Можно ли продать единственное жильё без уплаты налога

При продаже квартиры или дома до окончания минимального срока владения с полученного дохода придётся заплатить налог. Для владельцев единственного жилья — когда в собственности больше нет другой недвижимости — действуют особые условия.

Рассказываем подробнее об особенностях налогообложения таких сделок.

Какое жильё признают единственным

Объект недвижимости будет считаться единственным, если на момент продажи собственник не владеет другими жилыми помещениями — квартирой, домом, комнатой или долей в праве собственности на жильё.

Сюда же относятся объекты, находящиеся в совместной собственности супругов. К примеру, если мужчина, находясь в браке, купил и оформил на себя квартиру, его супруга также будет считаться собственником жилья (при отсутствии брачного договора).

Но есть и хорошая новость — максимум за 90 дней до продажи единственного жилья можно купить ещё одно жилое помещение. В этом случае наличие второго объекта в собственности не повлияет на порядок налогообложения.

Пример. У семейной пары в собственности есть однокомнатная квартира, которую они купили 3 года назад. Супруги приобрели готовый дом и через 2 месяца после регистрации сделки продали свою однушку. В этом случае обязательство по уплате налога не возникнет — квартира будет считаться единственным жильём, так как пара уложилась в 90-дневный срок.

Налогоплательщик признаётся собственником жилья, если это право зарегистрировано в ЕГРН. Если человек прописан в квартире или пользуется помещением по договору социального найма, то такая недвижимость в расчёт не принимается.

Когда при продаже единственного жилья не нужно платить налог

Если срок владения недвижимостью составляет более трёх лет, продать единственное жильё можно без уплаты налога. При этом стандартный минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет 5 лет. В обоих случаях доказывать своё право на освобождение от уплаты НДФЛ не нужно — налоговая сама проверит всю информацию и при необходимости направит продавцу запрос о деталях сделки.

Если вы продаёте единственное жильё, но 3 года с даты приобретения в собственность ещё не истекли, освободить доход от налога можно только при соблюдении одного из условий:

• Цена продажи ниже или равна цене покупки, но не менее 70% кадастровой стоимости объекта
• Если продаётся квартира, полученная по реновации
• Квартиру продаёт семья, в которой есть двое и более детей (при соблюдении ряда условий)

Обратите внимание, что указанные льготы можно применить не только при продаже единственного жилья.

Как определяется единственное жильё у супругов

Один и тот же объект недвижимости, находящийся в совместной собственности мужа и жены, может быть единственным жильём для одного супруга и вторым, третьим и последующим — для другого. Соответственно, и порядок налогообложения в этом случае будет отличаться.

Чтобы определить единственное жильё и применить или не применить минимальный трёхлетний срок владения, налоговая будет учитывать:

• совместно нажитые объекты недвижимости — приобретённые во время брака (если один из супругов получил квартиру или дом в результате приватизации, в дар или в наследство, то такой объект будет считаться личным имуществом, а не совместным)
• объекты, оформленные в собственность, до вступления в брак

Пример. У семейной пары в совместной собственности есть квартира, которую они купили 3 года назад. Для мужа это единственной жильё, а жена также владеет долей в частном доме, которая досталась ей по наследству от бабушки.

Если супруги решат продать квартиру до истечения 5-летнего срока владения, то мужу не потребуется подавать декларацию и уплачивать НДФЛ. А вот у жены такое обязательство возникнет, так как квартира не является её единственным жильём. При этом налог будет считаться не со всей стоимости проданной квартиры, а с 1/2 от суммы по договору купли-продажи.

Как уменьшить налог при продаже единственного жилья

Если обязательство по уплате налога всё же возникло, можно уменьшить налогооблагаемую базу, применив один из вычетов.

Стандартный налоговый вычет в 1 млн рублей. С его помощью сумму, облагаемую налогом, можно уменьшить на 1 млн рублей. Например, если квартира была продана за 5 млн рублей, то после применения вычета налог будет удержан с 4 млн рублей.

Получать вычет отдельно не нужно, достаточно приложить к налоговой декларации заявку на его оформление.

Вычет «доходы минус расходы». Если вы подтвердите свои расходы на приобретение жилья (включая уплату процентов по ипотеку), то уплата налога коснётся только разницы между суммой покупки и последующей продажи.

Пример. Квартира была продана за 5 млн рублей, при этом двумя годами ранее продавец сам купил её за 4 млн рублей. Если приложить к налоговой декларации старый договор купли-продажи, налог будет удержан с 1 млн рублей.

А если вы докажете, что цена продажи совпадает с ценой покупки или квартира продана за меньшую стоимость, то НДФЛ начислен не будет. При этом стоит иметь в виду, что если цена по договору будет меньше или равна 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи, налог всё равно заплатить придётся (он удерживается с этих 70%).

Разместить объявление на Домклик

Можно ли продавать единственную квартиру

Обстоятельства продажи единственного жилья могут быть разными — чаще всего это встречная покупка новой квартиры или дома, либо переезд в другую страну. В любом случае владелец имеет право продать свою недвижимость, даже если у него нет в собственности другого жилья. Другое дело, что в такой ситуации нужно просчитывать все риски, чтобы не остаться и без квартиры, и без денег.

Также важно заранее озаботиться вопросом оформления регистрации — при изменении места жительства в течение 7 дней нужно прописаться по новому адресу.