Не все земельные участки могут использоваться в личных целях, в том числе и для строительства жилого дома. Рассказываем, какие бывают категории и виды разрешённого использования земли и что стоит учитывать, если вы решили строить на участке дом.
Сразу стоит отметить, что это два разных термина. Категория земли — более широкое понятие, которое обозначает описание свойств территории и правовой режим её использования. Земельный кодекс предусматривает всего семь таких категорий, каждая из них предполагает разное целевое использование земли.
В зависимости от категории земельных владений выделяют разные виды разрешённого использования участков или ВРИ. Таким образом, понятие ВРИ носит уточняющий характер и отражает доступные способы применения участка в рамках категории.
Категорию земельного участка и вид его разрешенного использования можно посмотреть в документах на землю (в частности, в выписке из ЕГРН).
Также для этих целей можно воспользоваться публичной кадастровой картой Росреестра. Информация предоставляется бесплатно, а для её получения достаточно знать кадастровый номер участка, о котором вы хотите узнать.
Индивидуальное строительство может осуществляться только на землях следующих категорий:
Земли населённых пунктов (поселений) — это земли внутри границ населённых пунктов и поселений, предназначенные для их застройки и развития. Земли данной категории подходят для жилой застройки различной этажности (индивидуальные и многоквартирные жилые дома), строительства дачных и садовых домиков, ведения подсобного хозяйства. Также в cocтaв нaceлённых пyнктов входят oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны и инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa. Границы населённых пунктов отделяют земли этой категории от земель иных категорий.
Земли сeльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния — это территории, расположенные за пределами населённых пунктов, которые используются для производства сельхозпродукции. Сюда также включены вспомогательные объекты: дороги и коммуникации, водоёмы для полива, сооружения для первичной переработки сельхозпродукции, защитные насаждения вокруг полей и так далее. Земли сельхозназначения включают в себя сельскохозяйственные угодья, земли для садоводства и огородничества, земли для сельскохозяйственного производства.
Строительство на землях указанных категорий возможно в соответствии с градостроительным регламентом и планами застройки, которые определяются местными властями в зависимости от зоны и вида разрешенного использования земли. Например, на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, нельзя построить многоэтажку и наоборот.
Вид разрешенного использования участка определяет, для каких целей может быть использована земля: только для ведения хозяйства, для отдыха, для круглогодичного проживания.
Все ВРИ объединены по назначению в классификаторе, который ведёт Росреестр. Сейчас такой классификатор содержит 158 видов, которые условно можно разделить на 5 основных групп:
И только 6 видов (из 158) подходят для индивидуального строительства или ведения подсобного хозяйства. При этом только четыре из них подходят под строительство жилого дома или дачи, а два — пригодны только для личного подсобного хозяйства или огородничества без права строительства чего-либо кроме теплиц или сараев (нельзя возводить капитальные объекты).
Земля под ИЖС всегда находится в черте населённых пунктов.
Участок относится к ИЖС, если в выписке из ЕГРН в строке «вид разрешенного использования» указан один из следующих признаков:
Такой участок предназначен для строительства дома. При этом построенный жилой дом должен иметь высоту не более 20 м (не более 3 надземных этажей).
Плюсы
Минусы
Это вид разрешённого использования земельного участка, который предусматривает строительство дома или дачи и ведение приусадебного хозяйства.
ЛПХ на землях населённого пункта и ЛПХ на сельскохозяйственных землях — это два разных ВРИ, два разных ЛПХ.
ЛПХ, находящиеся в границах населённых пунктов, называются приусадебными участками. На них можно строить дома для постоянного проживания или садовые дома (дачи), а также возводить хозяйственные сооружения.
ЛПХ, расположенные за чертой населённых пунктов, называются полевыми участками. Здесь строительство любых капитальных объектов под запретом, кроме вспомогательных построек.
То есть, если в виде разрешенного использования указано, что земля предназначена для личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), то на ней можно построить жилой дом.
Если в строке ВРИ указано «ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках или ведение огородничества», то возведение капитальных объектов запрещено. Допускается только строительство вспомогательных построек (например, для хранения урожая или инвентаря).
Плюсы
Минусы
Это объединение нескольких дачных участков, на каждом из которых собственники обязаны возвести хотя бы небольшой дом. Огород или садик — по желанию владельца. Участки ДНП/ДНТ могут располагаться как в населённых пунктах, так и за их пределами — на сельхозземлях.
