Эксперты рассказали, может ли арендодатель приходить в квартиру без предупреждения
Иногда арендаторы сталкиваются с неожиданными визитами собственника квартиры. При этом некоторые из них приходят даже тогда, когда жильцов нет дома. Но насколько такие посещения законны? Разбираемся вместе с экспертами.
Что об этом говорит закон
У юристов на этот счет единая позиция: собственник может посещать сданную в аренду квартиру, но только по согласованию с жильцами. Визиты без предупреждения являются нарушением прав на неприкосновенность жилища и частной жизни, которые гарантированы Конституцией РФ.
Арендодатель не имеет права приходить в квартиру без предупреждения и в отсутствие арендатора. В статье 671 Гражданского кодекса РФ закреплено, что квартира передается нанимателю по договору найма для его проживания. Следовательно, к ней применимы нормы о неприкосновенности жилища.
Верховный суд (в определении от 11 июня 2019 г. N 25-КГ19-3) подтвердил эту позицию, указав на статью 25 Конституции о праве на неприкосновенность жилища в ситуации, когда собственница квартиры проникла в жилье без предупреждения нанимателя и когда его не было дома.
Более того, ВС отметил, что к подобным отношениям применим пункт 1 статьи 152.2 ГК РФ, согласно которому без согласия гражданина не допускаются сбор, хранение, распространение и использование любой информации о его частной жизни (если иное не предусмотрено законом).
То есть, как пояснила юрист юридической компании «Генезис» Надежда Полищук, так как квартира передается арендатору для проживания, собственник с момента заключения договора не вправе ей пользоваться, в том числе приходить без уважительных причин. Например, если в договоре прописано, что квартиросъемщик платит за аренду наличными, собственник не может прийти за деньгами в любое время. Стороны должны согласовывать конкретные день и время.
Если же хозяин квартиры пришел без предупреждения и без согласия арендатора, это можно трактовать как нарушение частной жизни и права на неприкосновенность жилища, отметила Надежда Полищук.
После заключения договора аренды хозяин квартиры уже не может в полной мере пользоваться своими правами собственника. Право пользования и владения переходит к арендатору, а у него остается право распоряжения.
Если в договоре прописан график посещений, а арендодатель его не соблюдает, это нарушение условий соглашения. В свою очередь, квартирант имеет право расторгнуть договор досрочно (пункт 1 статьи 620 ГК РФ).
Кроме этого, за нарушение неприкосновенности жилища собственнику может грозить уголовная ответственность по статье 139 УК РФ. Она предусматривает штраф до 40 тыс. руб., исправительные работы или арест до трех месяцев, говорит Сергей Сергеев.
В каких ситуациях визиты без предупреждения допустимы
Да, собственник без согласия арендатора не может посещать свое жилье, но из каждого правила есть исключения. К примеру, в квартире прорвало трубу, начался пожар и так далее. В таких случаях, естественно, о получении согласия не может идти и речи.
Это значит, что в случае чрезвычайной ситуации, которая может угрожать безопасности жителей дома или привести к порче имущества, владелец квартиры вправе войти без разрешения, чтобы устранить проблему.
Кроме этого, несмотря на то, что арендодатель не может приходить без согласия квартирантов, не стоит забывать, что он остается собственником, у которого есть право проверять сохранность жилья, указывает Юлия Щипцова. И в идеале условия визитов должны быть прописаны в договоре.
Как рассказала эксперт по недвижимости, основатель агентства недвижимости «Тренд Хаус» Ксения Аверс, во многих договорах есть пункт о том, что арендодатель имеет право осматривать свою квартиру не чаще раза в месяц и по предварительной договоренности с жильцом.
Обычно такие проверки нужны собственнику, когда в квартире есть что разрушать: дорогой ремонт, мебель и так далее. Или для того, чтобы убедиться в чистоплотности жильца, соблюдении условий договора, к примеру, что там не живут животные. При этом, как подчеркнула Ксения Аверс, если арендодатель приехал без предупреждения, его можно смело не пускать.
Как избежать неожиданных визитов арендодателя и конфликтов с ним
Для того чтобы владелец квартиры не приходил, когда захочет, в договоре аренды нужно прописать условия посещения, частоту таких проверок (например, не более одного раза в месяц), необходимость предупреждения о визите и присутствия арендатора при осмотре жилья, говорит Юлия Щипцова из Бюро адвокатов «Де-юре».
То есть во избежание конфликтов с арендодателем следует быть внимательным при заключении договора и заранее договариваться обо всех условиях посещения.
Всю переписку желательно вести официально, чтобы не было никаких скандалов, чтобы «застраховать» себя, свое имущество от визитов без предупреждения. Кроме этого, можно договориться о замене замка на время аренды. Но опять же такой пункт должен быть прописан в договоре.
Читайте также: Можно с детьми и животными: где живут самые лояльные в стране арендодатели
