопасно оформить документы, решить вопросы продажи проблемной недвижимости. Минус — риелтор берёт комиссию — примерно 3–5% от суммы сделки.
На цену дома влияют десятки условий: где он находится — в городе или коттеджном посёлке, свежесть ремонта, что расположено рядом с постройкой.
Вот самые важные критерии:
Не оценивайте стоимость дома самостоятельно — вы можете установить её выше рынка и не найти покупателей или ниже и потерять прибыль. Обратитесь к специалистам по оценке, чтобы рассчитать корректную цену постройки и участка.
Для примерных расчётов:
Срок продажи дома может растягиваться от пары месяцев до нескольких лет. Больше всего времени отнимает поиск покупателей. Оформить документы можно меньше чем за месяц, если за недвижимость платят наличными.
Если объект покупают в ипотеку или с использованием материнского капитала, срок увеличится до 2–3 месяцев. Если хотите продать дом по цене выше рынка, будьте готовы к длительному общению с покупателями от 3–6 месяцев.
Не спешите как можно быстрее заключить сделку — быстрая продажа дома требует низкой цены. Скорость продажи во многом зависит от вас — готовы ли вы проводить несколько показов в день, периодически обновлять объявления на сайтах.
Перед продажей соберите документы и приведите дом и участок в товарный вид. На покупателя произведёт впечатление чистый участок с аккуратно скошенной травой. В доме по возможности освежите косметический ремонт и уберите лишнее.
Важно: Предпродажная подготовка увеличивает стоимость объекта до 20% и сокращает срок продажи.
Иногда документов нужно больше. Например, если дом находится на землях населённых пунктов или имеет статус жилого, нужна справка об отсутствии зарегистрированных в доме.
Межевание — это определение границ придомовой территории. Процедурой занимается кадастровый инженер из компании по геодезическим измерениям. В 2024 году закон не обязывает проводить межевание, если:
Дом. Проведите генеральную уборку помещения: помойте окна, сантехнику, проведите чистку мебели, постирайте ковры и шторы. Избавьтесь от ненужных вещей: уберите с видного места лишние предметы, разберите шкафы и кладовки.
Устраните посторонние запахи и проветрите помещение перед приходом покупателей. Обставьте дом минимальным декором: живыми цветами и аксессуарами. Замените перегоревшие лампы и сломанные выключатели.
Участок. Вывезите с участка строительный мусор, вырвите сорняки, облагородьте грядки, подметите тропинки. Уделите внимание входу в дом — он создаёт первое впечатление. Наладьте дверь, если она сломана, постелите коврик, уберите лишнее.
Теперь рассмотрим все этапы: от поиска покупателей до совершения сделки. Если вы продаёте дом сами — придётся участвовать во всех. Если работаете с риелтором, он возьмёт на себя большую часть задач.
Первый шаг к продаже дома — это поиск покупателей. Начните с размещения объявлений на сайтах с недвижимостью и в тематических группах в соцсетях. Чтобы привлечь потенциальных покупателей, расклейте листовки недалеко от дома и повесьте растяжку с номером телефона на фасад.
Чтобы ваша публикация выдавалась в поиске одной из первых, покупайте автоматическое поднятие объявлений.
Напишите в объявлении больше информации о доме и участке. Информативные описания повышают шансы на быструю продажу.
Добавьте к объявлению фотографии дома снаружи и внутри. Сделайте снимки с разных ракурсов в светлое время суток и покажите наиболее привлекательные части дома. Чем больше фотографий разместите, тем больше информации получит потенциальный покупатель.
Разместить объявление о продаже дома вы можете на сайте или в приложении Домклик. Также Домклик дает покупателям уникальную скидку 0,3% на ставку по ипотеке. Получить значок «Скидка 0,3%» продавец может бесплатно, недвижимость с таким значком продается быстрее.
Разместить объявление на Домклик
Будьте вежливы, открыты, не опаздывайте на встречу и рассказывайте о доме всё — это вызовет доверие у потенциальных покупателей.
Приезжайте на участок заранее и готовьте дом — делайте уборку, проветривайте помещение. Общаясь с покупателями, честно расскажите о преимуществах и недостатках дома. Открыто отвечайте на вопросы и давайте полезную информацию. Например, если на просмотр пришла семья с детьми, упомяните, что рядом есть школа, а на втором этаже есть идеальное помещение для детской.
