Кадастровая стоимость — это взгляд государства на то, сколько стоит объект недвижимости. Этот параметр может существенно отличаться от рыночной стоимости.
В статье разберём, как назначается стоимость по кадастру, на что она влияет и зачем её знать. Рассмотрим способы, которыми можно её оспорить.
Кадастровая стоимость — это оценка недвижимого имущества государством. Органы власти проводят оценку по утвержденной методике.
Рыночная стоимость квартиры, дома — это цена, о которой договорились обе стороны сделки, продавец и покупатель. На эту цену влияют разные факторы: площадь недвижимости, этаж, год постройки, наличие и состояние инженерных коммуникаций, планировка и проведённый ремонт, транспортная доступность и инфраструктура. Полный перечень включает больше критериев и зависит от конкретного объекта.
Стоимость по кадастру устанавливают в конкретном регионе на основе среднестатистической цены. Множество похожих объектов недвижимости группируют и определяют для них стоимость на конкретную дату.
Рыночная стоимость меняется постоянно, кадастровая фиксируется на определённый законом срок.
Стоимость объекта по кадастру берут во внимание при расчёте налогов (например, на землю или имущество). Госпошлину при обращении к нотариусу или в суд зачастую тоже определяют на основе этого параметра.
Собственники квартир, домов, земельных участков платят налог, базой для расчёта которого выступает кадастровая стоимость (НК РФ статья 403). Формула расчёта выглядит так: налог = стоимость по кадастру (на 1 января расчётного налогового года) × налоговая ставка.
По факту продажи объекта недвижимого имущества собственник платит НДФЛ в размере 13% от полученной суммы. Точный размер налога зависит от размеров кадастровой стоимости. Если сумма сделки по продаже меньше, чем стоимость по кадастру, умноженная на 0,7, то доходы налогоплательщика от продажи недвижимости считаются равными 0,7 кадастровой стоимости такого имущества (Статья НК РФ ст. 214.10).
За квартиру, комнату или дом, полученные в подарок, получатель обязан уплатить 13% дохода. Доходом в данном случае считается стоимость подаренного объекта по кадастру.
Кадастровая стоимость может потребоваться и для расчёта государственной пошлины нотариусами при удостоверении следующих сделок:
Обычный размер пошлины — 0,5% от суммы договора, но если рыночная цена объекта ниже кадастровой, нотариусы рассчитывают тариф исходя из последней.
Информация о кадастровой стоимости пригодится:
Для расчёта налогов. ФНС рассчитывает налоги самостоятельно. Но если собственник хочет заранее просчитать траты, кадастровая стоимость жилья поможет. Также покупатель может до подписания договора узнать размер налога на приобретаемую недвижимость.
При оформлении наследства. Чтобы получить свидетельство о праве на наследство, нужно оплатить госпошлину. Нотариус рассчитывает её размер с учётом кадастровых данных из ЕГРН.
При получении кредита на ипотеку. Эту информацию об объекте банки запрашивают вместе с отчётом об оценке имущества.
Для подачи документов в суд. Если предметом иска выступает объект недвижимости, госпошлина тоже рассчитывается от его кадастровой стоимости.
В регионах оценку проводят муниципальные бюджетные учреждения по решению региональных, местных органов власти. Расчёт ведётся на основании методических указаний Минэкономразвития.
Государственная кадастровая оценка проводится каждые четыре года. В городах федерального значения (Москва, Севастополь, Санкт-Петербург) — каждые два года.
Для расчёта стоимости по кадастру используются сведения о:
Стоимость по кадастру можно выяснить с помощью адреса объекта недвижимости или его кадастрового номера.
На сайте Росреестра есть несколько сервисов для того, чтобы узнать кадастровую стоимость объекта. Среди них публичная кадастровая карта. Чтобы получить информацию, достаточно выбрать объект на карте по кадастровому номеру или использовать расширенный поиск.
Также можно воспользоваться сервисом «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки».
Кроме этого, можно заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Она предоставляется бесплатно в течение трех рабочих дней. Ее можно получить онлайн на сайте Росреестра, а также в офисах МФЦ.
Если стоимость по кадастру не отражает реальной ценности объекта, с ней можно не согласиться. Есть два способа оспорить кадастровую стоимость — через комиссию по оспариванию при Росреестре либо через суд.
Досудебное урегулирование спора проводит комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Она есть при территориальном управлении Росреестра в каждом регионе. Заявление в комиссию подаётся в произвольной форме. Главное — указать причины, по которым заявитель считает стоимость ошибочной. В течение месяца с момента поступления документов комиссия обязана вынести решение.
Заявитель подаёт либо иск по оспариванию стоимости, либо заявление об оспаривании решения комиссии. Суд рассматривает заявление и выносит решение в течение двух месяцев, а если вы оспариваете решение комиссии — в течение месяца.
К заявлению по оспариванию кадастровой стоимости приложите:
Помимо искового заявления, в суд предоставляют:
