Государственная регистрация договора аренды: как правильно оформить

Чтобы узаконить отношения между квартирным хозяином и жильцом, в большинстве случаев достаточно простого письменного договора. Не существует даже утвержденной формы такого документа — как правило, стороны используют шаблон, составленный риелтором или размещенный в интернете.

Но есть случаи, когда договор аренды в обязательном порядке должен быть зарегистрирован официально. Разбираемся, когда это необходимо и что будет в случае нарушения.

Зачем регистрировать договор аренды

Основной смысл такой регистрации — защита прав нанимателя: возникает гарантия, что объект недвижимости не будет передан другому человеку. Делается это в случае, когда арендные отношения носят длительный характер — от года и больше. Именно поэтому в сложившейся практике стороны обычно заключают договор на 11 месяцев: его необязательно регистрировать. Что выгоднее: сдавать квартиру посуточно или на долгий срок — можно узнать здесь. 

Второй фактор: облегчение работы налоговой службы, которой приходится работать с обращениями соседей и обиженных жильцов, а также проводить контрольные мероприятия. Как ФНС узнает, что хозяин арендной недвижимости не платит налоги с дохода, можно прочитать тут. 

Регистрация же договора приводит к появлению в ЕГРН отметки об обременении — ФНС без проблем может получить эту информацию. Какие варианты уплаты налогов есть для собственника, мы подробно рассказали в этой статье.

Какие договоры аренды подлежат обязательной регистрации

Помимо отношений долгосрочной аренды (на год и более) между физическими лицами, договор необходимо зарегистрировать в целом ряде случаев. Их перечень с соответствующими законодательными основаниями выглядит следующим образом:

• договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ);
• договор аренды здания, сооружения на срок от года (ст. 651 ГК РФ);
• договор аренды предприятия (ст. 658 ГК РФ).

В некоторых случаях необходимо также регистрировать договоры аренды, субаренды, безвозмездного пользования в отношении земельного участка, но это скорее исключения из общего правила — их перечень устанавливается федеральными законами (статья 26 Земельного кодекса РФ).

Как происходит государственная регистрация договора аренды 

В случаях, когда это необходимо, договор аренды регистрируется в Росреестре, и в ЕГРН появляется соответствующая отметка о наличии обременения. Сделать это можно, как обратившись в территориальный орган Росреестра напрямую, так и через многофункциональный центр (МФЦ).

Если выбран вариант через МФЦ, нужно записаться на прием и явиться в назначенное время с пакетом документов. После их подачи заявитель получает расписку с номером обращения, по которому можно отслеживать готовность регистрации. 

Отправить документы на регистрацию в Росреестр можно через сайт ведомства. Во этом случае понадобится электронная подпись каждой из сторон. Стандартный срок регистрации договора аренды между физическими лицами — не позднее 5 рабочих дней.

Важно не забыть о сроках подачи документов: заявление о государственной регистрации договора аренды подаётся в орган регистрации прав не позднее чем через месяц со дня его заключения.

Какие документы нужны для госрегистрации договора аренды

Необходимый пакет бумаг зависит от юридического статуса сторон сделки, например для юрлица и ИП есть дополнительные требования. Можно выделить несколько категорий необходимых документов:

Для всех:

• Заявление на регистрацию. Если документы подаются через МФЦ, его заполнит сотрудник центра.
• Квитанция госпошлины. Реквизиты для оплаты заявитель может взять в МФЦ. Физлица и ИП имеют право оплатить пошлину наличными через терминал. Юрлица обязаны платить только через расчетный счет, для ИП также есть такая возможность.
• Договор аренды в количестве экземпляров по количеству сторон в сделке.
• Документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора, если он не является собственником жилого помещения.
• Паспорта заявителей и доверенность, если кто-то действует через представителя.

Для ИП и физических лиц:

Для индивидуальных предпринимателей и физлиц, которые сдают в аренду ипотечную недвижимость, потребуется еще и соответствующее согласие банка. Кроме того, для обеих этих категорий заявителей, если они приобрели недвижимость в браке, нужно заверенное у нотариуса согласие второй половины на аренду или же решение суда о разделе имущества, подтверждающее право на распоряжение объектом. 

Для юрлиц:

Юридическим лицам (в дополнение к единому для всех категорий заявителей списку) потребуется предоставить:

• устав компании;
• если на сделку пришел директор компании — протокол о его назначении, если другое должностное лицо — подписанная директором доверенность на представителя;
• выписка из ЕГРЮЛ, свидетельства о предоставлении ИНН и ОГРН;
• если сделка крупная (доходы от аренды за весь срок превышают четверть денежных средств и имущества организации), требуется еще и протокол об одобрении крупной сделки или, наоборот, справка о том, что сделка для компании не является крупной;
• в том случае, если устав фирмы предусматривает обязательное одобрение такой сделки — протокол об одобрении сделки с заинтересованностью; также могут попросить справку, подтверждающую, что аренда не выступает для компании сделкой с заинтересованностью.

Для представителя:

Если заявление оформляет представитель, нужна еще и нотариальная доверенность. Такая ситуация встречается довольно часто: например, от лица собственника (физлица или ИП) действует нанятый им риелтор. Как проверить доверенность, мы рассказали здесь. 

Обратите внимание, на помещение в залоге обязательно требуется письменное согласие банка на сдачу объекта недвижимости в аренду. 

Срок действия

Период времени, на который заключен договор аренды, прописывается в самом документе. Если срок не указан, контракт считается заключенным на 5 лет. В случае, когда установлен определенный период действия, например два года, по его завершении отношения прекращаются. Если в планах сторон их продолжить, нужно будет составить новый договор или подписать дополнительное соглашение.

Почему могут отказать

Если предоставлены все необходимые документы, оформленные должным образом, в регистрации договора аренды не откажут. Но есть распространенные недочеты, на основании которых заявление могут и не удовлетворить. Это, например:

• исправления от руки в документах;
• неполный пакет документов (на восполнение обычно отводится до трех месяцев);
• не урегулированы права на сдачу помещения внаем (нет согласия банка, у которого объект находится в залоге, нет согласия супруга, в браке с которым приобреталась недвижимость, и т. п.);
• недвижимость находится под арестом;
• на сделку пришел представитель владельца объекта, в то время как собственник запретил проводить сделки без своего личного участия. 

Во всех этих случаях Росреестр извещает заявителя о том, что регистрация приостановлена либо в ней полностью отказано. Это может быть письменное уведомление, сообщение в личном кабинете на сайте, звонок или СМС от специалиста. 

Если же предоставлен полный пакет документов и они оформлены без недочетов, регистратор в течение пяти дней вносит в ЕГРН соответствующую запись и ставит отметку о регистрации на договоре аренды.  

Что делать, если одна из сторон хочет изменить договор

Такая ситуация чаще всего связана с изменениями цен на недвижимость. В случае бума спроса собственник может захотеть повысить ставку аренды, и, напротив, когда при стагнации рынка наниматель заинтересован сократить свои расходы. 

Порядок изменений в этих случаях прямо зависит от того, что прописано в договоре. Как правило, требуется согласие обеих сторон, но может быть предусмотрено и иное:

• регулярная индексация ставки дает собственнику право поднимать цены, обычно размер повышения «привязывается» к рыночным ставкам;
• право на одностороннее изменение цены собственником дает возможность поднимать цены раз в год, заранее уведомляя нанимателя и получая его согласие;
• если в договоре нет указаний на условия изменения цен, поменять их все равно можно, но для этого потребуется согласие нанимателя; в этом случае принципиально: указана ли в документе возможность одностороннего расторжения; если да, то арендатор может разорвать отношения.

Нужно ли регистрировать заново договор, если в него внесены изменения? Смотря что считать изменениями. Когда меняется предмет договора, то есть недвижимость или её часть под сдачу в наём — например, сдавалась одна комната, а теперь арендатору предложена другая — документ придётся снова регистрировать, если прежний документ проходил регистрацию. Это, по сути, новый договор.

Если договор остаётся прежним, но меняется, например, ставка арендной платы (и эта возможность в договоре прописана), то допустимо обойтись допсоглашением — согласно п.1 статьи 452 ГК РФ этот документ необязательно регистрировать. Напомним, что договор, составленный на срок менее года, вообще не нужно регистрировать в Росреестре.

Как расторгнуть договор аренды   

По закону разорвать отношения между нанимателем и собственником можно тремя способами:  

• в одностороннем порядке (если это прописано в договоре);
• по соглашению сторон;
• в суде.  

Право на одностороннее расторжение договора (ч. 2 ст. 450, п. 6 ст. 620 ГК РФ) чаще всего содержится в заключительных разделах документа либо в пункте о неисполнении нанимателем своих обязанностей. Если такой опции не предусмотрено, стороны обычно стараются договориться об условиях (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).

Например, если инициатива исходит от арендатора, владелец недвижимости может согласиться на расторжение договора при условии времени на поиск замены, а может быть, на переоформление договора и заключение допсоглашения на новых условиях с прежним жильцом. 

Если же договориться не получается, инициатор разрыва обращается в суд. Как правило, это происходит в случае неразрешимых противоречий, например: 

• помещение разрушено, затоплено или сгорело;
• одна из сторон обанкротилась;
• у нанимателя нет возможности оплачивать аренду, но он отказывается съезжать;
• собственник скрыл от нанимателя существенные недостатки недвижимости, которые мешают ею пользоваться;
• форс-мажорные ситуации.

Чтобы расторгнуть договор по суду, сначала нужно предложить второй стороне оформить договор о расторжении (ч. 2 ст. 452 ГК РФ). Такое предложение отправляется заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, срок его действия — 30 дней, если в письме не указано иное.

Если предложение не принято в означенный срок либо адресат ответил отказом, можно отправляться в суд. На этом этапе на руках должны быть доказательства нарушений (экспертиза об аварийности, справка МЧС о разрушении недвижимости и т. д.). 

В какой суд обращаться, зависит от статуса истца — споры физических лиц рассматривает суд общей юрисдикции, юридических — арбитражный. Судебное решение вступает в силу через месяц, если оно не было обжаловано, и, если оно предполагает расторжение договора, его отправляют в Росреестр.  

Читайте также: Как сдать квартиру и не пожалеть об этом