Как инвестировать в земельные участки и при чем тут пермакультура

Как инвестировать в земельные участки — рассказываем вместе с экспертами ландшафтного бюро «Линия природы» Евгением Пилипенко и Татьяной Чистяковой, которые реализовали более 50 пермакультурных проектов. Перспективы земли в России, плюсы и минусы инвестирования в землю, зарубежный опыт и тонкости выбора земельных участков — объясняем все тонкости.

Вначале была земля

По мнению экспертов, земля во все времена была надежной и понятной инвестицией.

Во-первых, земля — многофункциональна. Это возможности для застройки нового жилого или рекреационного объекта, получения прибыли с растениеводства и фермерства или дальнейшей продажи.

Во-вторых, земля в России постоянно дорожает. И тренд на рост стоимости  особенно заметен в сельхозсекторе. За последние 10 лет стоимость сельхозземли в ряде регионов России выросла на 300-500%.

По данным исследования консалтинговой компании MACON, проводимому по Краснодарскому краю, самыми дорогостоящими землями сельскохозяйственного назначения стали сады. Их стоимость составила 1,7 млн руб. за гектар, и виноградники — 1,45 млн руб. за гектар. Следом идут ягодники со средней стоимостью 0,79 млн / га и рисовые чеки — 0,6 млн / га. Самой доступной ценой отличаются пашни — 0,288 млн / га.

По мнению эксперта, спустя 5 лет земля вырастет в цене на 45% после применения методов природосообразной ее обработки — за счет приобретения новых качественных характеристик. К тому времени и рыночная стоимость земли в этом же регионе подскочит на фоне роста спроса. Также в 2021 году в России была принята государственная программа, направленная на активизацию использования земель сельскохозяйственного назначения с 2022 по 2031 год.

Мнения инвесторов по поводу инвестиций в землю разделились

Вкладываться в землю — не выгодно, скажут одни инвесторы. Как правило, называют две главные причины:

• низкая ликвидность — спрос на недвижимость выше, чем на участок земли сельхозназначения;
• закон, который ограничивает использование земли по собственному назначению.

Другие инвесторы приводят данные ООН, где отмечается, что сельхозугодья наименее подвержены инфляции и представляют собой надежный способ инвестирования. Эти же инвесторы утверждают, что в России интерес к развитию сельхозугодий будет только нарастать.

Так, главная цель программы по активизации использования земель сельскохозяйственного назначения, которая будет действовать до 2031 года — это вовлечение в оборот 13,2 млн га неиспользуемых площадей. По итогу будет сформирована единая информационная база о наличии используемых и неиспользуемых сельхозугодий. Финансирование земель сельхозназначения увеличится.

Такие земли всегда находятся за пределами населенных пунктов и используются исключительно для сельского хозяйства. Проверить вид и участка можно в Едином государственном реестре недвижимости или на публичной кадастровой карте в графе «Категория земель».

От чего зависит цена земли

Стоимость земли всегда зависит от ряда факторов: качественные показатели почвы, история севоборота, уровень влажности в регионе, роза ветров, а также особенности ее расположения. Земля, где весной все утопает от высоких грунтовых вод или обильных осадков, а летом почва превращается в глино-бетон — не ценится, поскольку не выполняет своей прямой функции.

Регионы, которые страдают от заморозков или нехватки осадков — также считаются неперспективными. К зоне рискованного земледелия официально принято относить север Европейской части Сибири и Дальний Восток. Однако даже Урал, Курскую, Брянскую область, Оренбуржье и многие другие территории можно отнести к зоне рискованного земледелия.

Помимо этого, на качество почвы влияют монопосадки, которые некогда располагались на интересующих инвестора участках. Традиционное сельское хозяйство - это система позволяющая свободно применять удобрения синтетические, химические, пестициды, гербициды, и другие неорганические способы стимулирования роста растений, и охраны их от вредителей.

Кроме того, сами по себе монокультурные посадки значительно обедняют землю, нарушается естественный баланс микроэлементов. Десятки гектаров одного и того же растения отбирают у почвы слишком много питательных веществ. В то время как для поддержания ее плодородия и влажности необходимо наличие разных корневых систем. 

Со временем, общепринятый классический тип возделывания земли ведет к истощению почвы. И к рискам снабжения продовольствием населения. Уже 80% земли в России не пригодны для выращивания агро-культур.

Зарубежный опыт: пермакультура

Пермакультурный подход изначально назывался агрокультурным подходом. Течение развивалось одновременно в Австралии, Японии и Австрии. В 1970-х годах австралийцы Билл Моллисон и Дэвид Хольмгрен развили идею стабильных агрокультурных систем. Примерно в то же время в Австрии направление развивал Зепп Хольцер как решение проблемы обеднения почвы и получения органически чистых продуктов питания даже в самых сложных климатах. Немного позже направление получило название — «пермакультура» (от англ. «постоянное сельское хозяйство»).

Несколько лет назад принцесса автономной области Эстремадура в Испании Нора фон Лихтенштейн возрождала озерный рай вместо пустыни на территории своих земель. Ее способ возрождение нежизнеспособных территорий — применение природосообразного метода возделывания и выращивания. То есть, без применения химии и ГМО-семян.

Уже спустя 5 лет применения пермакультурных технологий и проработки  участка улучшается качество земли, усиливаются его питательные функции. А стоимость такой земли вырастает на 45%. Разные виды плодоносящих растений при таком подходе мирно соседствуют друг с другом, создавая естественную среду.

Только проведение одной геопластики земли (высадка естественного ветрозащитного барьера, организация естественного водоема) уже спустя два года в два раза повышает стоимость такой земли, так как качество почвы и способность к выращиванию различной продукции возрастает. Подход исключает применение каких-либо синтетических удобрений, поэтому продукция получается чистая, органическая.

Согласно материалам научно-исследовательского института органического сельского хозяйства (FIBL), в 2021 году органическое сельское хозяйство применялось в 191 стране по всему миру. Большинство этих стран расширили свои органические фермы, что привело к увеличению общей площади органических земель до более чем 76,4 миллиона гектаров.

В России уже с 2019 по 2022 год было выдано 262 органических сертификата. В 2023 году их число выросло на 123 (14%), достигнув 385. Рост числа производителей органики составил 18%, теперь их 177 в стране.

Доходность метода пермакультуры для инвестора

Период работы с землей в рамках пермакультурного подхода составляет в среднем 5 лет. Так как только работы по геопластике участка предусматривают комплекс мероприятий.

От межевания, проведение почвенных и гидрогеологических исследований земельного участка, разработки проекта зоны по проведению ландшафтных работ и выполнение работ по укреплению почвы, изменение температурного режима, улучшение химического состава и физических свойств верхнего слоя.

Доход с земли можно получить как в случае ее продажи, так и в том числе от экономии средств на приобретение аналогичного земельного участка при запуске инвестиционного проекта — туристические базы, отели или строительство загородных поселков; или от роста материальной ценности собственных активов — родовые имения и эко-фермы.