Такие участки предназначены, в первую очередь для дачного строительства, и поэтому на них обязательно нужно построить садовый дом (дачу) или жилой дом. А вот будет ли у дома разбит садик или грядки, решать только вам.
В связи с изменениями в 217-ФЗ, с 2019 года больше нет такого привычного понятия как «дача» и всего, что с ней связано. Теперь граждане могут создавать только садовые (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ) — вместо ДНП или ДНТ. Строить можно только садовые дома, а не дачи. Все существовавшие ранее дачные объединения автоматически приравниваются к садоводческим.
При этом все дома на ДНП/ДНТ, данные о которых были внесены в ЕГРН до 2019 года с пометкой «жилое строение», признаны жилыми домами. Остальные строения (сезонного или вспомогательного использования) считаются садовыми домами.
Участки ДНП/ДНТ могут иметь в выписке из ЕГРН также такие виды разрешенного использования, как:
Это объединение из нескольких участков для ведения земледельческой деятельности, а не для отдыха (как в ДНП). Все остальные занятия здесь вторичны. На земле СНТ не запрещено возводить дома и хозяйственные постройки для выращивания и хранения урожая.
В случае, если СНТ находится в границах населённого пункта, на участке допустимо возведение жилых или садовых домов. К таким постройкам предъявляются аналогичные требования, как и к объектам индивидуального жилищного строительства (ограничение по высоте до 20 метров, не более 3 надземных этажей).
Участки СНТ могут иметь в выписке из ЕГРН также такие виды разрешенного использования:
Будьте внимательны, при ВРИ «садоводство» (для хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур) любое строительство запрещено. Такие участки предназначены только для выращивания сельхозкультур.
Плюсы
Минусы
Почему при регистрации в домах ДНП и СНТ возникают проблемы? Причина в том, что такие домики, расположенные не в населённых пунктах, попросту не имеют адреса. В этом случае для регистрации придётся провести экспертизу дома и получить решение суда о том, что дом является пригодным к проживанию.
В рамках ОНТ объединены земельные участки с видом разрешённого использования «ведение огородничества». На таких участках можно возводить только хозяйственные постройки и выращивать сельхозкультуры для собственных нужд. Возведение объектов капитального строительства на таких участках не допускается.
Плюсы
Минусы
Ответ кроется в цели, под которую покупается или используется земля:
Любой из указанных участков можно приобрести в ипотеку от Сбербанка по программе «Загородная недвижимость». Также в рамках данной ипотечной программы допускается строительство садового дома (с приобретением земли или на своем участке).
Для строительства жилого дома (как с приобретением земли, так и на участке в собственности) в ипотеку от Сбера доступна базовая программа «Строительство жилого дома», а также все программы с господдержкой.
Важно! Между статусами здания «жилой дом» и «садовый дом» существует большая разница. Даже если по физическим параметрам объект пригоден для постоянного проживания, но при этом на кадастровый учёт поставили «садовый дом», то в нём нельзя будет зарегистрироваться. Также для такого объекта закрыты меры господдержки (например, маткапитал или льготная ипотека),
Чтобы убедиться, что на участке можно построить дом и такой объект будет зарегистрирован как жилой — рекомендуем получить уведомление о соответствии параметров строительства установленным требованиям.
Вид разрешённого использования земельного участка необходимо изменить/установить в следующих случаях:
Важно! Изменение вида разрешённого использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости, а также величины земельного налога.
Если использование участка не соответствует установленному ВРИ, владельца могут привлечь к ответственности. Например, при возведении дома на полевом участке ЛПХ (предназначен только для сельхоздеятельности) дом могут снести как самовольную постройку, а владельцу выписать штраф.
Шаг 1. Узнать ВРИ, которые может иметь участок.
Как это сделать:
Шаг 2. Если необходимый ВРИ в числе основных — подать заявление и выписку из ПЗЗ в Росреестр на изменение ВРИ участка из числа основных, доступных в градостроительном регламенте. Это можно сделать:
Шаг 3. Если необходимый ВРИ в числе условно-разрешённых — требуется получить разрешение на установление такого ВРИ для участка. Порядок действий следующий:
Изменить вид разрешённого использования участка невозможно в следующих случаях:
