Вы купили или построили частный дом в ипотеку, но обстоятельства в вашей жизни поменялись, и вам нужно его продать.
В статье расскажем, можно ли продать дом в ипотеке и рассмотрим способы продажи недвижимости, которая находится в залоге у банка.
Тот, кто купил недвижимость в ипотеку, является её собственником. А, значит, вправе делать ремонт, регистрировать членов семьи, передавать это жильё в завещании.
Но пока дом находится в залоге и на него наложено обременение, большинство действий с недвижимостью в ипотеке необходимо согласовывать с банком. Так, например, согласие банка потребуется, если собственник хочет сделать реконструкцию дома, прописать в нём человека, который не является членом семьи, сдать дом в аренду или продать.
То есть продажа залоговой собственности возможна только в том случае, если владелец получит от банка письменное согласие. По-другому заключить сделку не удастся. Информация об ипотеке есть в ЕГРН, и Росреестр не зарегистрирует переход права собственности к покупателю.
Есть несколько вариантов продажи дома с обременением. Вы можете:
Разберем каждый способ подробнее.
До продажи нужно досрочно закрыть ипотеку. Просто внести на счёт остаток долга недостаточно, необходимо подать заявление на полное досрочное погашение в банк.
При полном досрочном погашении вы оплачиваете и сумму основного долга по ипотеке, и сумму процентов, начисленных на дату проведения операции.
Банк запустит процедуру снятия обременения, и запись в ЕГРН о том, что недвижимость в ипотеке, удалят. После этого вы можете приступать к сделке по продаже дома.
Пошаговой инструкцией о полном досрочном погашении поделились в статье.
В этом случае речь тоже о досрочном погашении ипотеки, но деньги на это даёт покупатель — в качестве частичной оплаты и только в рамках договора купли-продажи. В документе важно прописать, что на момент заключения договора дом находится под обременением.
После того, как продавец погасит ипотечный кредит, банк передаст договор купли-продажи в Росреестр для регистрации перехода права собственности к покупателю. Когда регистрация завершится, покупатель передаст остаток средств продавцу (в соответствии с договором купли-продажи).
Какой бы ни была причина продажи, СберБанк проверит продавца и его кредитную историю, а также документы на дом, максимально исключив риски для всех участников сделки.
Если досрочно погасить ипотеку не получается, то самый надежный вариант — когда сделку по продаже дома в ипотеке полностью ведет банк. В этом случае открывается аккредитив, и ипотека погашается после того, как право собственности зарегистрировали на нового владельца. Аккредитив — это безопасный счёт, где будут храниться деньги покупателя.
Когда банк получит информацию от Росреестра, что право собственности зарегистрировано, аккредитив откроется в пользу банка — для погашения задолженности по ипотеке, и продавца — который получит деньги с продажи.
Если вы нашли покупателя, но он хочет приобрести залоговый дом не за свои средства, а в ипотеку, в Сбере можно переоформить остаток по кредиту на другого человека, но на условиях базовых программ: «Ипотека на готовое жильё» и «Ипотека на загородную недвижимость и землю». При этом остальная сумма для покупки дома должна быть у покупателя при себе.
После того, как будут зарегистрированы право собственности на покупателя и новое обременение дома в пользу банка, — это занимает в среднем до 3 дней, между участниками сделки происходит расчёт.
В сентябре 2024 года в России вступил в силу закон, который разрешает собственникам ипотечного жилья самостоятельно продавать недвижимость для погашения кредита.
Мы рассказали, что для продажи недвижимости, обремененной ипотекой, нужно закрыть кредит. А если досрочно погасить ипотеку не получается, то реализовать имущество можно через банк, который будет курировать сделку.
Изменения позволяют продать залоговый объект или с использованием площадки банка, где оформлена ипотека, или с помощью других сервисов для сделок с недвижимостью. При этом сумма для продажи не может быть меньше установленной банком цены, а после зачисления денег на счет нужно оформить полное погашение кредита.
Поэтому, если вы решили продать дом самостоятельно, нужно подать заявление в банк и получить согласие. По закону согласие действует 4 месяца от даты обращения. За это время вам нужно провести сделку, полностью погасить кредит и переоформить право собственности на покупателя.
Сумму для продажи банк рассчитает исходя из наличия или отсутствия просроченной задолженности по кредиту на дату получения заявления. То есть цена будет рассчитана с учетом всех неисполненных обязательств по ипотеке на день окончания срока самостоятельной продажи недвижимости (включая долг по ипотеке, проценты и возможные просрочки, штрафы, пени, неустойки).
Деньги должны быть зачислены на банковский счет, с которого погашается ипотека. И, как мы уже упомянули, важно оформить полное погашение кредита.
Так или иначе, продажа недвижимости в ипотеке не очень выгодна, ведь чаще всего объекты продаются по сниженной цене.
Но сам процесс не такой сложный, как может показаться. Если ипотека в Сбере, то в банке уже есть все документы на залоговый дом. Это сильно ускорит сделку. А благодаря функциям витрины на Домклик вы можете сделать свое объявление заметнее. Например, предложив покупателям скидку на стоимость дома или ставку по ипотеке.
Такая покупка выгодна покупателям, так как дом с обременением, скорее всего, будет дешевле, чем другие предложения на рынке. Кроме того, покупкой залоговых объектов интересуются риелторы, которые зарабатывают на перепродаже или сдаче жилья в аренду.
При самостоятельной продаже рекомендуем все же обращаться к риелторам и агентствам недвижимости. Они разбираются в тонкостях сделок, помогут безопасно оформить документы и решить другие вопросы, связанные с продажей дома в ипотеке.
