Как сдать квартиру в аренду и не пожалеть об этом

Наличие двух и более квартир всегда может стать неплохим источником дохода. Но если кто-то думает, что владельцы сдаваемой в аренду жилплощади только и занимаются тем, что раз в месяц подсчитывают выгоду от квадратных метров, то это совсем не так.

Отдавать свою квартиру во временное пользование чужим людям — всегда риск и нервотрёпка, а найти порядочных квартиросъёмщиков — та ещё головная боль. Но все-таки есть несколько полезных советов, прислушавшись к которым, вы снизите вероятность связаться с недобросовестными жильцами.

Главные правила безопасности при сдаче квартиры в аренду

Чтобы максимально себя обезопасить, эксперты рекомендуют:

1. Сдавать жильё с обязательным оформлением договора аренды. Это гарантирует официальность взаимоотношений арендатора и арендодателя.
2. Обязательно проверять паспорт арендатора. Как минимум, стоит запросить копию паспорта РФ или разрешение на временное проживание, или вид на жительство, или миграционную карту для иностранца. Подробнее о том, как проверить квартиросъёмщика, написали в статье.
3. Регистрировать договор. Договор аренды регистрируется в Росреестре, и в ЕГРН появляется соответствующая отметка о наличии обременения. Сделать это можно через многофункциональный центр (МФЦ).
4. Оплачивать налоги. Если человек сдаёт недвижимость внаём или в аренду как физическое лицо, он обязан уплатить НДФЛ с дохода, который получает. Неофициальная сдача квартиры несёт риски для обеих сторон. За неуплату налогов собственнику грозит ответственность за совершение административного и налогового правонарушений. Если зарегистрироваться в качестве самозанятого, то ставка налога за сдачу жилья в аренду составит всего 4% вместо 13% для НДФЛ.

Кто имеет право сдавать квартиру

Сдавать жильё в аренду имеет право только непосредственный собственник. Ни родственники, ни друзья собственника таким правом не обладают, а подписанный ими договор не будет иметь юридической силы. Исключение — наличие нотариальной доверенности, где прописано право доверенного лица сдавать жилье в аренду. 

Кто по закону не имеет права сдавать жильё в аренду

Как найти жильцов

Обратиться к специалистам

Это один из самых безопасных способов. Опытные риелторы подберут для вас подходящие варианты, позаботятся о юридической стороне вопроса и предоставят определённые гарантии.

Самостоятельно разместить объявление на специализированных сайтах или в социальных сетях

Если это ваш первый опыт сдачи жилья в аренду, то стоит быть особенно внимательными. Оценивать добросовестность и финансовую благонадёжность потенциального квартиросъёмщика придётся самостоятельно, а это и у опытных людей получается не со стопроцентной гарантией. 

Разместить объявление на Домклик

Предложить квартиру друзьям, коллегам или родственникам

Казалось бы, это надёжный вариант: вы знаете этих людей и, кажется, что проблем не должно возникнуть. Тем не менее, за внешней привлекательностью такого варианта может скрываться много подводных камней: вы вполне можете попасть в капкан «приятельских отношений».

Вы сами того не заметите, как вам начнут задерживать арендную плату или нарушать договоренности. Так вы можете потерять не только деньги, но, что самое болезненное, получить эмоциональный ущерб.Поэтому лучше разграничивать личные и деловые отношения, каким бы удобным такой вариант не казался на первый взгляд.

Если вы все-таки решились на это, обязательно зафиксируйте условия аренды письменно, а не в формате дружеской беседы.

Какие типы арендаторов встречаются чаще всего, и какие достоинства и недостатки можно обнаружить у каждого, читайте в статье «Сдаем квартиру: как выбрать арендатора»

На что особенно важно обратить внимание

1. Обязательно заключайте договор аренды. Он позволит зафиксировать самые важные условия — стоимость аренды и порядок оплаты квартиры и коммунальных платежей. Кроме этого, можно прописать ответственность сторон в страховых случаях, запрет сдавать квартиру в субаренду, право собственника периодически проверять состояние квартиры лично в присутствии съёмщика.

2. Не забудьте тщательно прописать в договоре и условия его расторжения, особенно, если он заключен на длительный срок и с залогом.

3. Также непременно составьте акт приема-передачи жилого помещения с подробным описанием технического состояния квартиры, описью и только после этого передавайте ключи.

4. Проверьте документы жильца. Отдавайте ключи и подписывайте договор именно с теми людьми, которые планируют жить в вашей квартире. Третьи лица для такой процедуры не подходят.

5. Факт любого получения денег (арендная плата, залог или оплата коммунальных платежей) фиксируйте в виде расписок. Желательно такие расписки готовить в двух экземплярах: один для арендатора, другой — для вас. При безналичной оплате сохраняйте чеки, квитанции, скриншоты из мобильных приложений.

6. Не забудьте о залоге (обычно это сразу оплаченный последний месяц проживания) — жилец будет уверен, что внезапно не останется без крыши над головой, а арендодатель, что в случае расторжения договора у него будет время найти нового съемщика.

7. Договор на недолгий срок выгоден и для жильца, и для арендодателя. Перезаключить договор не составит труда, и множества проблем при несогласии сторон можно легко избежать. Также в таком случае не потребуется регистрировать обременение квартиры в Росреестре.

8. Сразу честно предупредите о существующих неисправностях в квартире и своих принципиальных пожеланиях (отношение к вредным привычкам, домашним животным, шумным вечеринкам и др.). Впоследствии это поможет избежать множества проблем и разногласий.

9. Сделайте фото квартиры непосредственно перед тем, как передать ее в аренду. Это и дисциплинирует жильцов, и может послужить доказательством вашей правоты в конфликтных ситуациях.

10. Если вы находитесь в приятельских отношениях с соседями, познакомьте с ними и ваших будущих жильцов. Это тоже «воспитывает» квартиросъёмщиков. Также оставьте ваш контактный номер соседям на случай форс-мажорных ситуаций.

Конечно, соблюдение этих рекомендаций — не панацея от неприятностей, но, даже если они возникнут, — вам будет гораздо проще защитить свои права и доказать, что те или иные ситуации и порядок их решения были прописаны в договоре. А при самом негативном сценарии — получить компенсацию за нанесенный ущерб, обратившись в суд.