Правильно составленный договор аренды жилья защищает интересы обеих сторон. Если есть контракт, то отношения арендатора и собственника недвижимости существуют на понятных условиях: их соблюдение обеспечивает каждому спокойствие.
Какие ещё преимущества дает договор аренды и что включить в документ — рассказываем в инструкции.
Договор аренды квартиры — это юридический документ, который заключают арендодатель (владелец квартиры) и арендатор (человек, который арендует квартиру) с целью установления правил и условий аренды. Он играет важную роль в обеспечении ясности во взаимоотношениях и защиты интересов обеих сторон при сдаче в аренду жилого помещения. Есть несколько причин, почему договор аренды считается важным шагом, который не стоит пропускать. Вот зачем нужен договор аренды квартиры:
Защита прав собственника. Договор аренды включает в себя пункты, направленные на защиту интересов собственника жилья, например правила поддержания порядка, запрет на подселение (и субаренду) без его согласия и другие. А также условия оплаты жилья.
Защита прав арендатора. Договор также предоставляет защиту прав арендатора, устанавливая правила, которые собственник квартиры обязан соблюдать, например по вопросам безопасности, ремонта и предоставления необходимых услуг. А также защищает квартиросъемщика от внезапного выселения или повышения стоимости аренды.
Урегулирование споров. В случае возникновения споров между арендодателем и арендатором договор аренды послужит источником правил для урегулирования конфликта, в том числе через суд.
Фиксация состояния квартиры. В договор можно включить описание исходного состояния квартиры. Это минимизирует расхождение мнений о том, что было сломано в процессе проживания арендатора.
Таким образом, договор аренды квартиры обеспечивает четкость, стабильность и защиту прав и интересов каждой стороны в процессе аренды жилого помещения.
Договор аренды и договор найма с юридической точки зрения имеют похожий смысл: документы закрепляют условия использования помещения за плату. Но договор аренды заключают, если одна из сторон — юридическое лицо. А договор найма подписывают между собой физические лица. В разговорной речи об аренде жилья используют «договор аренды», в этом нет ничего необычного.
Но если решили заключить договор по сдаче квартиры в аренду, то для юридической точности важно проследить, чтобы в шапке документа было написано «договор найма жилого помещения», если стороны — физические лица.
Собственники имеют право на заключение договора аренды на короткий или длинный срок. Краткосрочные договоры чаще всего подписывают на 11 месяцев — тогда их не нужно регистрировать в Росреестре. Но можно заключить и долгосрочный договор — на три или пять лет. Тогда он должен быть зарегистрирован. На обязательство владельца жилья платить налог на получаемый от аренды доход длительность договора никак не влияет. Налог нужно платить в любом случае.
Краткосрочный договор можно продлевать, заключая к нему дополнительное соглашение, или же подписывать новый. Долгосрочный можно прервать, если у одной из сторон изменились обстоятельства. В этом случае прерывание оплачивается. То есть если инициатор расторжения — собственник квартиры, он должен выплатить компенсацию арендатору. Это условие необходимо включить в договор на этапе его составления.
Если этого не сделать, договориться «в процессе» станет сложно. Ситуация рискует перерасти в конфликт и закончиться судом. Компенсация может быть денежной или «условно» денежной. Например, если на время поиска нового жилья арендатор получает арендные каникулы в старой квартире.
Если договор прерывает арендатор, собственник может удержать страховой депозит, но тоже только в том случае, если это предусмотрено договором.
Подготовка к заключению договора аренды сводится к проверке документов и состояния квартиры. Арендатор должен посмотреть паспорт владельца квартиры и документы, подтверждающие право собственности на жилье, которое будет сдаваться. Это могут быть договор купли-продажи квартиры, свежая выписка из ЕГРН, постановление суда, договор мены.
Если в выписке из ЕГРН говорится, что у жилого помещения несколько собственников, имеет смысл пригласить на подписание всех: это минимизирует риск, что кто-то окажется согласен с тем, что квартира сдана. Риелторы рассказывают, что недовольные совладельцы могут доставить много неудобств: от спонтанного визита в квартиру до настаивания на расторжении договора.
Если предполагается, что счета за коммунальные услуги оплачивает арендатор, то имеет смысл ознакомиться с последними оплаченными квитанциями. Это поможет не оказаться в ситуации, когда на нового жильца переходит чужой долг за воду, свет, вывоз мусора и прочие статьи коммунальных расходов.
Собственнику квартиры нужно посмотреть паспорт будущего жильца. Нелишним будет проверить его подлинность (арендатор, собственно, тоже может это сделать). Эта функция доступна на портале «Госуслуги». Для этого в поисковой строке нужно ввести запрос «проверить подлинность паспорта», затем вбить серию и номер проверяемого документа и следовать навигации сайта.
Эксперты рекомендуют обратить внимание на страницу с регистрацией. Если будущий жилец зарегистрирован в другом регионе, то по закону собственник должен оформить ему временную регистрацию. Многие боятся это делать, считая, что таким образом у жильца возникает право распоряжаться квартирой. Это не так. Кроме того, регистрацию можно прервать в одностороннем порядке по желанию владельца жилого помещения.
Найти надёжных и проверенных жильцов можно в Домклик Аренда. Юристы сервиса подготовят ёмкий и полный договор аренды, который защитит как собственника, так и арендатора. Также будет приложен чек-лист описи имущества.
Документы можно составить и подписать онлайн — никаких лишних поездок или траты времени на показе. Здесь же можно подключить финансовую защиту: страхование жилья и имущества и гарантию оплаты.
Если квартира сдается с мебелью, нужно посмотреть, в каком она состоянии. Убедиться, что исправно работают сантехника и бытовые приборы, если они есть. Стоит обращать внимание на целостность покрытий стен и пола, а также окон.
Риелторы советуют составлять подробную опись имущества, чтобы по окончании арендных отношений не возникало финансовых споров. В описи указывают, что, в каком количестве и в каком состоянии остается в квартире на время, пока она будет сдаваться в аренду.
Если в помещении нет необходимых вещей, например холодильника или стиральной машины, то условия покупки тоже нужно обсудить на этапе подготовки. Нередко хозяева соглашаются на покупку в счет арендного платежа.
Составление договора аренды требует внимательности и точности, чтобы избежать недопониманий и конфликтов в будущем. Можно скачать шаблон в интернете, но знать, что должно быть в договоре аренды, необходимо:
Договор может прекратить действие, если закончился срок, на который он был заключен. А может быть расторгнут до истечения срока действия. Во втором случае обязательно нужно прописать, на каких условиях состоится расторжение: сколько времени отводится на то, чтобы освободить квартиру, в каком состоянии она должна быть, по какой цене она будет сдаваться, пока квартиросъемщик ищет новое жилье.
Также следует прописать срок, за который каждая сторона предупреждает о грядущем расторжении. Например, сообщить жильцам, что «уехать надо завтра», не получится. Так же как и жильцу съехать внезапно, в связи с чем собственник потеряет доход, на который рассчитывал.
Когда условия понятны заранее и жилец на них соглашается, можно избежать многих конфликтных ситуаций при наступлении в том числе неожиданных изменений у любой из сторон.