Предварительное соглашение. Перед заключением основного договора оформите предварительное соглашение. Это может быть договор купли-продажи объекта, авансовое соглашение, договор задатка. Они подтверждают серьёзность намерений обеих сторон.
Оформляйте предварительное соглашение в той же форме, что и основной договор купли-продажи. Заверьте документ у нотариуса, если вы продаёте право на долю или среди собственников есть несовершеннолетние либо недееспособные.
Обязательно укажите номер телефона, соцсети и мессенджеры.
В предварительном соглашении зафиксируйте основные условия сделки: предмет, цену, характеристики объекта, сроки заключения основного договора, порядок расчёта и прочее.
Основной договор купли-продажи. Подписывать его можно одновременно с расчётами. Документ включает: тип сделки, место и дату заключения, имена и роли сторон, адреса проживания и паспортные данные участников соглашения. Укажите цену и предмет сделки — дом и земельный участок.
В договоре пропишите, что продавец получит деньги после перехода права на объект к покупателю. Факт перехода подтверждается отметками Росреестра и выпиской из ЕГРН. После подписания договора обеими сторонами оригиналы передают в регистрирующий орган.
При продаже дома оформите акт приёма-передачи.
Скачать пример договора купли-продажи дома
Для передачи права собственности по договору купли-продажи подготовьте документы и подайте заявление лично через МФЦ или воспользуйтесь услугой электронной регистрации (подходит для сделок с ипотекой и за свои средства). При подаче документов через МФЦ уплатите госпошлину 2000 рублей, если вы физическое лицо, 22 000 рублей — если юридическое.
После регистрации права собственности в Росреестре, проведите взаиморасчёт одним из способов.
При продаже недвижимости, которая находится в собственности менее 5 лет, продавец платит налог на доход в 13%.
В каких случаях платить налог не нужно
Продажа дома не облагается налогом, если вы владеете недвижимостью более 5 лет. Срок сокращается до 3 лет при следующих условиях:
Также обязательство по уплате налога не возникает, если:
После продажи дома и передачи права собственности дождитесь окончания календарного года. Затем подайте декларацию по форме 3-НДФЛ. Форму возьмите в отделении Налоговой или на сайте ФНС.
Приложите к декларации подтверждение получения дохода. Например, договор купли-продажи. Подайте заполненную декларацию до 30 апреля и уплатите налог на доход по реквизитам ФНС до 15 июля следующего года. Например, если вы продали дом в 2024 году, декларацию подавайте до 30 апреля, а налог платите до 15 июля 2025 года.
Иногда достроить дом и продать его в готовом виде выгоднее, чем в недостроенном. Продажа недостроя занимает много времени, потому что меньше покупателей заинтересованы в такой покупке. Но если дом не готов, вы всё равно можете его продать.
Оформите дом как oбъeкт нeзaвepшённoгo cтpoитeльcтвa и зарегистрируйте право собственности. Для этого подайте заявление в БTИ, получите кадастровый паспорт и подайте его в МФЦ вместе с документами на землю. После оформления заявления и оплаты госпошлины вы получите выписку из EГPH о праве собственности на недострой.
Пocлe oфopмлeния дoкyмeнтoв внесите недостроенный дом в дoгoвop купли-продaжи и передайте пpaвo coбcтвeннocти. Недвижимость не будет считаться жилой. Чтобы использовать её по назначению, потребуется офopмить aкт o ввoдe в эксплуатацию и скорректировать данные в кaдacтpoвoм пacпopтe и Pocpeecтpe.
Продать неоформленный дом можно только на словах. Если недвижимость не числится в Росреестре, на неё не передаётся право собственности. Другими словами — для государства дома на участке нет.
В договоре купли-продажи будет указано, что на участке нет строений. Это создаёт риски для покупателя — по документам он будет владеть только землей, но не домом. На такую сделку пойдёт далеко не каждый.
Если Росреестр выяснит, что объект всё же есть, он аннулирует сделку через суд или потребует зарегистрировать дом. Так что не рискуйте и регистрируйте строение до момента продажи.
Когда участок занимает полуразрушенная конструкция, регистрировать которую нет смысла, лучше её снести. Так вы не вызовете лишних вопросов со стороны Росреестра и потенциальных покупателей.
Больше полезных статей и инструкций о быстрой и безопасной продаже недвижимости>>
