Рынок недвижимости в сентябре 2022 года успел удивить. Предложение жилья превысило спрос, а скидки при продаже квартир и домов выросли. В переменчивом мире по-прежнему есть «вечные ценности» — востребованная ипотека, что подтверждают данные Домклик. Рассказываем, какие ипотечные программы сильнее всего привлекают россиян, и что ждет рынок недвижимости в ближайшие месяцы.
Рынок недвижимости выработал «иммунитет»
Рынок недвижимости в этом году чутко реагирует на происходящее. Однако эксперты отмечают, что в сентябре после объявления частичной мобилизации рынок реагировал куда более спокойно по сравнению с февралем и мартом, когда многие экономисты, финансисты и риелторы выдавали мрачные прогнозы для отрасли жилого строительства и продажи вторичного жилья. Тем не менее рынок уже в мае начал выходить из пике, а к августу показатели по введению и продаже жилья, регистрации прав на него и выдаче ипотечных кредитов достигли докризисных цифр.
«У участников рынка недвижимости за последние пару лет выработался своего рода иммунитет на изменения в геополитической, экономической и иных сферах. И если раньше рынок практически молниеносно реагировал на любые дестабилизирующие его факторы, сейчас мы наблюдаем относительно вялую реакцию на те или иные события», — поясняет руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» в Петербурге Сергей Филимонов.
Напомним, после 24 февраля Центробанк РФ резко поднял ключевую ставку до 20%, из-за чего встала выдача ипотеки, с помощью которой заключается в среднем от 70 до 85% всех сделок на рынке строящегося жилья. Сделки проходили только по ранее одобренным кредитам. Правительство и ЦБ быстро вводили кризисные меры поддержки, среди которых и снижение ключевой ставки. С 16 сентября она держится на уровне 7,5%. Все это помогло стабилизации ситуации в экономике.
Ипотека — по-прежнему главный драйвер рынка недвижимости
Если в прошлые годы покупатели и продавцы больше ориентировались на сезонность, а рынок работал по вполне предсказуемым правилам, то сейчас дать однозначные критерии для той или иной реакции рынка эксперты не могут. Был рост летом, хотя по всем правилам его быть не должно. Ждали повышения цен на квартиры осенью, а получается наоборот. Сегодня все участники процесса решают проблемы гибко, оперативно, по ситуации. И поэтому удается сохранить статус-кво в этом сегменте экономики.
По сравнению со вторым кварталом в третьем Сбер выдал в 2,8 раза больше ипотечных кредитов (более 209,6 тыс.). Общая сумма выданных кредитов выросла втрое, превысив 658,2 млрд рублей.
Более-менее спокойную динамику отмечает и глава Минстроя РФ Ирек Файзуллин: «В целом за 8 месяцев у нас выдано 758 тыс. ипотечных кредитов на 2,7 трлн рублей». По льготной сельской ипотеке наблюдается некоторое снижение выдачи кредитов. При этом, по словам министра, многие россияне мечтают жить в собственном доме, что подтверждают цифры.
Доля ИЖС в общем объеме ввода составляет 61%. А значит, этот сегмент должен стать еще доступнее, вот почему в министерстве ведется разработка постоянно действующей программы кредитования индивидуального жилищного строительства.
В течение квартала аналитики Домклик фиксировали положительную динамику: в сентябре 84,8 тыс. человек приобрели недвижимость за кредитные средства, полученные от Сбербанка. Общая сумма заемных денег составила 270,3 млрд рублей, что на 16% больше, чем в августе 2022. Причем 74% всех кредитов заняла ипотека на «вторичку» (62,4 тыс. выданных кредитов в сентябре). Интерес к этому сегменту рынка вырос по сравнению с августом на 16%. В сегменте новостройки — на 13%.
Ипотека в 2022 году быстрее остальных сфер восстанавливает темпы роста, что она демонстрирует уже не первый раз. После мартовского падения ипотечный рынок был реанимирован уже к июню. В октябре и в ближайшие два месяца 2022 года аналитики консалтинговой компании Frank RG ожидают снижения объемов розничного кредитования в целом и при этом отмечают, что «в сентябре рынок вышел в плюс исключительно благодаря ипотеке, остальные сегменты показали спад».
