Удержание имущества арендатора в период действия договора аренды

Бывают ситуации, когда жилец съемной квартиры не исполняет обязательства, например не платит за аренду. Удержание имущества арендатора арендодателем при задолженности — один из возможных вариантов решения проблемы. Этот шаг выглядит логичным, но в некоторых случаях может оказаться вне закона.

Разбираемся, когда владелец жилья имеет право удерживать имущество квартиросъемщика и каков порядок действий.

Основания для удержания имущества арендатора

Удержание имущества арендатора без соблюдения определенных условий может быть оценено судом (если возникнет разбирательство) как хищение, при определенных обстоятельствах. Поэтому, прежде чем решиться на такой шаг, стоит ознакомиться с «матчастью».

Обычно идея удержания имущества возникает в конфликтной ситуации. Самая распространенная: арендатор не выполняет условия договора аренды. Например, не вносит арендные платежи или небрежен по отношению к жилью (квартира грязная, хозяйская мебель сломана или прожжена сигаретами и тому подобное). Как проверить квартиросъемщика перед тем, как сдавать ему жилье, мы рассказывали здесь.

Однозначно будет законным действием удерживать имущество арендатора в квартире при наличии задолженности по арендной плате, если договор аренды истек или расторгнут. Если же договор действует, арендодатель может воспользоваться такой мерой воздействия на должника, только если она предусмотрена договором.

То же самое касается ограничения доступа в квартиру (например, если собственник решит поменять замки) — когда есть действующий договор, так можно сделать, если соответствующая санкция предусмотрена договором. Если с момента начала действия договора жилец задерживал платежи, стоит составить допсоглашение и оговорить возможные санкции  вплоть до удержания имущества квартиросъемщика. 

Есть еще один нюанс. Согласно разъяснению президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11 января 2002 года, которое он дал в информационном письме, удерживать имущество можно, если оно появилось у собственника жилья законным способом.

В ситуации, когда арендатор-должник не давал согласия на такое действие, суд, скорее всего, сочтет удержание незаконным. Но сложность в том, что критериев оценки действий собственника — законные они или нет — Высший арбитражный суд не приводит. Поэтому суды рассматривают каждый спор индивидуально.

По статистике, на которую ссылаются юристы, суды часто встают на сторону арендатора, который столкнулся с тем, что его имущество удерживается. То есть действия арендодателя будут признаны незаконными. Особенно если документы по квартире и ее сдаче изначально были оформлены с нарушениями (например, отсутствует договор или опись имущества хозяина). Какие документы нужны для того, чтобы сдать квартиру, мы писали здесь. 

Кроме того, арендатор может не оплачивать «простой» квартиры, в которую его не пускали и где хранятся его вещи, если арендодатель принял эти меры самовольно и в договоре аренды такие условия не предусмотрены. Если же арендодатель действует четко по договору, то погасить долг по аренде и оплатить время простоя должнику все же придется. 

Как удержать имущество арендатора

Если основания для удержания имущества есть, арендодатель должен соблюдать определенный порядок действий. В частности, направить должнику уведомление об удержании имущества арендатора.

Скачать образец акта удержания

К уведомлению об удержании может быть приложено еще одно — об одностороннем расторжении договора аренды в связи с невыполнением его условий. И претензия с требованием погасить задолженность. 

После этого в квартире можно, например, поменять замки и ждать ответных действий арендодателя.

При этом, по статье 343 ГК РФ, хозяин жилья (или залогодержатель, ведь фактически он берет имущество квартиросъемщика в залог) обязан обеспечить и гарантировать сохранность вещей. Если, к примеру, удерживается ценное растение, кредитор должен наладить должный уход за ним. 

В юридической практике и опыте риелторов встречались случаи, когда в качестве залога хозяин недвижимости брал даже животных. Это двойное нарушение закона: во-первых, домашние питомцы не вещь. Во-вторых, законодательство может трактовать удержание кошек, собак и прочей живности как жестокое обращение с животными (Федеральный закон от 27.12.2018 № 498-ФЗ (ред. от 24.07.2023) «Об ответственном обращении с животными и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Как защитить себя 

Арендатору

Стратегия защиты арендатора — это прежде всего соблюдение условий договора аренды. То есть своевременное внесение арендных платежей и бережное отношение к имуществу. Если возникают проблемы, их имеет смысл обсуждать с собственником в досудебном порядке.

Чаще всего арендодатель заинтересован в долгосрочных арендных отношениях. Исходя из этого, он может пойти навстречу квартиросъемщику, например снизив на время арендную плату с последующим возмещением или же предоставив арендные каникулы (также с последующим возмещением образовавшейся задолженности). То же самое работает и относительно имущества: ответственный арендатор, не скрывающий проблем, с большей вероятностью сможет договориться о рассрочке по возмещению ущербу. 

Тем не менее, если все же конфликт возник и произошло удержание имущества арендодателем, необходимо сообщить об этом в полицию. Полицейские, возможно, не будут разбираться в деталях, но так арендатор зафиксирует ситуацию, которая, возможно, нарушает его права.

Затем имеет смысл составить претензию к арендодателю (в двух экземплярах, на одном получатель должен расписаться в получении), изложить в ней свою позицию по поводу возникшей ситуации. Например, если имущество удерживается при наличии действующего договора аренды, в котором нет пункта об удержании как мере воздействия. В списке требований можно указать «вернуть имущество», «предоставить доступ в квартиру», снизить арендную плату на то время, в течение которого в квартиру нет доступа. 

Разрешать конфликт придется через суд. 

Арендодателю

Прежде всего стоит внимательно отнестись к выбору арендатора. Обеспечить себе свободу действий в вопросе удержания имущества можно и на этапе составления договора аренды. Достаточно включить в него пункт о том, что невыполнение определенного пункта (о внесении арендной платы ежемесячно в такой-то сумме) на протяжении заданного (указать) периода времени влечет за собой ограничение доступа к жилью и удержание имущества арендатора.

При наличии договора и уплате налогов с дохода шансов выиграть суд больше, а кроме того, это позволит застраховать квартиру перед сдачей в аренду. Какие плюсы есть от сдачи квартиры «по-белому», можно узнать тут.  

В качестве обеспечительной меры владельцы жилья, как правило, используют денежный залог в размере месячной арендной платы, в некоторых случаях сумма устанавливается больше. Как его оформить и можно ли вернуть — рассказывали в другой статье. 

Подытожим:

• Арендодатель может удерживать имущество арендатора-должника при действующем договоре аренды, только если такая мера предусмотрена заключенным между ними договором.
• Удерживать имущество арендатора-должника после окончания действия договора аренды законно, даже если такого пункта в договоре не было.
• Удержание имущества должно проходить по определенным правилам: необходимо уведомить арендатора о том, что имущество будет удержано, даже если договор аренды прекращен.

Читайте также: Как собственники и квартиросъемщики обманывают друг друга