Льготная ипотека — всё ещё в тренде
Льготные программы во многом держат рынок в стабильном состоянии, и это существенный инструмент государственной поддержки, эффективность которого отмечают эксперты на протяжении всего 2022 года. Сегодня это главный драйвер жилищного строительства и рынка недвижимости в целом.
Минстрой выступил за продление льготной ипотеки после 2022 года. Это, уверены в ведомстве, поддержит спрос и позволит строить 120 млн кв. м жилья в год. Впрочем, Домклик отметил рост сделок без ипотеки в Сбербанке — в сентябре их число увеличилось на 17% по сравнению с августом. Выросло и количество сделок с ипотекой — на 16%. То есть интерес к недвижимости есть и растет.
В целом, по данным Домклик, только в одном Сбере с начала года выдано 544,5 тыс. кредитов на сумму 1684,2 млрд рублей. А всего в банк было подано 2,2 млн заявок: из них почти 600 тыс. пришлось на новостройки и 1,5 млн — на «вторичку».
Только в сентябре количество заявок составило 297 тыс. — это немногим меньше, чем в августе и докризисных январе и феврале. Для экспертов это сигнал, что покупатель жилья по-прежнему проявляет интерес к сделкам. Цифры по выданным кредитам в сентябре (84,8 тыс.) сопоставимы с докризисным февралем (85,3 тыс.) и почти на 30 тыс. выше январских выдач (56,5 тыс.).
По программе господдержки Сбер выдал 14,9 тыс. кредитов в сентябре — это на 2,1 тыс. больше, чем в августе (12,8 тыс.). «Семейная ипотека» тоже уверенно держит планку покупательского интереса и начиная с мая показывает ежемесячный рост. Если в последнем месяце весны число выданных кредитов по этой программе составляло 3,4 тыс., то в сентябре оно выросло практически вдвое — 6,4 тыс.
В индивидуальном строительстве сентябрьские показатели достигли 3,4 тыс. кредитов. Это больше, чем в январе, феврале и августе (в последнем летнем месяце было выдано 3,2 тыс. кредитов в ИЖС).
Показывает рост и программа «Дальневосточная ипотека», по которой теперь каждый россиянин может получить свой гектар в восточных регионах нашей страны. Причем, если в январе число выданных кредитов составило 1,2 тыс., в феврале 1,7 тыс., в сентябре количество желающих осваивать дальневосточные земли достигло 2 тыс.
Прогнозы по рынку недвижимости
Прогнозы в условиях неопределенности — дело сомнительное, однако реалии подтверждают: что бы ни происходило в геополитическом контексте, рынок недвижимости, как показывают последние два года (с начала пандемии и в текущей ситуации) быстро адаптируется.
«Если будет приостановлена программа льготной ипотеки, скорректированы схемы субсидирования ипотечной ставки и произойдет снижение доходов населения, то в таком сценарии можно ожидать временное снижение цен на жилье на первичном рынке. Однако вероятность такого сценария крайне мала, — комментирует начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов. — Можно ожидать корректировки условий по льготной ипотеке, однако влияние на цены этих факторов будет не очень значительным».
«Безусловно, в текущей ситуации мы также можем наблюдать момент паники у населения. Но, по нашему мнению, когда схлынут эмоции, рынок вернется в свое обычное русло, — поддерживает коллегу аналитик Ольга Трошева из Setl Group. — Да, сейчас многие отложили намеченные сделки, покупку жилья, потому что решают свои личные проблемы. Но жилищный — такой же насущный и решается одним из первых. Поэтому через короткое время эти люди вернутся к своему вопросу».
К тому же, по мнению эксперта, сейчас у покупателя куда больше удобных опций и интересных предложений, чем еще несколько лет назад: «Есть выбор различных предложений, удобная ипотека, нет стремительного роста цен, и квартиры не вымываются с рынка так быстро, как было, например, в прошлом году».
